作者:
sarra (天地靜好歲月無驚)
2023-02-07 14:32:11本來不是很想回這篇,
畢竟免費教有學到的不會感謝就算了, 不懂的還會該該叫貼房蟲標籤
先講一下這個吧
: 推 zoplas: 法拍屋都是委託鑑價公司鑑價的，而且是各法院自己辦理拍賣 02/07
13:4
: → zoplas: 程序，政府如何靠「法拍屋」炒房？呵呵 02/07
13:4
: 都說委託鑑價公司了，那鑑價公司如果是建商的子公司呢？
: 畢竟誰會開只做鑑價的公司
有種職業叫做不動產估價師不知道聽過沒有
基本上就是專門做這種估價鑑價的職業
這種鑑價基本上都是盡量秉公辦理, 不然可能會被拔照
那張照又無敵難考, 我去了解的時候一年大概發20張吧現在不知道多少
然後鑑價的又是要跟法院長期配合, 一被抓到循私基本就換人
當然不是說不可能有偏袒, 但要瞭解的是估價師比建商還少這個事實
所以在質疑法院鑑價環節請務必要提出實證, 不然跟舉牌抗議司法不公一樣只有口號
※ 引述《kerorobear (解放君愛肛交)》之銘言：
: 標題: [請益] 法拍屋的價格怎麼定的
: 時間: Tue Feb 7 12:28:09 2023
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: 最近法拍屋爆量
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: 我就上去看了一下
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: 尤其是新莊副都心，都滿到溢出來了
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: 但有些物件的價格還是很神奇
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: 一間高樓層53坪實價2500萬(111/02)
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: 但同大樓法拍物件卻是35坪2300萬4拍
拍價跟幾拍其實沒有很大關聯,
僅有大致1~2拍差一拍約8折,
3拍前重估導致第3拍底價高於2拍也不是沒見過
另外還有原先不點交改點交、房土稅金比例等等問題
這個就不講細節了不然應該會有法拍業者跳腳XD
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: 通常4拍已經是好幾折了
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: 底價卻要2285萬，這會不會太神奇了
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再來是償還比例問題, 其實法院配合估價公司(或估價師)也很聰明
知道其實大部分都只是債權人(通常是銀行)想要回收爛帳
所以設定債權*1.2倍就是拍價基本需要被滿足的地方
後續二胎業者, 說明案件本身有價值空間, 三四胎個人借貸就姑且不論
再來通常一拍不會成, 所以一拍金額從債權考量略為超出行情也是有機會的!
實際看到的就是...假設他這物件買價2500好了
估價師估2750(因為法拍時市價跟設定抵押時不同)
抵押1貸款七成半1875，設定2250
抵押2貸款二成500，設定600
一拍價格2800，二拍八折2240不點交，三拍點交2450，四拍點交2285
然後四拍有人出2460成交這樣...
所以法拍還是要先去了解條件(點交不點交? 有無欠稅?等等)
再來針對個案比較前後拍差異, 尤其這種知識門檻高的領域
不會僅有拍價上的差別而已
做完才去設定你的標金, 算好投報跟利潤
最後一步是被業者洗無腦民眾標走, 每次都標不到XDDDDD
大概是這樣
祝每個人都能找到心目中的理想房子