※ 引述《jemdogdog》之銘言
: 連結：https://reurl.cc/NR76Lq
: 內文：受到打炒房、升息影響，房市成交量縮，也逼出投資客趕下車的狀況，專家則示
警，
: 近一個月來降價求售的案件已翻了近5倍，中南部調降情形尤其明顯，未來賣壓恐越來越
: 沉重
: 。
: 房市追價動能不足 屋主下修開價
: 房市利空壟罩，不少投資客擔心升息、《平均地權條例》修正案搶下車，不過在房市買
氣普
: 遍低落低落的情況下，交易量委靡不振，有些屋主甚至乾脆降價求售。根據工商時報報
導，
: 全台網路待售屋主降價案件，7月約608件，8月增加至2526件，9月更一口氣暴增至1萬2
54
: 8萬
: 件。統計近3個月以來，六都、屏東降價均超過千件，又以台中2639件全台居冠。
: 而這2個月降價案件的平均降幅，也從5.2％擴大至5.6％，雙北、桃園、新竹均約落在5
％左
: 右，台中為5.2％，高雄達5.6％，嘉義、台南、屏東則高達6％上下。
前幾天才講說台南應該要更小心
因為基本面在七大都會區來講就相對薄弱
比較像是資金潮來得快，跟著上拉
而且由於基期稍低，漲幅相對高
資金潮目前開始退去
台南勢必首當其衝
人口還在流失中、卻不像台北市實際活動人口還是非常高
工作機會跟中北部比仍有段落差
整個台南市均薪還在中後段
土地非常多
這波升息，資金成本提高
利差出現，不少資金外移
若只投房地產的資金
也會挑新竹台北等區域駐留
桃園台中新北也比台南市安全不少
畢竟長期潛力佳、人口多、就業強
台南量縮超明顯，代表對價格追價意願超低
升息不斷侵蝕現金流
撐不住也是遲早抽離資金到安全的城市或其他金融商品
少子化發酵，缺工，台南市還是相對不看好
目前看來價格往下的幅度也是最大的
打臉前幾篇應要戰贏的某些台南投資客？
這波巡迴跑得慢的，應該要在台南套非常非常久了
畢竟這前者比資金潮真的太多
成交價早已超越實際價值太多了
有其他替代選擇更優一定往哪邊跑了
不信慢慢等等看，利息、槓桿加上去
再算算損失吧
: 房市反轉跡象浮現 連5年量增態勢恐告終
: 元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立分析，今年全世界進入升息循環，特別是下半年
開始
: ，寬鬆貨幣政策告終，導致熱錢退燒，不僅台股從年初約1萬8千點狂殺到目前不到1萬4
千點
: ，下半年房市交易量能也開始降溫，估計今年全台房市將結束連5年量增的態勢，全年建
: 物移
: 轉量恐僅剩下32.5萬至33萬之間，較去年的34.8萬件下滑。
: 雖然觀察市場，目前房價還沒明顯下跌，但「擔憂房市反轉」、「擔心房子賣不掉」、
「有
: 資金需求的屋主」已有越來越多的跡象。這點從近3個月市場降價物件大增、平均降幅增
: 加，
: 還有把房子拿去抵押借錢的屋主相當多，就可觀察到市場已悄悄有反轉的跡象。
: 投資客急下車 中南部賣壓乍現
: 而近2年全台房市在低利率、台商資金回流、科技大廠設廠等眾多利多帶動下，房價漲幅
: 都相
: 當大，特別是台中、桃園、高雄等更因為大型開發計畫、指標大廠設廠，房價漲勢領先
於其
: 他都會區。如今房市量縮，市場擔憂房市反轉，這些地區投資客想搶下車狀況就會更為
明顯
: 以台中來說，捷運綠線延線重劃區，近年推案量相當大，也是投資客瘋狂搶進的區域，
如今
: 這些地區賣壓都有攀升跡象，降價物件都出現不少。建議購屋者，如果想議價撿便宜，
可以
: 往這些供給量大的區域找尋標的，要找到超值屋的機會也會較大。
: 心得：以台中的賣壓來看 如果持續下去修正的機率可不小 反正重劃區真的要注意
:
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-07 22:40:00不怕，成交量縮就惜售拱住房價，有多間的一間賠售會害到其他間，絕對不行哦
台南很難，尤其你現在打算被套這幾年，但台南房子尤其非透天，老了還能保值的有多少？少子化影響大專院校，也是南部比較嚴重，台南有獲利可先了結了，不然長線可能真的要套很大了
我只是講個OO跟OO就被糾纏到天昏地老,只敢躲在推文裡推
沒差，分享看法，我之前說台南也被戰翻，但數據出來，不僅量縮最大，價格也鬆動最多…..，不要跟自己的資金過不去…目前升息資金成本也是真的有影響，再等等看少子化對台南出租市場的影響後，只會更大…台南要炒要快出，不然等房子老了，那可能像雙北那樣保值？ 雙北地很稀缺，台南潛在可供給土地還多著呢
目前台南都縮成這樣了，而且降價也最多，你惜售也沒用了…，敏感的都在跑了
作者:
ai2311 (assa)
2022-10-07 22:52:00所以我老闆要我兩年後去台南 是不是等到時候買一間了
作者:
Tattoo (跟隨我^^)
2022-10-07 23:00:00新北第一套，上次套的搞不好還沒解
作者:
testPtt (測試)
2022-10-07 23:00:00台南沒幾家薪水能負擔的了房價 不自用買了就是養蚊子
作者:
tienhun (天天)
2022-10-07 23:06:00我台南人 東區平實一坪60看完決定要搬回高雄XDDD 同樣價錢 比較喜歡高雄巨蛋/美術館周圍...台南的基礎真的還不夠...
