※ 引述《zzzzboy (zzzzboy)》之銘言：
: 我討論的是 沒有生產卻造成房價上漲的 炒作
: 把資金放在房地產
: 如果是投資客的話
: 並不會有什麼問題
: 比較可怕的自住的買房人
: 舉一般的例子而言
: 一般人約要二十年省吃儉用才能夠把房貸還完
: 也就是說 只要這個人開始買房子 而且是自住
: 國家的消費力就會少了一個人
: 當然連消費的力量都沒有更何況是投資
: 有趣的是
: 錢並沒有變少
: 只是錢集中在當初投資房地產炒作的那些人手中
: 如果條件允許的話
: 投資客會不斷的炒作
: 直到最後跳下去的人都是自住戶為止
: 然後大部分辛辛苦苦工作的人
: 都省吃儉用減少消費 也不投資
: 經濟就開始蕭條
: 這時候投資客不管投資什麼都不會賺
: 因為工廠生產出來的產品沒有人要買 所以不賺錢
: 結果是 投資客的錢 有錢沒處花 有錢沒處投資
: 企業收益不好 企業裁員
: 繳不出房貸 就房子就被法拍
: 到這個時候 經濟才開始有轉機
: 因為投資客開始有標的了
: 買到法拍屋的自住戶有餘錢可以消費
: 企業景況慢慢好轉
: 景氣就回來了
: 以上是一個化簡的版本
: 如果房地產一直都沒有降下來呢？
: 就跟日本一樣
: 雖然每個人都很有錢
: 可是大部分的資金的在房地產上 動不了
: 景氣就會持續蕭條
: 不管怎麼降息都沒用
: 因為資金就是放在房地產上 不放出來
: 其實如果台北的住戶
: 都把房子賣一賣
: 到南部或台中 退休
: 因為中南部的房子便宜很多
: 所以剩下的資金足夠他們退休
: 資金就開始活絡
: 人民的生活也會比較好
: 舉例而言
: 一個二十年前買台北市房子的人
: 現在擁有價值2000萬的房子
: 而他的薪水有六萬多
: 他可以有足足 2000/12/6 = 27.7 年 不需要工作
: 如果他已經五十歲
: 27.7年後也大約是77.7歲 超出平均壽命
: 更不用說他到南部還繼續工作或投資
: 等等的收益
: 這樣經濟好轉 且生活品質提高
: 以上是幸運的投資客
: 以下是給沒被法拍的屋主
: 努力的賺錢吧 省吃儉用繳房貸
: 持續工作二十年 如果不被裁員的話
: 可以保住房子不被法拍
: 這就是我們生活的世界
: 發這篇文章是鼓勵大家成為投資客
: 不要老老實實的努力賺錢
: 就可以免除經濟蕭條的影響
: 下半輩子過個好日子
本魯家就是在2009年買房子的，買的是銀拍屋。
老媽的頭期款是100萬，貸款280萬，年限20年。
(我本來想殺到360萬的，銀行不給殺我也沒辦法。)
那間銀拍屋據說擺了好久都賣不出去。
房仲的部分，銀行一毛錢都不願意出，但還是有人願意接這個案子。
(成交前一刻房仲還說銀行要漲5萬塊，真的是喔....)
20年的貸款老媽10年就把它還完了。
看到清償證明的時候大家都鬆了口氣。
所以我看到貸款8成分30年還，然後還想用信貸當頭期款，
我都不知道該說什麼才好....
據說啦....
次貸風暴發生的機率大概是你連續中10幾期威力彩頭獎，
是的，是「連續中10幾期威力彩頭獎」，但是它就是發生了。
站在風口上 連豬都會飛
至於出事的時候嘛....

一篇廢文引出含金量高的推文，也算是有貢獻

會怕黑天鵝 這根本不是黑天鵝 是黑恐龍了 作古了

加密貨幣很難成為金融風暴條件因為他不容易引起連鎖反應，金融風暴通常不是因為單純金額大而已

可以分100年我一定借到爆

麻煩分我一點 我也借爆

分越多年 抵抗金融風暴的能力越強啊

如果非要在這份房貸上加上一個期限我希望是一萬年。

雷曼倒了，AIG還要美國政府救，你還想借到爆？

挖賽1億房貸分一萬年還 一個月要不要1000啊 .....

他們倒了 關我借錢甚麼事

你讓我當總統或央行行長 我慢慢想這個問題

@K 還是要利息的 分太多年其實就意義不大

通膨抵銷效果 2%算 100年是1/7

我覺得還是借耶用一萬年算所得比 你可以買整動信義聯勤了

幾乎都繳利息的時候就沒差太多了。

你看吧 給你無線寬限期你就永遠寬限了 怎可能繳不起

開玩笑的啦 哪有可能一年花400萬利息去住...利息全都是費用耶..

