太多奇怪的人說我躲起來?
阿靠邀,我推文在上面,奇怪的人在下面說我躲起來.
他眼睛是目洨喔...XD
楠梓和橋頭的狀況大概會是這樣.
最近政府很愛做一件事情就是.
台積電要來,政客可以獲取選票.
但是又怕炒房炒過頭..
所以會教訓短期.
竹南大埔就是一個好例子.
帥過頭開了代銷,開始炒作,然後台積電完全封鎖設廠消息.
外面風吹台積電不會蓋了,要蓋別的地方了OOXX.
然後帥過頭就垮了.
而之後,竹南大埔就臭到一個台灣最有名.
這時候,台積電就在大家沒注意的時候動工,完工...XD
而實際面上.
帥過頭當時是從13~14開始炒,炒到17~18的時候崩潰.
除了被台積電用消息面玩弄之外.
也被建商在旁邊推案賣15~16扯後腿有關.
兩頭夾殺,帥過頭成為祭品....
但是後來台積電動工了,完工了,到今天.
竹南大埔的新案大概也要3x,中古案大概在2x...
也就是,你就算最慘買到17~18最高點被套,放到今天大概也是賺個20%起跳.
當然以中短期來講,投報率會有點弱...
但是基本上後面還是賺錢.
另外,竹南崩潰的時候,價格大概在15~16.
你買15~16,放到現在大概就30%起跳,平均一年10%...不含槓桿的投報率.
so...
整個事件下來.
政府和台積電,教訓了短期投資客,以及炒手.
帥過頭是炒手,被教訓.
竹南當時有醫生一次買20戶,無法過戶被斷頭,這是短期投資客被教訓.
而只要放中長期,基本上就可以賺錢.
而現在回到楠梓橋頭.
基本上有點複製歷史.
會是一個輕版的竹南大埔.
為啥說輕版,因為28奈米正在動工..
所以他不是整個台積電在吹不蓋的風.
而是台積電被切一半,一半動工一半在吹不動工的風.
所以他會是輕版的竹南大埔,比較沒有那種等級的災情和臭名.
不過基本上,預售屋你後面買到28以上應該也是都轉不掉..XD
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12006455.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12045910.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11830766.html
你轉單一定被這些我隨便找的物件給壓.
所以乖乖準備過戶吧.
不過目前局面還沒開始產生明顯賠錢賣的局面.
所以禿鷹目前沒啥屍體可以吃...殘念.
so...
這邊目前情況會是.
這邊大概會冷盤一段時間.
之後整體市場復甦後.
這邊炒作應該也會比較低迷.
所以對中短期來講,這邊比較沒搞頭.
不如追蛋黃區...之後炒做會比較兇.
但是對長期來講.
卻是一個可以進場的局面.
並且還是長期不錯的選擇區域.
因為這邊不是只有台積電.
這邊等同兩個科學園區.
一個五輕包含台積電,一個橋科...這是兩個科學園區....
長期來講這邊發展已經注定了.
會比其他大多數地方都強勢.
當然你說有國道七號的林園和大寮比?
這牽扯到林園和大寮是非常落後補漲,和這區有一個價位後往上攻.
通常不動產投資來講...
"捕漲會比上攻還強大."....並且風險低非常多.
(這句話很重要,所以我很愛追捕漲,而不是追往上攻..並且我應該不會常常講這句話)
因此,林園和大寮有機率表現得比這邊還賺.
但是買林園和大寮會違反很多人的"內心"
因此你買不下林園和大寮,你要追這邊也是ok.
另外一點.
不動產是實體的金融商品.
他同時具有金融商品和實體物品的特質.
因此,通膨會反映在不動產身上.
目前營造成本非常的高.
而且不太需要期待他會下降...顆顆.
因此未來不久後,全台灣的新案,基本上一字頭會滅絕.
而非鄉下地方...也就是非甚麼金山萬里.
新案二字頭也會越來越少.
這是因為...通膨...
只是這一次通膨噴得太快.
新案當然反映成本就飛到宇宙去.
但...中古屋遲鈍的特性,讓他還沒跟上..
so...這一次因為升息的冷盤,你不用期待它可以維持冷多久.
沒多久,中古屋就會因為跟新案價差太大+新案根本不往下,而開始跟新案往上.
so....這個現象是就是"反映通膨"
而基本面,也就是租金,到現在都還在往上拉....
並且升息還逆向刺激租金反映向上效應.
(這跟理論會逆向矛盾,但市場就是這麼有趣...
一個逆向的因子反而刺激租金追上通膨該有的位置
主因是,房東成本增加,所以轉嫁給租客的人性...而租金相對通膨反應還不夠)
當然租金往上的步調還是慢慢地,只是他一直都在往前走.
而房價則是先爆衝後冷盤...
這就是兩者特質不一樣產生的不同狀況.
這也是為啥,我會建議各位在美國降息之前,做好布局的主因.
美國升息又不是要"把物價打下來"
他只是要"把通膨打下來"
物價和通膨.哪時候是等號...XD
那代表,上去的價格是不會下來的.
那上去價格的市場反應,房價和租金必然都會在未來繼續跑到他該有的位置.
再加上人為炒作一下.
很快下一波大多頭就又開始了.
so...那些幻想要房價跌下來低接的.
除了極少數可能可以撿到一點預售屋轉讓.
例如楠梓買30賣29.5這種....
(但是我,我會去買那種買25賣26的....
我寧願給他賺而買便宜,而不是買他賠錢但價格貴的東西..顆顆)
絕大多數....大概都準備在一兩年後,被市場教訓到媽都不認得..XD
而對我們投資客來講,就只是調整布局而已.
誰在跟你逃...XD
不過話說.
下一波目前局面來講應該沒有2020~2022這一波那麼兇悍.
所以也不用想說可以這樣兩年又翻個60~70%...
除非有其他影響因子,例如辣個男人又出了甚麼驚人招數.
但那些產生再說....看到再做調整就好.
PS.非可預測的影響因子,我都不在建議和模型中作考慮.
這是做投資的基本精神....
請不要為了無法預測的影響因子,花太多腦筋在那邊打轉.
那些都是,看到發生了,在做調整的...