作者:
sammi520 (Ah Mi/Mi mi cheng/165cm)
2022-10-07 23:08:00高雄不錯啦 但太熱了
作者:
yftsai (aa)
2022-10-07 23:12:00台南買透天，南科周邊2000萬有找，不知道怎麼輸
一切回歸到產業 交通 所得 基本面 話說完誰贊成誰反對因為QE被炒上天的怎麼上去就會怎麼回來
作者:
yftsai (aa)
2022-10-07 23:14:00但是如果在台南跟著投資客買大樓，就真的GG了
作者:
sammi520 (Ah Mi/Mi mi cheng/165cm)
2022-10-07 23:16:00我的成本都在24以下 應該還不怕。
我的房價真的只漲不跌啊！....只是還沒賣出去！QQ
作者:
nitero (nitero)
2022-10-07 23:28:00惜售啦 絕對不賣
作者: jovi8401 (JOVI8401) 2022-10-07 23:32:00
會漲潮就會退潮，只是資金沒辦法預測
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-07 23:36:00我覺得沙崙沒戲，等下一波吧
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-10-07 23:36:00台南也只有平實特別高其他地方還好
作者:
Dontco (æ±æ‘³)
2022-10-07 23:36:00台南有內線的投資客早在年初都跑光了
作者:
Dontco (æ±æ‘³)
2022-10-07 23:37:00我幾個台南投資客年初就全丟出來 那時候我說房產北風北還被嗆 = =我認識的幾個投資客最近資金轉到股票去了現在台南還沒清出來的投資客只能說保重
作者: SEEDA (喜德) 2022-10-07 23:37:00
台南的交通算是我待過最爛的了
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-10-07 23:37:00年初到現在沙崙還漲一大波魚尾有點大
台南最高20萬/坪，應該是台南人願意買單的價格了XD
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-10-07 23:38:00年初賣房進股票不就韭菜行為…
作者:
MKIU (uu)
2022-10-07 23:38:00台南交通真的糞到一個不行
作者:
Dontco (æ±æ‘³)
2022-10-07 23:39:00當然早就資金流到年底才進 那些投資客都有兩把刷子好嗎年初賣房直接進 誰會這麼智障?很多地方價格水分太多了 一看就知道但就很多人喜歡賭自己不是最後一棒
作者:
sammi520 (Ah Mi/Mi mi cheng/165cm)
2022-10-07 23:44:00台南20的房 可以賣我嗎
作者:
KMOOO (蟑螂)
2022-10-07 23:47:00台南交通真的糞到一個不行，完全沒直轄市的樣子，西瓜又不做事，沒救
作者:
sammi520 (Ah Mi/Mi mi cheng/165cm)
2022-10-07 23:50:00台南的交通確實爛，但南科太強
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-10-07 23:51:00台南交通爛新北不就要自殺了
作者:
haykin (平平安安....)
2022-10-07 23:51:00外資有計劃出脫台積跟聯電，台積是不可能回去了
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-07 23:54:00新成屋20我願意現在進場xd
作者:
toomtoom (monteport)
2022-10-07 23:57:00想多了 台南不可能跌 空空繼續幻想
作者:
lyxiang (呆呆扁)
2022-10-08 00:01:00台南的屋主不喜歡你的文章
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:02:00其實不用唱雖台南啦，房價下跌是好事，想舊換新，小換大的自住客機會來了，損失的只有投資客
作者:
bms ( )
2022-10-08 00:04:00樓上財務觀念堪憂
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-10-08 00:04:00下跌你們哪敢買啦 跌太多我是真的會去台南買
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:04:00台南很大，炒作的主要是市區、沙崙，至於南科周邊剛需很強
作者:
bms ( )
2022-10-08 00:05:00新成屋跌到20叫我+1 半夜也從北部下去簽約
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:07:00新成屋還真有20的XD，到GG廠15分鐘附近很多朋友一開始買太小，都在等房價下跌換透天
作者:
cocoi (俗哩吧(男))
2022-10-08 00:11:00我是不信啦，雞排跟牛肉麵就沒降阿。
作者:
sammi520 (Ah Mi/Mi mi cheng/165cm)
2022-10-08 00:13:00Y大說的是哪一個建案？
作者: sunday123 (123) 2022-10-08 00:14:00
這2、3年常看到二手開價直接加價1000萬的，該醒醒了，現在賣不出去的
作者:
swgun (楊 威利)
2022-10-08 00:14:00還可以自住啊 何必擔心
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:15:00作者:
sammi520 (Ah Mi/Mi mi cheng/165cm)
2022-10-08 00:18:00那個建案20？ 別鬧了 史博館/鹽行 興富發/遠雄要推案了大建商不是吃素的。
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:18:00就投資客在擔心啊，自住客很多都在等房價跌換大間的
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-10-08 00:19:00他封盤了嗎？最近是去年10月的這是一年前價格
作者:
sammi520 (Ah Mi/Mi mi cheng/165cm)
2022-10-08 00:20:00我也在等跌 再買一間自住的
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:21:00不知道，我也是去年去看的，新的接待中心剛開張在史博館對面，還沒去問
作者:
sammi520 (Ah Mi/Mi mi cheng/165cm)
