※ 引述《ppp123 (3p哥)》之銘言：
: 當房價漲到市場怯步時 就會發生量縮 對換屋族而言 自己要賣的房子不降價賣不出去 自己
: 要買的房子卻不降價 這樣換屋族陷入兩難 導致換屋時間被迫拉長
: 畢竟成交不出去的房子 數字網價格掛在高 始終就是虛的 沒人要降賣 沒人要高買 市場走
: 向不健康的機制 住屋過度金融期貨商品化 對住屋市場成交萎縮不是好事
一般來講,換房子不是換大就是換新.
小換大理論上是小的先漲價格比較強交易比較快.
所以小換大在冷盤有極大好處.
今年我就是小換大,目前錢被市府行政給拖延到.
但你看我無要無緊...冷盤對中大坪數來講殺傷力很強大的.
當然我是先買後賣,主要是要抓今年年底或是明年年初的降息循環.
先買後賣要用重購退稅,要兩年內賣掉....因此買可以壓晚一點,這樣賣的時機會更漂亮.
至於為啥不直接屯著不賣.
那是因為上一波暴漲有點太囂張,400萬免稅額遠遠不夠用....顆顆.
所以只好被逼著要用重購退稅把那一波漲幅給打消掉(應該有超過7xx萬)
寧願賣了再買一間新的回來屯,交易成本也比沒打消掉延伸的稅金低...
(最低也要15%, (700-400)*15%=45萬... 如果明年又開啟新一波大漲,那....)
而換新的話.
雖然現在新案還是有微幅拉抬.
不過實際上也是處於幾乎停滯狀態.
你這時候換新,挑物件比較沒壓力.
不然大漲期,你今天看爽了,下星期要來下定,結果被買走了.
其他戶條件更差,價格更高..
你會被逼著只能糊里糊塗立刻做決定先隨便買再說.
不像現在可以悠哉悠哉的挑貨.
先賣後買的話.
冷盤就是時間凍結在那邊等你賣掉後買.
也許冷盤交易時間會拖比較久
(中古屋大概多30~50%的交易時間)
(很多數字縮起來則是新屋沒過戶交屋造成的,中古屋量縮會比過戶量縮的比率低一些)
但是他價格停滯在那邊你又沒差.
你要1800換2500好了...
阿他價格凍結...你哪時候賣掉1800你就哪時候買2500.
我現在錢被拖到也是類似這種狀況.
目標都看好幾個,準備輪流殺價.
然後等一等,可能就又掉一間出來市場,又可以去看然後考慮要不要納入攻擊範圍.
賣掉一間...沒關係....賣掉的速度跟掉出來的速度比,沒比較快.
價格又不會往上.
那你怕他喔...XD
還是很急著想搬新家?
大漲的時候,漲太快其實很難操作.
只能做中期投資....短期和長期都不好操作.
而冷盤的時候,則是長期持有物件的調整期.
你可以悠哉悠哉的調整物件,調整貸款...
例如把三四筆貸款整合成一筆,把房貸拿去轉貸,或是辦理理財型貸款出來之類的.
大漲的時候有時候銀行鑑價跟不上,反而進入冷盤,他鑑價會更高..顆顆.
(銀行只看成交價,他又不看交易量..而實價登陸又會落後幾個月)
so...之前就在講善用冷盤來調整物件.
而自住,就是一種長期持有的型態....
因此自住最好換屋的時間點,其實應該是冷盤.
除非他之後要走跌,不然冷盤換屋最舒服.
至於說房子都賣不掉完全滯銷?
那基本上就是你賣太貴了.XD
一開始你對你的房價就有虛胖的誤解.
冷盤又不是跌價,中古屋依然有一定的交易.
人家子瑜都買一億的雄崗信義美術館...你要知道那個建案這幾年賣的有多慢.
阿你家是比這種東西還難賣逆??...
姦殺的凶宅都沒那麼難賣好嗎.
喔不,凶宅只要價格對,都嘛被搶購的....你看市場是很容易看到凶宅再掛賣嗎?
都被掃掉了好嗎...顆顆..