這是防雷
我專業廢話 這次就不做懶人包了
想看重點的同學們 抱歉啦
========
其實我很不懂為什麼有些名嘴可以針對全台每個區域侃侃而談
基本上那個不是沒有真的深入研究就是騙子
在房地產打滾的資歷其實也才十年 比不上一些前輩老屁股
所以當有老前輩願意分享的時候
我總是抱持著虛心受教的態度
畢竟人家資產擺在那 至少驗證了他理論的正確性
當然每個時機不同 際遇不同
但像我之前陪我老婆參加婚禮 對面三個講的好像投資大神
但我知道其中一個因為沒錢吃飯把機車拿去典當 後來還是媽媽幫忙贖回的
這跟我說你多會投資？
同理 其實現實當中偶爾也才會聊到房地產
畢竟我有著愛借錢愛賭博的親戚
同時也為了避免一些在做保險跟直銷的親朋好友
我都裝窮（甚至我有一個戶頭裡面就放個一兩千是要來應付他們的）
有人想拉保險拉直銷 就說乾 升息房貸都快繳不出來了 口憐
有時還會在現場跟一些小工一起罵
房價這麼高 怎麼買得起 blabla
別人過的怎麼樣 關我屁事
身邊的人過的好才重要
但因為常常跑來跑去看房
有時也不免認識一些投資客
有的時候還在同一個物件遇到
（乾 不是說好不買了 你他媽的來看還跟我說 就看看而已）
有一次有個老房東叫住我 跟我交換一些房地產的經驗
（可能我有老靈魂吧 身邊很多大我一輩甚至兩輩的朋友）
我才知道 這個看似衣著襤褸 穿著夾腳拖 開著很破國產車 車燈撞到還用膠帶黏起來的老
人家 有著好幾億的資產
我就好奇問他 你怎麼以前都不會想跟我聊房產
結果他說 很多人講不通 點不會
必須要花很大的力氣才能讓他懂
而他看我有了幾間 也聽警衛提過我
（我跟他重複房產的社區有兩個）
他才覺得這人不是說的一嘴好房產
然候其實 買賣經驗 0 房東經驗 0
集思廣益 海納百川
有時我也會跟其他包租公婆交換看房
你看一下我的物件哪邊要改善
我看一下你的物件哪邊要加強
我看一下你的挑租客方式
你看一下我的租約
人與人之間就是互相幫忙嘛
==========
回到正題 房產每個區域會遇到不同的狀況
就算同為新北 我以前在汐止跟現在在新莊的操作方式也大不相同
汐止沒有捷運 但是有兩條國道交匯
氣候條件 地理位置
選擇居住的群眾使用的交通工具不一樣
我就不會在汐止搞套房 而是搞2-3房而且車位變的非常重要 受眾也是家庭有老或有小的
居多
甚至我還搞過幾個獨立權狀的車位的買賣
但到了新莊 我這邊大多1X年大樓
仰賴北捷跟機車的通勤族居多
你搞套房 受眾是這些年輕小情侶或小夫妻
當然兩房車還是香到爆
但已收租來說 當然套房好啊
套房一直以來最大的問題在借貸
（這幾年比較有解封跟放寬到7-8成）
如果你還在買套房不好轉手的觀念
我想你應該是在錯誤的地區市場做套房
https://i.imgur.com/WDT33WG.jpg
其實多半都是打電話 每週都會有幾通不同店頭打電話來開發物件
我這邊套房多的社區其實去化速度都很快
沒被去化的還是老話一句 不是貴就是爛
=========
在舉一個地域的例子
新莊有分上下新莊
當初決定要落腳新莊時
沒有人看好
為什麼？ 因為大家不了解在地市場
只知道新聞說副都心 就像板上說Amax
可是等我真的下來新莊市場後發現
在副都心跌價時
北捷這邊價格鐵板一塊 釋出也不多
當然市場在悲觀的時候 反而是勤勞的人有福了
那時候買家不用卑躬屈膝 買家不用被逼快速決定
我只有在市場悲觀的時候撿過斷頭
你說房子會不會賠售 當然會！
房貸違約率就算近十年都不到1%
那也不是0啊
總是會有其他的債務來逼迫屋主賠售
他不是不想放不想凹不想繼續抱著
而是他沒得選擇
就像不是有種說法
不要買發哥 茂伯 寶咖咖嗎
你以為每個人都有那麼多選擇嗎