2022-10-08 00:22:00去年？！這一年又不知道漲多少了 暈倒
作者:
nextpls (thanks)
2022-10-08 00:22:00租房股神一直替買房的擔心，套很久的都說最近才進場
不說別的,10年內市區三房平車1000萬以內再跟我說(被揍
作者:
Tylose (Tylose)
2022-10-08 00:24:00真的，南科旁某村莊，去年6xx，今年18xx，是該跌一下
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:26:00我看591也還有開價700內的啊，31坪Z大po的州南也不錯，1500萬的透天，到GG廠也差不多15分還含裝潢家具XD
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 00:28:00你說還沒買的等房價跌就算了，已經買的房價跌連頭期都跌掉，小換大換給我看
作者:
bms ( )
2022-10-08 00:30:00所以說他財務觀念堪憂
作者: solomonABC 2022-10-08 00:31:00
房蟲都加價賣 別怕
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:31:00痾，你是不是不知道有種東西叫存款
痾~只買一棟的當然希望跌啊,要不然怎麼買"第二棟"
作者:
Refauth (山丘上的長號手)
2022-10-08 00:32:00安啦！誰不知道台南年輕人超級有錢又生育力超強大的
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 00:33:00還存款，計算機自己按一下好嗎？板上算過很多次了
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:34:00你大概不知道，三四年前台南小公寓大概只要400萬跟台北動輒3~4000萬差很多，付完房貸還是能存到錢的
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 00:35:00你還是去爬文吧，頭期跌掉還能再擠新的頭期買大房的人，一開始就可以買，根本不用小換大
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:36:00就算房價跌了，還是有賺，那再去買一間，有什麼困難？
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 00:37:00跌掉就是實質資產損失，要慢慢小換大的人根本沒有辦法承擔資產損失，只有把房產當奢侈品跟還沒上車的人會期待跌價
就個人而言,若是要買第二間,跌真的比漲好XD 當然實際上
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:37:00我幹嘛爬文？幾年前買台南的，現在幾乎都翻倍了啦
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 00:38:00所以叫你快去去按計算機自己算，是房價上漲換房容易，還是下跌換房容易
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:38:00早就存好錢在等房價跌了
端看要不要把舊房出售或增貸,若沒打算出售舊房或增貸那當然跌好...反之漲價...那還得看自身舊房的增值程度有沒有高過新房的增值程度...若有,那才能稱作比較"好買"吧?
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 00:41:00那你就是還沒上車嘛，牽拖小換大幹嘛
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-10-08 00:43:00三四年前長榮一張20我早知道理財全借出來買長榮賣在230，哪有早知道這種事
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:44:00ㄏㄏ，價錢跌了，當然是更好買了，這還有什麼好講的XD
在漲價的過程中,小換大能換得過去也得建立在小的增值幅度大於大的增值幅度啊XD而且還得先賣掉(?)
作者:
sammi520 (Ah Mi/Mi mi cheng/165cm)
2022-10-08 00:48:00還沒上車才會生氣 幾年前上車的，通常在數錢了。
作者:
romanmin (腦筋急轉彎版在那？)
2022-10-08 00:49:00廍子最偏的總太那邊好像套住一堆人
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:49:00甚至，跌過頭，搞不好手上現金就夠付頭期款了，舊房留著收租，台南買房就是這麼樸實無華
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 00:50:00錯，小換大的關鍵在於負債力小房1000自備200，大房1500頭期不夠，假設都漲三成，小房變1300，大房1950，賣小房後得到現金500，付大房的頭期400還有剩這種考古題算到爛了，新手都不爬文的
作者: weekman 2022-10-08 00:53:00
但小換大的還款能力也要夠，主被動收入要逐年成長
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 00:53:00小房1000跌兩成跌掉頭期，大房1500跌到1200，然後你期望一個拿不出300頭期的人，在頭期跌掉後再拿240出來買大房？
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-10-08 00:54:00跌兩成頭期歸0你連看屋都免了一直空手的其實不用討論反正就是等抄底永遠不會買
作者:
async (非同步)
2022-10-08 00:55:00台南一堆空地，交通爛，薪水低，看到今年這房價就想這只能賣給房蟲了吧
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:56:001000萬五年前可以買全新透天啦，根本沒人想換
作者:
aloness (aloness)
2022-10-08 00:57:00就捉交替而已，年初就講市場是叫你賣不聽，現在還不認輸就只好跟著其他資產市場一起下去
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 00:57:00你的前提是小換大，然後現在跟我說沒人想換xd
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 00:58:00想換的是，一開始買400萬公寓，現在有小孩想換1500萬透天的，你覺得這些人會期待房價漲還跌？
作者:
jaricho (...)