你會借去做別的事吧

豪宅肯定不值的 租豪宅不用多少錢

我在想，如果美國放手讓AIG倒掉會不會是短空長多？

這個講法太過簡化 次貸為何叫次貸 了解一下 他並不是因為單純的擴張信用 相反的 他是把太多不良債權打包再拿出去賣 所以叫次貸風暴嘛 這才會出問題

美國早點發現QE這麼有效 基本上連雷曼都不會倒

次貸風暴開始炸開就是連利息都已經還不出來了因為不少人買進買房地產已經沒打算還利息了那時候的氛圍是 買來 兩個月後就要賣了

真的慘 還在次貸

不對 美國次貸會炸是結構性因素 不是甚麼利息還不出來

那時候連狗都能貸款

放貸非常氾濫+信評機構亂來+投行加槓桿=寄

這就是資本主義的天堂美國，加上沒有管制的下場。

XD誇張一點說 你連你兒子的洋娃娃都能貸款

第一個是美國房貸採有限追償制 第二個是貸款證券化使核貸銀行無須承擔風險這兩個因素財造成狗都能貸款

其實Ca跟IB 說的都有中啦

其他的都是狗尾巴了 雖然狗尾巴超大條

都沒錯啊 但導火線就是升息負擔加重 不然利息能付泡沫就還可以繼續吹

問題是 台灣沒有啊 要講幾次

主要就是利息都付不出來 銀行接收資產發現哇這什麼垃圾東西

不對

台灣沒有次貸 講到我鵝子都懂了

07年的伯南克太菜 而且葛林斯班的遺威還在 不然柏南克

根本銀行不會貸給他 沒有這兩個因素 次貸市場可能根本

追償差很多 反正我就爛 房子給你

其實銀行能打包賣出也要信評機構加持 不然rating bb的債券也沒那麼好賣

QE這麼有效，大概出問題的機率也是10幾期威力彩吧XD

格林斯班連被告內線交易都在法庭上跳針QE遲早會有報應

那時信評機構有跟沒有一樣

反正就問題很多啦 每個地方都一堆問題 最終就是導致終端付款能力不足支撐房價與利息 就炸了

中國根本幾乎沒有崛起的機會

好啦就問你一句 台灣哪來次貸了 不要亂類比

當然沒有適度用qe提供流動性也是一個問題 導致金融機構借不到錢度過難關 不然其實很多mbs也是正常還款 根本沒必要走到打折拍賣

講不出來在那邊靠北靠母

LTCM，安隆案都是被認為不可能發生問題的東西。

講台灣有的東西好嗎

基本上都算是時代眼淚 一些當初不完善的法規 和金融科技y

但就是這樣 當你發現a級債券實際上是一包bb的債券 你還會相信aaa的pool裡面包了什麼好東西嗎？ 炸

台灣不至於 差太多了 美國次貸那個問題現在回頭看真的超級誇張扯

那年代你可以東岸拿假支票cash out 等西岸3小時候上班

真的扯啊 封面林志玲打開變如花

可以被信評接受aaa, 是因為分層打包的關係

1980年代的事 不是多久以前耶 我們爸媽都3x歲的年代

對但應該是有個極限的 你一堆bb的債券怎麼包 怎麼包出一個aa+的pool很誇張 中間差了可能十個notch違約率已經都比收益率高了 還能給到aa 這就很扯阿

調整BB債券的優先支付等級啊

次貸有時間差 你2004年看起來是aa+的hold房貸公司的債

100單位總計100萬美元的BB債券, 一年產生10萬美元的利息

到了2007用利率或市況下去已經要降3~5個notch

違約率也是落後指標就是了 太平時代10% 金融危機那年90%

9萬拿3萬出來優先分配給前30單位 後70單位只分配6萬這不就創造了30單位的AAA債券 跟70單位的C債券然後70單位的C債券 期望值6萬 你可以再打包一次再創造出優先拿3萬的30單位AAA債券 跟40單位拿3萬C-債券看100單位BB債券 不就被變出60單位黃金了嗎這個例子 透過分層打包 你可以創造出90單位的AAA債券跟10單位的真.垃圾但那90單位AAA債券拿去賣,你就能賺到買100單位BB債券的錢了這個就叫做階層式MBS華爾街金童年薪 1000萬美元 真的是有道理的

18124你不是已經當了十多年包租公 之前是做資訊的媽

是啊 怎麼了

為什麼你財金這麼熟 熟到像當過外商理專...好奇耙喔 人的才能差異真的可以差很多耶

你這套方法沒錯 就是prepay速度切出不同的squential其實現在還是這樣 但問題是 那時候是bb包出來變成aaa一包 aa一包 a一包 就沒有然後了 而且就連aaa的那包 都被美國政府罰錢了 就是連aaa那一包其實都沒到aaa的水準

這段我看過別的敘述 但沒有18124講得這麼簡單明瞭有點吃驚

現代信用評等就是用模型套公式 了解當下模型 就能創造出

LTCM還是諾貝爾獎得主搞得勒，華爾街金童算啥？

不曉得出大包的時候這些人有沒有被究責？

通常真的出問題才會知道盲點在哪當然 也很可能是因為這樣評下去 信評公司也有好處 所以當做不知道中間作弊

但其實那就是sub券的概念而已 沒那麼複雜 正確的做法應該是像現在金融債的評級 issuer rating fix住上限然後bond rating如果帶有callable或者sub甚至tlac rating都會往下掉當然有啊就被美國政府罰錢

