我就是選擇在冷盤時小換大，其實小換大的念頭在這兩年一直都有，一開始看著疫情這段
期間房地產不停飆高，有一個高總價的物件的也看了一年多，想說越來越難買，
結果認真算下來如果我在一年多前小換大，大概要多貼400-500萬，結果兩年後的今天同
樣的物件小換大我只貼了100萬不到，
這大概就是西卡大說的的個理論吧！？
不過高雄4000多萬的物件我想之後要再往上漲，大概是沒多少空間了，除非豪宅線上調，
所以這間房子如果住個10年以上，加上裝潢整修費用（約500萬），我心裡是想基本上能
不賠錢我就偷笑了，
貸款的利息錢跟本金的機會成本基本上我已經當成是居住成本讓他隨風飛揚了，或許選擇
多間小坪數的物件繼續持有才能獲利有感，不過房子不同於其他投資商品，
他主要的價值還是在「居住」，所以有時候浪費錢住的爽也是一種享受人生的方式。
※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言：
: ※ 引述《ppp123 (3p哥)》之銘言：
: : 當房價漲到市場怯步時 就會發生量縮 對換屋族而言 自己要賣的房子不降價賣不出
去
: : 要買的房子卻不降價 這樣換屋族陷入兩難 導致換屋時間被迫拉長
: : 畢竟成交不出去的房子 數字網價格掛在高 始終就是虛的 沒人要降賣 沒人要高買
市?
: : 向不健康的機制 住屋過度金融期貨商品化 對住屋市場成交萎縮不是好事
: 一般來講,換房子不是換大就是換新.
: 小換大理論上是小的先漲價格比較強交易比較快.
: 所以小換大在冷盤有極大好處.
: 今年我就是小換大,目前錢被市府行政給拖延到.
: 但你看我無要無緊...冷盤對中大坪數來講殺傷力很強大的.
: 當然我是先買後賣,主要是要抓今年年底或是明年年初的降息循環.
: 先買後賣要用重購退稅,要兩年內賣掉....因此買可以壓晚一點,這樣賣的時機會更漂亮
.
: 至於為啥不直接屯著不賣.
: 那是因為上一波暴漲有點太囂張,400萬免稅額遠遠不夠用....顆顆.
: 所以只好被逼著要用重購退稅把那一波漲幅給打消掉(應該有超過7xx萬)
: 寧願賣了再買一間新的回來屯,交易成本也比沒打消掉延伸的稅金低...
: (最低也要15%, (700-400)*15%=45萬... 如果明年又開啟新一波大漲,那....)
: 而換新的話.
: 雖然現在新案還是有微幅拉抬.
: 不過實際上也是處於幾乎停滯狀態.
: 你這時候換新,挑物件比較沒壓力.
: 不然大漲期,你今天看爽了,下星期要來下定,結果被買走了.
: 其他戶條件更差,價格更高..
: 你會被逼著只能糊里糊塗立刻做決定先隨便買再說.
: 不像現在可以悠哉悠哉的挑貨.
: 先賣後買的話.
: 冷盤就是時間凍結在那邊等你賣掉後買.
: 也許冷盤交易時間會拖比較久
: (中古屋大概多30~50%的交易時間)
: (很多數字縮起來則是新屋沒過戶交屋造成的,中古屋量縮會比過戶量縮的比率低一些)
: 但是他價格停滯在那邊你又沒差.
: 你要1800換2500好了...
: 阿他價格凍結...你哪時候賣掉1800你就哪時候買2500.
: 我現在錢被拖到也是類似這種狀況.
: 目標都看好幾個,準備輪流殺價.
: 然後等一等,可能就又掉一間出來市場,又可以去看然後考慮要不要納入攻擊範圍.
: 賣掉一間...沒關係....賣掉的速度跟掉出來的速度比,沒比較快.
: 價格又不會往上.
: 那你怕他喔...XD
: 還是很急著想搬新家?
: 大漲的時候,漲太快其實很難操作.
: 只能做中期投資....短期和長期都不好操作.
: 而冷盤的時候,則是長期持有物件的調整期.
: 你可以悠哉悠哉的調整物件,調整貸款...
: 例如把三四筆貸款整合成一筆,把房貸拿去轉貸,或是辦理理財型貸款出來之類的.
: 大漲的時候有時候銀行鑑價跟不上,反而進入冷盤,他鑑價會更高..顆顆.
: (銀行只看成交價,他又不看交易量..而實價登陸又會落後幾個月)
: so...之前就在講善用冷盤來調整物件.
: 而自住,就是一種長期持有的型態....
: 因此自住最好換屋的時間點,其實應該是冷盤.
: 除非他之後要走跌,不然冷盤換屋最舒服.
: 至於說房子都賣不掉完全滯銷?
: 那基本上就是你賣太貴了.XD
: 一開始你對你的房價就有虛胖的誤解.
: 冷盤又不是跌價,中古屋依然有一定的交易.
: 人家子瑜都買一億的雄崗信義美術館...你要知道那個建案這幾年賣的有多慢.
: 阿你家是比這種東西還難賣逆??...
: 姦殺的凶宅都沒那麼難賣好嗎.
: 喔不,凶宅只要價格對,都嘛被搶購的....你看市場是很容易看到凶宅再掛賣嗎?
: 都被掃掉了好嗎...顆顆..