我也想住台北市新房要大要平車要捷運要公園還要國泰的
結果我從他一億看到他一億四千萬
=========
所以我建議你各位
想買房最好就是進入市場去了解
盡信書不如無書
有些理論可以參考借鏡但未必能適用於每個區域
甚至這套可行但是搬去別的地方直接死掉
我是一直很不喜歡理論派
因為你如果理論正確 下一步不就是該實踐
如果經不起實務上的考驗 你就象牙塔的學者
以為全世界繞著你旋轉
何況一個好的學說
不就是應該從實務上去調整跟改善嗎
只會紙上談兵的人你說他多會打仗
========
再來房子除了地域性 物件性質很重要
商用不動產 土地 跟你各位住的的家用住宅就不同
套房 兩房 三房以上 也不同
低總價 高總價 豪宅以上也不同
就算同社區 面向格局不同也差很多
我就有喜歡的社區但是某門牌的我一定不要
如果你沒接觸市場 只看新聞
你就會被搞得一團亂
怎麼有人說漲 有人說跌
到底是漲還是跌
不管有沒有買成
進入市場 瞭解市場 尊重市場
絕對比你鍵盤買房好多了
=========
我是真的建議自住可以在能負擔的情況下出手
如同我之前說的 今年下半年到明年上半年應該會比較多可以談好談的物件
你喜歡的物件 別人也會喜歡
那你要大家會喜歡的物件便宜賣？
不要質疑我想出貨 我好好收租著
也不用質疑我帶風向
這種房產無大戶 一年轉移超過十萬棟
就算房板的人全去買 也無法怎樣的撼動市場或者改變市場的軌跡
當然你要當槓精設定條件到你贏也可以
我只會跟你說 萌萌噠
作者:
sakyro (to be)
2022-10-19 02:19:00sway就是講區域只嘴一兩個缺點根本不了解區域內差異
作者:
MixBear (米克斯)
2022-10-19 02:22:00熱的時候誰管地域性 錢不夠能負擔就先搶了
作者: NightxFrog 2022-10-19 02:27:00
南科旁也傳言都工程師買的實際情況是租給工程師的很多，買的就其他人尤其透天的物件
作者:
shena30335 (廢文/Stay Night)
2022-10-19 02:29:00垃圾節目不用太認真看
作者:
ZackRyo (御守)
2022-10-19 02:29:00請教了解市場的概念，指的是多看建商代銷和仲仲的物件嗎？盡管還沒要買會被當來亂的我原本是覺得好像就這樣，不過覺得好像漏了什麼
作者:
jjjerry (JJ)
2022-10-19 02:42:00不用說這麼多 空空看不懂啦 空空只會幻想崩而已 但根本不可能崩 只有緩漲跟大漲兩種好嗎
作者:
kagaya (~~)
2022-10-19 02:44:00其實房產也是這點很複雜，天天看591物件跟實價登錄還是看不太懂行情…因為有釣魚的 有坐向不同的 有客群不同裝潢不同的。但實價登錄只能看到房價跟坪數。
作者:
pauljet (噴射機)
2022-10-19 02:45:00推
作者:
kagaya (~~)
2022-10-19 02:46:00版上前輩常常在講一些趨勢，但北中南甚至同一區的不同重劃區我還是覺得不一樣………趨勢可能大概相同 但細節差很多，鎖定物件也會差很多…
作者:
lee1112 (^^)
2022-10-19 02:48:00S大發文真中肯 北捷 LOCATION 不要預售 負擔得起XDD
作者:
alexstag (alexstag)
2022-10-19 03:03:00給推啦
超級房仲更好笑，升息就會跌，買房再等等-》然後人家問他新竹的行情，他就說不熟，史威都沒他這麼誇張
作者:
alexstag (alexstag)
2022-10-19 03:08:00一堆人嘴區域最很開心，連s大跟ceca都說很吃地域性...