2022-10-08 00:59:00有沒有市區1p20新房可以買啊？
作者:
aloness (aloness)
2022-10-08 00:59:00賣就是要賣在大家想買的時候，才有好價碼，現在就慢慢耗下去而已
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 00:59:001000萬改成600萬，邏輯還不是一樣，你要期望房價跌到無視資產損失好讓你買入，先問問看租金報酬率好嗎
作者:
kkmon ( )
2022-10-08 01:00:00台南有台積,比照竹北一坪八十五 這兩年努力一點上一百
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:00:00你只買的起400，一開始就不應該看1500的，麻煩什麼pr做什麼事情好嗎
作者:
aloness (aloness)
2022-10-08 01:00:00租金也不用看啦，現在才買入的房子，收的到5%以上年投報嗎？
但若以跌3成來看,小房700萬賣掉-100萬(貸款),大房1050頭期210,我是不覺得原本湊的出200頭期的人會湊不出210
作者:
aloness (aloness)
2022-10-08 01:01:00美債10年投報3.5%，房地產沒5%幹麼買
若真湊不出來,那本身大概也無法負擔漲價後的大房月繳而這時跌價3成的狀況,小換大雖然要重新湊頭期,但一來通
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 01:02:00什麼PR又關你什麼事XD
作者:
aloness (aloness)
2022-10-08 01:03:00跌價在有揹負貸款的情況下，其實根本無法換房，除非是越換越差啦
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 01:04:00台南年收100的小兩口買400的公寓又怎麼了
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:04:00跌掉200的人能再湊210，等於400，你一開始的pr就能買大房了買什麼小房
作者:
golover (å†è¦‹æˆ‘çš„æ„›)
2022-10-08 01:04:00高雄會更慘，一堆土地，岡山跟橋頭那種鳥地方，沒什麼生活機能硬炒上去的
月繳差了近兩萬...這兩萬老實說可以多扛一間房貸了
作者:
golover (å†è¦‹æˆ‘çš„æ„›)
2022-10-08 01:05:00以後少子化，高雄只有左營跟鳳山有住人，其他都變成廢墟
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 01:05:00現在有了孩子住不下了，看1500的透天，又怎麼了嗎？
小換大又不是買了小的就馬上買大的...中間存款會累加吧小換大抓個五年不為過吧,五年打算小換大的雙薪家庭湊不出額外210萬來當頭期嗎?
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:07:00你乾脆假設年收一億比較快，命題是小換大，這種人一開始就是資產不夠只好妥協，到底有沒有意識到房價跌是跌掉資產，這類人跌掉資產等於宣告換房的機會破滅
若真湊不出來,那原本漲三成的狀況即使頭期有了,但月還款真的能行?一開始資產只有200萬先買啊,阿過了五年十年想換大的~頭期完全靠舊屋的漲價?不靠存款?
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 01:09:00你就以為，每個人都槓桿開到極限在買房，但台南五年前買房根本輕鬆，除了還房貸還能存下一些錢，現在希望房價跌根本一點都不奇怪
作者:
aloness (aloness)
2022-10-08 01:09:00岡山橋頭硬炒的，而且真正在養的地都還沒動，這波主蓋外環或高雄大學那區，本來就要做中低價建案
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:09:00@a96 你還看不懂，根本不是五年後的事情，能承擔跌價200並在五年後拿出210的族群，一開始就可以買大房，根本不用小換大
作者:
aloness (aloness)
2022-10-08 01:10:00要是沒戲唱，建商也沒差，最初就是設定20上下要賣
為什麼一開始可以?一開始就只有200萬怎麼買大房啦XDD難不成要先租屋租的五年,拿著五年後的210和原本的200去
作者:
bms ( )
2022-10-08 01:12:00講什麼房價跌好換房的就是被xx房仲騙了啊
買5年後變成1950的大房嗎?還是說多存個兩年湊到300萬頭期買今年價格的1500大房?
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:14:00笑死，一開始只有200，你是200allin身上沒現金？五年能再拿200，一年抓存60不為過吧，你一開始多存幾個月或開信貸或犧牲屋齡就能直上三房，又何必等五年然後期待讓資產損失200
作者:
MixBear (米克斯)
2022-10-08 01:14:00連台中都有鬆動了 台南鬆動剛好而已
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:15:00笑死，你不用多存兩年啊，你只要先進場買小的不就行了
老實說,一般首購族...頭期+裝潢款大概就真的ALL IN了啊
作者:
bms ( )
2022-10-08 01:16:00房價從1000跌到800你是淨損失200耶 頭期款完全消失了還有心情換大房子 笑死
身上現金頂多就是剩生活開銷+緊急備用金等級而已,能有
作者:
nalthax (書蟲一枚)
2022-10-08 01:17:00台南只有炒價格而已，高鐵跟台鐵距離太遠是硬傷。
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:17:00你搞到allin那就是你資產配置有問題，去買超過你pr的房
作者:
chouvincent (我肥宅 我驕傲)
2022-10-08 01:19:00南部低薪一定先垮......這是常識
如果現金夠...那一開始小換大的命題就不存在了吧?要先買"小"的前提不就是現金怎樣都只能扛"小"的
作者:
nalthax (書蟲一枚)
2022-10-08 01:20:00而且台南太多房地以後如果老舊了會很難脫手，因為濫蓋、不留通路跟公設，或是侵佔農業區結果旁邊是禽畜場、還有淹水的狀況太多了。
有其他資產配置為何不直接挪過來買大的?還等房價漲上去再來小換大?心情那是一回事,當空間真的不夠得換還是得換啊...
