最近忙著興建一個案子 剛好是從頭到尾自己規劃 就分享一下 目前剛灌好基礎
通常過程是 找建築師 找營造廠統包
因為我們蓋習慣了 就自己分包省下錢
這邊可以避免幾個風險
遇到就地漲價 或者營造跑路的風險
缺點就是要自己監工 找包商 介面協調 品質等等
首先 當然就是要有一塊地
1.買地就是要有建築線 在這邊會有土地整合的技巧 就不離題了
簡單來說 就是一路收進去 先把建築線的買到 裡面的在慢慢收掉
還遇到不願意賣的地主 還好超過2/3 使用34-1 直接收購掉 錢放法院提存
2.找建築師 申請建築線指示 確定一下容積建蔽地目
我這一塊是60% 180% 住宅區
申請店鋪 不過因為路不夠寬 本來要申請B2類 但是路寬要12米以上 剛好只有10米
改成G3類店鋪 鋼構
這邊要注意 如果要省錢 很多法規 相關知識 工程基本知識要有 不然很難降低成本
因為建築師本身有不同風格跟設計習慣 但是通常沒有一個習慣叫作幫業主省錢
人性自然而然 會以他方便為主 所以必要的時候 要跟建築師討論
這邊也是一深入就講不完 建議找認識的建築師先著手
在這邊分享一下介入討論的內容 還滿多的 可以給有興趣的人參考
1.隔間材質防火最低要求 防火時效法規最低要求 廁所磁磚改油漆
結構設計 陰井數量 基礎型式 廁所數量等等 非常多的小細節 累積起來也是一筆
大概都是一些建材數量 品質 法規的討論
2.防火 現在防火非常硬 而且很貴
最怕的就是要有自動灑水跟排煙要求
雖然躲掉自動灑水 但是排煙無法使用自然排煙 必須使用機械排煙
防火報價125萬 機械排煙占了快100萬....
如果改變室內型態 有機會不用機械排煙 但是要花隔間錢 算一算 還是機械排煙了
3.水電
這部分就是親自去電機技師那邊討論 給排水 大概都基本的
電線很多地方 能省則省 反正台電只驗到電箱有電就好
五大管線部分 建議直接要求建築師轉介 業主親自去討論 比較有效率
不然中間人多嘴雜 大家也都業務繁忙 如果想省錢 就是要自己親自一個一個跑
建議法規在討論前 翻一翻 做點功課
一來是不會被唬弄 二來是討論才有所本 知道自己要什麼
之後再分享找營造廠跟分包的內容