作者: qqphor (駡你又如何) 2022-10-19 03:38:00
推，本版最有耐心的
作者:
fickle85 (PV=nRT)
2022-10-19 03:39:00中肯推
作者:
Morphee (千磨萬擊還堅勁)
2022-10-19 03:39:00馬的 這才是文章啊
作者:
ahyan (新的開始)
2022-10-19 04:17:00受用了，好奇問汐止好操作嗎？
作者:
humbler (獸人H)
2022-10-19 04:20:00推推
作者:
kizz (fdsaf)
2022-10-19 04:41:00中肯
作者:
labdog (飛啊,飛啊, 小飛俠)
2022-10-19 04:44:00感覺身家好幾億，怎麼辦得到
作者:
nextpls (thanks)
2022-10-19 05:03:00魯空最愛看房價下跌的新聞，還有被害妄想症買房的被嗆房蟲，叫魯空買又嗆你騙人接刀，心理有問題
作者:
yyyyoung (369保肝頑)
2022-10-19 05:05:00國際房仲問就是不熟，然後敢預測未來五年房市。笑死
作者:
diiiib (cc)
2022-10-19 05:10:00推 優文
作者: resy 2022-10-19 05:21:00
推。萌萌噠
作者: jonson (宅霸) 2022-10-19 05:32:00
提到新莊先自嘲AMAX消毒，讓哥沒話講是吧
作者:
slg (十二國記敗下去了)
2022-10-19 05:40:00優文，大推
作者:
INIKS (阿咧?)
2022-10-19 05:58:00走出租難度好高，大哥能多分享嗎？
作者:
pauljet (噴射機)
2022-10-19 05:58:00其實處男想討論 也是無限歡迎 但是處男花批幣請從來沒上過房板的人當拍手部隊 這個在房板風氣上就少見了 畢竟房板講的是理論+實踐 不是發批幣+口號+軍武板老朋友板聚空方不管是雪崩哥 下戽哥 都是房板老面孔 你何曾見過他們發批幣喊口號 房板何曾見過如此直白的丐幫作風?
作者: fitnessboyz (fitnessboyz) 2022-10-19 06:06:00
南科喔…我朋友竹科發哥回南部工作就買兩戶在那了他同事也有南部的近日也準備要下來，價格真的硬…
作者:
rabinson (何時無事一身輕?)