作者:
nalthax (書蟲一枚)
2022-10-08 01:22:00不過降個五六趴其實很少
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:22:00對啊，所以你都不覺得你設計的案例一開始就不存在，能承擔200損失的人，一開始就會買大房，根本不會期待什麼損失200五年再拿200
現在的問題在於單純"小"換"大"的族群,跌價比較好還是漲價比較好?不會不存在啊,一開始ALL IN只有200萬又必須買房的族群
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:24:00你又要假設你的案例pr強，能承擔200損失，又要假設你的案例在特定的時間點現金調度能力不符合他的pr值所以只能買兩房，你都不覺得怪
只能買小房啊..阿五年後若房價跌了,存款又到210,為何不能買大房?更正,跌價後的大房
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:26:00這個時候我就很佩服ibiza，能跟你們講這麼久，我講一次就快受不了，槓桿，資產，負債，相對應pr，再想想好嗎
原本虧掉的頭期會把後來五年存的210吃掉嗎?不會啊
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:28:00你假設的就是能把房產當作奢侈品屬性的pr，小換大是中產剛需族群
作者:
bms ( )
2022-10-08 01:30:00科科 樓上你認為對就好不懂裝懂的人真的太難救了
作者:
cblade (cblade)
2022-10-08 01:33:00台南炒到海邊是真的神，高雄楠梓橋頭都沒偏成這樣
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:33:00像板上那個f0r,一直期望房價跌他能多買幾間，因為他不用擔心資產損失跟頭期問題。啊一般小換大族群就是要在月負債跟頭期當中去拿捏，對這類人來說房價上漲他們才有機會，因為他們根本沒有承擔資產損失的能力
不懂,房市上漲狀況下的小換大,需要確保兩件事1.小房的漲價幅度要能打贏大房頭款的漲價幅度2.大房的月還款但房市下跌狀況下的小換大,只需要確保自身存得到跌價後的大房頭期就行吧...?
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 01:38:00@a96, 你買一間小房 繳貸款之餘 還能再存一間的頭期這表示你一開始就有能力買大房啊 為什麼要用換的？
作者:
aloness (aloness)
2022-10-08 01:38:00就是無法確保，因為在那之前，各方面資產都會受到損失
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:38:00錯，小房的上漲幅度根本不用打敗大房，上面已經算給你看過了，房價是槓桿的藝術，不然幹嘛叫你拿計算機出來按
作者:
aloness (aloness)
2022-10-08 01:39:00甚至銀行也會縮減放款額度，怎麼玩？
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 01:39:00正常人小換大的情況 多半是買小房之後 大部分的錢都變相存在小房的房貸本金才對啊所以你一開始的設定就是錯誤的
作者:
aloness (aloness)
2022-10-08 01:40:00你唯一不受傷的做法就是全現金買房，沒有揹負債務
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 01:41:00誰教你現金買房沒受傷的@@笑死XD跌價就是跌價 哪會因為你是現金或貸款 就沒受傷？
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:41:00因為他假設這個人的pr強到能一邊繳房貸一邊存頭期然後承擔資產損失，但在特定時間點又只有不符合pr值的小房頭期，所以只能買小房
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 01:42:00你買股票 用現金買 下跌就不會虧損 是嗎？你講話有沒有經過大腦啊
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 01:43:00我笑了xddd本日最紓壓句子出現
作者:
popcool (我不懂)
2022-10-08 01:47:00一開始只能先買小是因為現金不夠，但現金流夠強所以可以邊還款邊存，金流強但沒現金又想先上車所以先買小，這很好理解吧
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 01:47:00現金流夠強 又不看好小房上漲 那一開始就先存錢就好幹嘛先上車不先上車賠個100萬 無法表現現金流強度 是嗎？
作者:
popcool (我不懂)
2022-10-08 01:48:00因為不想多繳房租啊，版上不是都這樣教的嗎
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 01:49:00你房租要繳多少年 才能抵過小房腰斬再腰斬 空空都是認為五年就會腰斬了不是嗎
作者:
popcool (我不懂)
2022-10-08 01:49:00也不見得不看好小房上漲，我只是單純描述這類人的心態
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 01:50:00正常人不太會在有強大現金流的情況下 這樣換屋因為換屋都是成本五年能存到一倍頭期的人 有甚麼理由這樣操作？更正五年能一邊繳貸款 一邊又存到一倍頭期的人 有甚麼理由這樣操作？
作者:
popcool (我不懂)
2022-10-08 01:53:00如果舊屋不賣想買第二間住，第一間出租呢
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 01:53:00這就跟設定不同 剛剛討論的是 房價上漲或下跌對換屋有幫
邊繳既有貸款邊存錢,這應該每個房貸族都在做的事情~只是五年後十年後多存的錢有沒有機會變成第二間的頭款是到時候才知道的事情..
