→ testPtt: 還蠻多大公司廠房土地都是租的耶 11/17 16:33
ok 恭喜你, 這邊操作商用不動產跟乙工剛好在線上的就有一位,
名下幾件長期出租(含租給自己的), 這三年居中處理大公司廠辦也有三件
商用跟一般民宅完全是不同的世界, 通常要砸下來的金額一般人只會在報紙上看到
跟一般民宅丟下去頭期款一兩人決議不同,
是需要買賣雙方跟居中非常多人努力才會有結果的
再來是評估的部分, 因為金額過高是否要聯貸? 自備款(現在要該死的五成)怎麼解決?
最後就是很關鍵的, 你公司現金流要怎麼運用?
開公司工廠的需要商用不外乎就是辦公室跟工廠生產, 建商屯地屬商品先不談
這邊只談公司本業在不動產以外的公司
通常絕大多數公司都會選擇用租地租廠的方式辦理, 原因很簡單
租金可攤提, 可抵收入, 而且一個月他媽200萬左右就能租一個8E左右的廠房!
你會說這樣算起來跟貸款五成每月還款200萬差不多啊,
但問題是還得要有4E的現金支出啊!
4E能做多少事情? 能買多少設備進多少原料找多少工人打多少廣告?
因為一般人槓桿只有房貸才能開這麼高, 但對公司工廠來說商用不動產槓桿有夠低
他大可拿這4E去再開槓桿買2條產線機器攤提7+1，多進料撐半年，多找20個OP來顧
變成半年後營收12~16E, 那他為什麼要跟你買地買廠?
還是會買啦, 通常兩種情況 錢太多了反正產線產能也飽和了,
或者租不到想要的/地主拿翹, 還是得買
但總之就是他金流要比較划算他才會買
所以拜託不要用一般人住宅買賣的眼光去看商用, 你會很訝異漲幅比住宅還要高很多
https://ctee.com.tw/house/housinginvest/603563.html
而且沒得選, 甚麼叫沒得選?
你產線需求估一估, 地坪就要需要12000以上, 廠房要18000以上, 有多少選擇?
說附近實價登錄才多少, 地主理當賣你多少,
抱歉, 沒得談, 最近都是拿鄰近工業區120~150%當作起跳基礎才比較有望
再來, 其實每間工廠老闆都想要有自己的廠自己的地啦
但就是貴嘛, 一家公司年營收20E好棒棒, 但毛利25%淨利5-6%比比皆是
你剩餘的淨利又要拿來分股東分研發分儲備明年可能會波動的風險
能夠存到一筆能投入大條的大多本業體質非常穩健, 少數像是最近增資的 286X 就不提
比較年輕的公司除非有IPO加持或有富爸爸, 一般都是從租廠開始啦
最後就是...貸款八成利率1.x真的很香
再多情緒字眼都沒用, 賣方要看的是真金白銀而不是情緒勒索
祝每個人都能找到心目中的理想房子