2022-10-19 06:28:00你那個44萬是幾坪阿？總價大概600租16000嗎
作者:
redpapa (胖胖怪)
2022-10-19 06:51:00想問到底要怎麼確定這社區 或這附近 好不好出租/出租的價格可以到多少呀？就是如果我住A地點 但我想投資B地點 因為不住附近 所以無法知道B地點出租市場是怎麼樣子
S大請教一下 那現在新莊的話 想趁此波修正尋找可以收租跟投資的標地 你會建議看哪區呢
作者:
padbear (padbear)
2022-10-19 09:25:00大神覺得江翠de有搞頭嗎
作者: manpower19 (面拋兒) 2022-10-19 09:57:00
推一個新莊王
作者: potcat1111 (TR55) 2022-10-19 10:55:00
推
作者:
s8752134 (AndyChen)
2022-10-19 14:51:00其實我是覺得看到不懂在吹的不用妄想點化它們看到就電就對了 XD
其實區域性真的蠻重要的，個別差異性也是，但個別差異可以靠裝潢或是重建改善，區域性差異就完全沒辦法
作者:
sakyro (to be)
2022-10-18 18:19:00sway就是講區域只嘴一兩個缺點根本不了解區域內差異
作者:
MixBear (米克斯)
2022-10-18 18:22:00熱的時候誰管地域性 錢不夠能負擔就先搶了
作者: NightxFrog 2022-10-18 18:27:00
南科旁也傳言都工程師買的實際情況是租給工程師的很多，買的就其他人尤其透天的物件
作者:
shena30335 (廢文/Stay Night)
2022-10-18 18:29:00垃圾節目不用太認真看
作者:
ZackRyo (御守)
2022-10-18 18:29:00請教了解市場的概念，指的是多看建商代銷和仲仲的物件嗎？盡管還沒要買會被當來亂的我原本是覺得好像就這樣，不過覺得好像漏了什麼
作者:
jjjerry (JJ)
2022-10-18 18:42:00不用說這麼多 空空看不懂啦 空空只會幻想崩而已 但根本不可能崩 只有緩漲跟大漲兩種好嗎
作者:
kagaya (~~)
2022-10-18 18:44:00其實房產也是這點很複雜，天天看591物件跟實價登錄還是看不太懂行情…因為有釣魚的 有坐向不同的 有客群不同裝潢不同的。但實價登錄只能看到房價跟坪數。
作者:
pauljet (噴射機)
2022-10-18 18:45:00推
作者:
kagaya (~~)
2022-10-18 18:46:00版上前輩常常在講一些趨勢，但北中南甚至同一區的不同重劃區我還是覺得不一樣………趨勢可能大概相同 但細節差很多，鎖定物件也會差很多…
作者:
lee1112 (^^)
2022-10-18 18:48:00S大發文真中肯 北捷 LOCATION 不要預售 負擔得起XDD
作者:
alexstag (alexstag)
2022-10-18 19:03:00給推啦
超級房仲更好笑，升息就會跌，買房再等等-》然後人家問他新竹的行情，他就說不熟，史威都沒他這麼誇張
作者:
alexstag (alexstag)
2022-10-18 19:08:00一堆人嘴區域最很開心，連s大跟ceca都說很吃地域性...
作者: qqphor (駡你又如何) 2022-10-18 19:38:00
推，本版最有耐心的
作者:
fickle85 (PV=nRT)
2022-10-18 19:39:00中肯推
作者:
Morphee (千磨萬擊還堅勁)
2022-10-18 19:39:00馬的 這才是文章啊
作者:
ahyan (新的開始)
2022-10-18 20:17:00受用了，好奇問汐止好操作嗎？
作者:
humbler (獸人H)
2022-10-18 20:20:00推推
作者:
kizz (fdsaf)
2022-10-18 20:41:00中肯
作者:
labdog (飛啊,飛啊, 小飛俠)
2022-10-18 20:44:00感覺身家好幾億，怎麼辦得到
作者:
nextpls (thanks)
2022-10-18 21:03:00魯空最愛看房價下跌的新聞，還有被害妄想症買房的被嗆房蟲，叫魯空買又嗆你騙人接刀，心理有問題
作者:
yyyyoung (369保肝頑)
2022-10-18 21:05:00國際房仲問就是不熟，然後敢預測未來五年房市。笑死
作者:
diiiib (cc)
2022-10-18 21:10:00推 優文
作者: resy 2022-10-18 21:21:00
推。萌萌噠
作者: jonson (宅霸) 2022-10-18 21:32:00
提到新莊先自嘲AMAX消毒，讓哥沒話講是吧
作者:
slg (十二國記敗下去了)
2022-10-18 21:40:00優文，大推
作者:
INIKS (阿咧?)