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 01:56:00我們現在討論的是 有想買大一點的房子的人 當人有人能一邊貸款一邊存錢買下一間當然有人能一邊貸款一邊存錢買下一間
另外也是無法確性未來漲或跌,甚至漲的機會高,因此才先買~
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 01:57:00所以是預期漲會對買下一間有利 所以才買的吧XD
作者: idmaker (SMAN) 2022-10-08 01:58:00
台南真的是六都內最危險的 檯面上完全沒有任何優勢潛力存在 其他都有捷運有建設 台南還在吃古都的包袱
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 01:58:00沒關係我們用你的例子來討論
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 01:59:00你先花200萬買一間小房 然後五年後又存了200萬要換大房你要探討漲或跌對你買房哪個有利是嗎？200萬買的小房, 總價應該是1000萬
買的原因:怕漲 "希望"跌的原因:能夠更容易買下一間
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:00:00貸款800萬 五年後還了120萬, 但房價腰斬所以五年後你還有680萬貸款 但房價剩500萬你把這一間賣掉, 你這五年存的200萬還要貼180萬進去手上剩20萬 你想買甚麼？你不是說跌對你換房有利?我看你連車都買不起吧買兩台gogoro?
作者:
popcool (我不懂)
2022-10-08 02:03:00如果不要賣掉，這五年存的200可以買2000腰斬下來剩1000的第二間呢
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:04:00這樣就不是小換大了啊XDd
作者:
popcool (我不懂)
2022-10-08 02:04:00不是要反駁什麼，是想知道這想法有什麼盲點
兩個狀況 1.那180萬差額,是月繳的貸款吧?是一次性得
作者:
popcool (我不懂)
2022-10-08 02:05:00那以我說的這case，會是下跌有利嗎
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:05:00你有很多現金 當然下跌會你有利啊
償還嗎? 若不是,那就繼續按月繳剩下的貸款差額,200萬現
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:06:00房價剩500萬 你有可能被要求提供擔保品或是立即還款了這時候已經發生了抵押品不足的情況所以你真的剩20萬了買兩台gogoro吧
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:08:00擔保不足 銀行有權利要求提供足額擔保你的例子其實是建立在一個有強大現金能力的人資產下跌對他有利, 而不是資產下跌對換房有利 懂嗎？如果今天這個人的現金流變成五年能存一千萬那我們原本這個例子 變成可以買豪宅了
不過這我倒是好奇,若全面性下跌,而非個案.銀行強行抽銀
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:10:00你的現金能力強大到能抵銷資產下跌 資產下跌就會對你有利而不是資產下跌對換房有利
以原本800萬房貸能過得還款能力來看的話~另外問個,那如果不賣那剩500萬的房子,銀行也會抽銀根若不會,當下的最佳解就不會小換大,而是直接拿200買大了
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:15:00銀行抽不抽是看情況 沒辦法跟你說會不會只能說一般情況 只要你還在還 銀行會傾向不要變壞帳錯 你還聽不懂嗎?
當然銀行如果都自身難保,那確實什麼狀況都會發生就是
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:16:00你的最佳解存在的前提是你的現金能力能打敗資產下跌額度你的最佳解存在的前提是你的現金能力能打敗資產下跌額度而不是資產下跌對換房有利資產下跌對換房不利 現金能力強大對買房有利現金能力>資產下跌 也就是 有利的程度>不利的程度你的最佳解是這樣來的 而不是資產下跌對換房有利這就好像每次股災都對巴菲特有利 為什麼？難道股災他不賠錢
作者:
buike (chico)
2022-10-08 02:21:00小花和藹、屎味喊買，不會崩的放心啦
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:21:00？當然不是 而是股災的時候他有更多錢能買懂嗎？不是下跌對巴菲特有利 而是本多終勝你根本搞錯你的例子的因果關係
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:26:00提供另一個想法，以上面的例子房價腰斬後房子賣出手中剩20萬，距離買1500腰斬後的750還有730萬的差額。若是5年後房價噴50%，原來房子價值漲到1500萬，賣掉扣掉剩下房貸680萬，再加上存的200萬，手上有1020萬，要買原來1500漲到2250的房子，差額還有1230萬，顯然後者壓力比較大
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:28:00不會啊 前者你沒辦法用20萬當頭期, 後者你用450萬當頭期
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:28:00房價噴50%，他可能有能力馬上換房，但後面的房貸更多
作者:
bms ( )
2022-10-08 02:28:00科科 我買台積電600元 跌到300我會覺得好棒棒因為只要再花300就可以多買一張了耶
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:29:00你手中有570萬現金，但是要扛1800萬的房貸
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:29:00基本上在房子不跌的前提下 房貸就只是轉成資產而已問題只在現金流 只要現金流撐得住 500 1000都只是轉資產1800萬房貸 是因為房子是2250萬的資產啊你有損失嗎？
作者:
bms ( )
2022-10-08 02:31:00覺得房價跌比較好的跟我台積電一樣邏輯啦 拜託真的動腦想一下
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 02:31:00@cgdgad 我說你來房版這麼久，程度怎麼還這樣，這句話沒冤枉你吧？你到現在也沒搞清楚資產跟負債，利率跟cpi
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:31:00所以他買進2250萬的房子只能租人才能維持現金流
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 02:32:00這些板上都講爛了，我猜你根本也沒認真爬過文
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:32:00不需要吧 他本來就能一邊繳800萬房貸 一邊存另一個頭期1800萬的房貸現金流應該沒問題？
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:35:00f大，不是每個換房族錢滾錢的能力都很強，現在只是用基本的收入跟房價漲跌還有房貸償還來計算，錢滾錢搞現金流是比較進階的投客行為
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:37:00你的問題跟錢滾錢無關吧 而是基本的資產負債搞不清楚
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:39:00如果以本來的例子，貸800分30年，粗估一年要還30萬，5年應該是還150萬，如果存200萬，假設年開銷50萬，5年要賺600萬，年薪大概120萬而已，如果扛1800萬房貸30年，粗估一年要還70萬，生活費50萬，剛好一年賺的都存不到錢
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:40:00你忘了他手上還有570萬現金嗎？他早就把十五年能存的錢都拿在手上了
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:41:00當然他手上有570萬現金可以擋，但你說比較好換，沒有好換到哪裡去
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:41:00另一個例子只能換gogoro兩台 連神A都買不起啊
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:43:00腰斬的情況，他存兩年就能買750萬的房子了
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:43:00怎麼看都是換大房 手上又攢了原本要15年才能存到的570萬現金比較有利吧
作者:
freekid (世界真是小)
2022-10-08 02:45:00房貸更少，資產也更少，你資產與負債還是沒搞清楚....
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:45:00再說一次 只要現金流沒問題 房貸少並不是優點
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:46:00年薪120，年開銷50再給你多房租10好了，還能存60，如果回老家住連房租都省了
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:46:00靠 還回老家XD房租的話 應該不只10萬吧XD
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:47:00他的原始目的是換一間大房吼，不是資產增加
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:47:00這個都多講的啦 你的資產負債觀念怎麼還是轉不過來
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:48:00又不是自住 資產就不存在XD原始目的是換大房 但有錢還是比窮好吧XD一個是房子值2250萬 手上還有570萬現金
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:49:00說不定人家的人生目標就是換一間大房住下半輩子XD 什麼資產增加不重要啦
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:49:00一個是還要多花兩三年再存一個頭期 然後只值750萬資產不重要 那就不用在那邊算怎麼比較好換了XD笑死資產不重要 你強調貸款比較少要幹嘛XD自打臉?你的資產負債觀念是有問題的
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:52:00房貸對自住客跟投客意義不一樣，不要說自己自住，以後要增貸出來都有投客的成分我不增貸我就是純自住客
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:53:00沒人規定你房貸就是要投資房地產啊
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:53:00以後哪天我增貸了你可以叫我投客
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:55:00這裡我就不吵認知相關的問題了
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 02:56:00會說資產多一千萬 其中還有570萬是現金 沒差 這自欺欺人而已
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:56:00我只是就“哪個比較好換房”來比較，考慮後續的負債償還
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 02:58:00你說先換到手一定是漲50%比較快換到，但後續房貸就要想怎麼生出金流來還房貸1800萬房貸，扣掉570萬還有1230萬的缺口
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 03:00:00不需要啊 剛剛那個例子 每年收入剛好生活費跟貸款雖然存不到錢 但已經預存15年幹嘛拿570萬去還XD
作者:
sismiku (Simiku)
2022-10-08 03:00:00最慘的是 有些人想賣賣不掉 直接地獄
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 03:02:00要還30年捏，腰斬的750萬房子，可能工作10年就還完了捏
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 03:03:00租還完有屁用喔 就只值750萬我第三次說 你的資產負債觀念是死了嗎?還完到底要幹嘛?為什麼你的目標會放在一個對你根本沒好處的事情上?還完到底要幹嘛?
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 03:04:00我只是就命題來回答而已啊
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 03:05:00不對吧 你強調還完 已經超過這個命題
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 03:05:00長期操作負債的投客做法當然不同
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 03:06:00我知道投客都會維持一定的負債比
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 03:06:00你的財務觀念大有問題 會引導你選擇錯誤的方向這不是投客才這樣 郭台銘也是持續借錢台積電也是發債投資y
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 03:07:00這個負債能幫你賺錢就是好債，不能幫你賺錢就是壞債
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 03:07:00他們是投客嗎? 不是 他們是知道 利率低 成本低的錢好用所以我就說了啊 你幹嘛拿570萬去還 拿去買儲蓄險都比較好你的財務觀念大有問題 會引導你選擇錯誤的方向
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 03:09:00所以如果背了房貸，但手中的錢只是慢慢花掉，還不如不背
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 03:09:00只要你的利率比通膨低 你的債務就是越來越輕你的財務觀念到底是怎麼了