2022-10-18 21:58:00走出租難度好高，大哥能多分享嗎？
作者:
pauljet (噴射機)
2022-10-18 21:58:00其實處男想討論 也是無限歡迎 但是處男花批幣請從來沒上過房板的人當拍手部隊 這個在房板風氣上就少見了 畢竟房板講的是理論+實踐 不是發批幣+口號+軍武板老朋友板聚空方不管是雪崩哥 下戽哥 都是房板老面孔 你何曾見過他們發批幣喊口號 房板何曾見過如此直白的丐幫作風?
作者: fitnessboyz (fitnessboyz) 2022-10-18 22:06:00
南科喔…我朋友竹科發哥回南部工作就買兩戶在那了他同事也有南部的近日也準備要下來，價格真的硬…
作者:
rabinson (何時無事一身輕?)
2022-10-18 22:28:00你那個44萬是幾坪阿？總價大概600租16000嗎
作者:
redpapa (胖胖怪)
2022-10-18 22:51:00想問到底要怎麼確定這社區 或這附近 好不好出租/出租的價格可以到多少呀？就是如果我住A地點 但我想投資B地點 因為不住附近 所以無法知道B地點出租市場是怎麼樣子
S大請教一下 那現在新莊的話 想趁此波修正尋找可以收租跟投資的標地 你會建議看哪區呢
作者:
padbear (padbear)
2022-10-19 01:25:00大神覺得江翠de有搞頭嗎
作者: manpower19 (面拋兒) 2022-10-19 01:57:00
推一個新莊王
作者: potcat1111 (TR55) 2022-10-19 02:55:00
推
作者:
s8752134 (AndyChen)
2022-10-19 06:51:00其實我是覺得看到不懂在吹的不用妄想點化它們看到就電就對了 XD
其實區域性真的蠻重要的，個別差異性也是，但個別差異可以靠裝潢或是重建改善，區域性差異就完全沒辦法
作者:
ZackRyo (御守)
2022-10-19 13:21:00這樣看起來，就是要先鎖定喜歡的物件/社區，即使現在還沒要買，但有機會就先去看了解行情跟供需的意思囉？而且看了之後行情範圍也還是鎖定在該社區，而不是區域均價之類的另外想請教在自己熟悉的區域，要如何判斷該區域的出租供需？觀察該區域或社區的出租物件狀況感覺也是頗朦朧，例如我有在關注一個大樓，他有幾戶1+1是正在出租的，同時該大樓也是有幾戶正在出租中，用最新的實登價回推月還款，租金都無法cover房貸，這樣足以判斷這是個不優的出租件嗎？
作者:
ZackRyo (御守)
2022-10-19 21:21:00這樣看起來，就是要先鎖定喜歡的物件/社區，即使現在還沒要買，但有機會就先去看了解行情跟供需的意思囉？而且看了之後行情範圍也還是鎖定在該社區，而不是區域均價之類的另外想請教在自己熟悉的區域，要如何判斷該區域的出租供需？觀察該區域或社區的出租物件狀況感覺也是頗朦朧，例如我有在關注一個大樓，他有幾戶1+1是正在出租的，同時該大樓也是有幾戶正在出租中，用最新的實登價回推月還款，租金都無法cover房貸，這樣足以判斷這是個不優的出租件嗎？
當過房客至少是以消費者角度提供意見 有些一直住家裡的房子或房租都是爸媽付錢 真不知道有啥勇氣教人房市 XD
作者: swc919 (威爾森) 2022-10-19 23:17:00
推S大!之前想投資下新莊套房但價格真的飆好高 買不下手
我也是一直看不起迴龍丹鳳 XD 想不到時尚女人香可以漲成現在這個樣子 真是想不到 果然親友有人是迴龍人會影響自己的判斷
作者:
hellovega (hellovega)
2022-10-20 00:00:00租金1.8x12?500=4.3%, 以現在的行情算很不錯耶4.3%的物件好難找喔第三戶不是只能貸四成？