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 03:10:00買儲蓄險前提是年化報酬率大於房貸利率
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 03:10:00基本上儲蓄險都能比房貸利率高
作者:
CGDGAD ((CGDGAD))
2022-10-08 03:12:00我很久沒follow儲蓄險了，因為後來看到條件都越來越差。如果年化大於房貸利率，那我認同
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2022-10-08 03:13:00因為你是在降息周期去看得
作者:
laechan (揮淚斬馬雲)
2022-10-08 06:50:00作者:
mikayu (mika)
2022-10-08 06:56:00不賣就不會跌……等待下一波高峰
不要怕貸款 尤其是低利的貸款 只要你能夠利用這筆貸款賺取超過利息的錢 就是套利我恨不得銀行給我無限借貸勒那種擔心背貸款20年30年的 你如果真的是心態上無法承受那就另一回事 而不是去把貸款妖魔化我們賺錢的速度 比不上錢賺錢的速度我今天才跟我老婆說 以後小孩的財商應該要優先教育 甚至高過學歷
看完覺得你們真有耐心，還跟他解釋 一律推腰斬別買就好
作者:
sammi520 (Ah Mi/Mi mi cheng/165cm)
2022-10-08 07:40:00年薪只有100的我 都覺得我在台南是低薪。賣房的一開口就問，你在南科上班嗎？
作者: kyova 2022-10-08 07:52:00
不引進高薪會被罵低薪。引進高薪以後房價物價漲，其他低薪的搞不好也沒調，相對剝奪感...阿你們到底想怎樣...就沒辦法集體高薪阿... 觀望的魯空就再也追不上了...之前咬牙買下去的起碼資產up up是說現在代銷真的是很誇張... 每個案每個地點都能蹭南科...台南還是不少無良工廠給超低薪的，搞不好低於基本薪資，希望他們都倒光~ 最好都被南科把人搶走~~
炒南是工作，住北是生活。記得這句話，南部是讓你炒來快跑去北部快活的。不是讓你硬撐還在板上吹，害不能跑的中產階級負擔變重。
作者: SEEDA (喜德) 2022-10-08 08:31:00
現在台南檯面上的物件，不是價格太誇張就是本身太爛
作者:
moke (一起走到未來 :D)
2022-10-08 08:41:00分析這麼多，我就只看到開高價的在降，還沒看到虧本賣的。
作者:
jeross (資深廢柴傑洛士)
2022-10-08 08:57:00台南大部分勞工薪資不高，整天期待南科或工程師，他們是能吃幾間，可能在地自營小老闆可以啦，但炒上去要下來也不容易，漲500萬跌30萬，還是貴
紅明顯 台南蠻大的 九份子如果有20萬/p 請一定要跟我說
作者:
s359999 (gototai)
2022-10-08 09:05:00喊了20年了吧？有舉起嘿稻手的某女馬女馬在服務土地主人，放心啦？
作者:
fedona (Solanin)
2022-10-08 09:27:00常識
你說這種話，證明根本外行，對台南不熟，市中心現在根本沒案子好買南科的工作機會一堆，Lm租屋市場供不應求賣房買股票，推文笑死人
作者: redd091615 (瑞) 2022-10-08 11:43:00
其實google一下這id 的文就知道他多反台南了，可能眼紅中南部近年漲幅吧！基本上台南只要是去年中以前就買的價格根本老神在在。
作者:
yftsai (aa)
2022-10-08 12:02:00講得好像新北，桃園，台中，高雄薪水很高似的ＸＤ薪水真的有差就台北新竹啦，其他都龜笑鱉無尾
作者:
kizz (fdsaf)
2022-10-08 12:34:00台南....有認真找房子的...就知道很缺好嗎....
作者: Hosan (Mr.厚) 2022-10-08 12:39:00
只要問就是噴，謝謝
作者: chouwang68 (張子房) 2022-10-08 12:51:00
看空我大台南，有問過哲哲的感受嗎？XD我實在不懂為什麼擔心別人的資產會不會縮水？你又不是繼承人，繼承人也不一定會有，訴訟是另一件事。除開這幾年拿著紅單當樂透、當現金用的投機者外，我認識的族群裡沒人談過類似升息、漲不動這種話題。你知道他們持有成本有多低嗎？！你知道他們每個人手上有多少物件嗎？！他們每天的娛樂就是四處聊天交流最近的資訊，我在裡面根本不太好意思說話，因為我是拉低平均值的那個！當然對短期操作的人來說，今年以來的確增加不少難度，不過習慣這樣操作的人本身就有一套能獲利的模式，確定不會賺錢他們連買都不會。所以我說你們到底在替那群身家可能是你們幾倍啊人在擔心什麼？！XD
作者:
kadolong (kadolong)
2022-10-08 14:52:00不賣就不算賠 一堆台積套600的覺得沒事
你們都搞錯空空邏輯 五年前買 2022賣掉 等大跌再買這樣不就跌比較好了嗎？懂了沒各位房神
作者:
bearKQG (小雄)
2022-10-08 19:44:00很客觀的好文
作者: addadddog 2022-10-08 21:55:00
崩死投資客，跳樓啦
作者:
jjjerry (JJ)
2022-10-08 23:07:00空空都愛幻想，哈哈
作者:
darkholy (keep silent)
2022-10-08 23:52:00當人付不起錢的時候，身體是很誠實的
作者:
WWIII (東邪西毒)
2022-10-09 01:41:00台南就是小支飆股 漲的快跌更快
作者:
ting701 (耀你館)
2022-10-09 08:23:00台南20年大樓有些都比20年透天貴，都不知道為何
作者:
qqq7840 (于在天上飛)
2022-10-09 08:26:00我竟然錯過這串。台積電下跌理論太讚了
作者:
imvh (imvh)
2022-10-09 08:28:00覺得你對台南不了解，眼光也不夠長遠。
作者:
bluesee (2月28 號生)
2022-10-09 09:03:00南科周邊都是垃圾地方，還有人要買喔住那裡除了上班，什麼都不方便
作者:
faceto (=.=)
2022-10-09 18:15:00附近還在蓋欸怎麼不一樣….