作者: Sammice 2022-10-20 03:34:00
台南房子在疫情前賠售賣出，青埔房子賣出賺的大約台南賠售金額的十倍，這波疫情真是太瘋狂
作者: ph0822 2022-10-20 04:09:00
房地產在台灣就是最強的資產工具，空空跟鍵盤專家分析了一堆數據講了一堆理論，最後還不是繼續繳房租給房東？在台灣連銀行底下的資產公司跟所有的壽險都在做房地產，自用跟投資都狂買，空空覺得他們會放任房價崩盤？退一萬步來說真的房價暴跌崩盤了，那也不會是單一房價的問題了，趕快上飛機逃命吧空空們～
作者: ezio1117 (謙樂小昱) 2022-10-20 07:12:00
終於有人講實話了，最好sway全台房產都熟，各個區域本來都有其利基，我做台中也不可能各區都熟，跨兩區就不可能比當區業務熟了，sway還能跨縣市講，講的好像他全台都他家一樣。至於國際房仲，他看房市只用經濟學原則在看，上次po什麼看吧，跌了，拿什麼梧棲豐原大里來比，大里他熟嗎？大里有分塗城、十九甲、十五期、一期、二期，請問跌哪塊？不要跟我講二期，二期連釋出都很少怎麼跌。
作者:
opaz (opaz)
2022-10-20 08:32:00S大請問你有6筆七成五的貸款 是你先買清再週轉金貸出來嗎？
作者:
cx281 (sen)
2022-10-20 16:21:00S大，我是真d服
當過房客至少是以消費者角度提供意見 有些一直住家裡的房子或房租都是爸媽付錢 真不知道有啥勇氣教人房市 XD
作者: swc919 (威爾森) 2022-10-19 15:17:00
推S大!之前想投資下新莊套房但價格真的飆好高 買不下手
我也是一直看不起迴龍丹鳳 XD 想不到時尚女人香可以漲成現在這個樣子 真是想不到 果然親友有人是迴龍人會影響自己的判斷
作者:
hellovega (hellovega)
2022-10-19 16:00:00租金1.8x12?500=4.3%, 以現在的行情算很不錯耶4.3%的物件好難找喔第三戶不是只能貸四成？
作者: Sammice 2022-10-19 19:34:00
台南房子在疫情前賠售賣出，青埔房子賣出賺的大約台南賠售金額的十倍，這波疫情真是太瘋狂
作者: ph0822 2022-10-19 20:09:00
房地產在台灣就是最強的資產工具，空空跟鍵盤專家分析了一堆數據講了一堆理論，最後還不是繼續繳房租給房東？在台灣連銀行底下的資產公司跟所有的壽險都在做房地產，自用跟投資都狂買，空空覺得他們會放任房價崩盤？退一萬步來說真的房價暴跌崩盤了，那也不會是單一房價的問題了，趕快上飛機逃命吧空空們～
作者: ezio1117 (謙樂小昱) 2022-10-19 23:12:00
終於有人講實話了，最好sway全台房產都熟，各個區域本來都有其利基，我做台中也不可能各區都熟，跨兩區就不可能比當區業務熟了，sway還能跨縣市講，講的好像他全台都他家一樣。至於國際房仲，他看房市只用經濟學原則在看，上次po什麼看吧，跌了，拿什麼梧棲豐原大里來比，大里他熟嗎？大里有分塗城、十九甲、十五期、一期、二期，請問跌哪塊？不要跟我講二期，二期連釋出都很少怎麼跌。
作者:
opaz (opaz)
2022-10-20 00:32:00S大請問你有6筆七成五的貸款 是你先買清再週轉金貸出來嗎？
作者:
cx281 (sen)
2022-10-20 08:21:00S大，我是真d服
作者:
ZackRyo (御守)
2022-10-22 01:25:00那無法自償的狀況下，要怎麼判斷他是好物件呢？靠未來增值(像是蛋黃區)或發展性(像是重劃區)嗎？