不要在次貸了吧，那些東西該堵的都堵完了，連最基本的流動性不夠造成可能壞賬或拋售潮都不會發生，資產直接抵押給FED或央行借就好

我學弟就這樣幹 賺一千萬以上嘍

連股票這種風險性資產都能抵押借錢了，真的省省力氣

理專是玩人家錢 我是玩自己錢

看到清償證明鬆口氣？這正是貧窮腦的特徵

不對你想想 每年10%default 代表10%損失 只剩下90%繼續付利息 代表利息剩下9% 連應付這個pool的損失都不夠欸 這種pool切出來的最後10%東西誰敢買

台灣的話就是黑道阿 笑 aka資產管理公司

等於拍賣的時候就預期最後10%不會有人買了嗎 因為都會是100%default 這種債券應該會直接被評價為d吧而且這個pool 也不是只維持一年 代表每一年這樣decay下去 很快你aaa的東西也是會被燒光

我個人看法 當初整包如果是bbb 你切到最後 時間差關係最後留在你公司那10%還是被掛bbb不會因為你把aaa aa- a b+都賣光了 他就變成d

我自己做過mbs trader一小段時間 08連怎麼做我不知道但現在mbs結構主要是是用本金prepay速度在切 就是如果有人提前還款 你可以先拿 而不是說default燒不到你或許有什麼其他文獻能否讓我參考一下沒有 他的意思是說 有人default 的話 被分到aaa的清償順位較高所以不影響 那你被架上這個額外的義務跟限制 你的rating一定不可能跟原本相同

不需要賣到最後10%

有點像是說 你買了一個產品是 只要這五百個a級債券有一個人違約 那你的產品直接歸零 這就不可能會是a級債

30萬債權值利率10%, 存續五年, 存續期間總價值是45萬當這些債券從10%違約變成幾乎不會違約, 市場可接受殖利率降到5%, 這30萬債券可以用36萬賣掉當然中間有一些時間價值誤差36+36*0.05*5=45

我有一個疑問 這個債券的切法或者說名詞叫做什麼 因為像是現在的mbs 最後拿本金的叫做sequential z i大你講的那個有沒有個名詞之類的

100萬債權有90萬都這樣處理 可以賣出108萬我不是看學術書的XDD 所以沒辦法提供名詞解釋

沒關係 謝謝 這其實也不是學術名詞pool seqential z這些都是華爾街那些ib取得名字 比較像產品名稱我是真的蠻好奇那時候他們具體怎麼做的 我來想看看怎麼搜尋

台灣的次貸就地下錢莊啊，你以為地下錢莊這麼勇？然後還能把債務再包裝給銀行去銷售？如果台灣房貸拿來包裝抽債券 包準AAAA好嗎 比AAA還屌除非死或沒人追償 不然都要還包裝成重點台灣就是沒這種結構式問題

不可能啦 國家風險就cap住了 台灣我記得才aa+ 你最好就是aa+而已

近年台灣蝦搞的 沒注意問題的也就只有防疫險沒有 台灣 房貸比國家還屌 國家還會印鈔貶值的可能個人房貸並沒有不然你想想個人利率怎麼可以這麼低XD在大多數情況利率越低就是信用越好個人房貸現在都是壓在 央行地板貼著勒原因就是爛頭寸 錢賺得比房貸還多很多

但你國家印鈔貶值 你的房貸債權人也是跟著貶值

利差增加 匯率反漲 哈哈哈

防疫險才好笑，只想賺錢不做避險，賠錢時才在那邊哀哀叫

問題是台灣沒有印鈔啊印鈔的是美國台幣的價值在出口獲利啊

台灣利率有一部分也是因為貨幣供給誇張多啦 現在美國funding 4.8% 台灣才0.6% 說真的台灣房貸以funding rate來說算很貴了

出口獲利 員工的薪資台幣需求 就是台幣的價值來源

台灣有印鈔 外匯存底增量就是印鈔量 你有沒有想過 台積電收美金外匯 跟國內銀行換台幣 這個過程跟中央銀行有什麼關係？

次貸風暴機率怎麼算？

關係就是中央銀行印鈔票換國內銀行手中的美金其實有沒有印鈔票你看m1m2那些的就知道了 很明顯你講的出口產品 員工薪資都是資金需求 理論上來講資金需求那麼強 利率應該要很高才對 但結果利率超低 都有原因的

印象中是那些諾貝爾獎，華爾街金童用模型算出來的....

LTCM你要不要了解完再來講...當初巴菲特和蒙格就知道會出

股神巴菲特對這些東西連碰都不碰，夠老派保守了吧？

問題。那群人有人重起爐灶，次貸危機又炸一次，學不乖阿...現在量化比以前複雜很多了。但還是需要人為介入。哪有什麼完全相信的... 但這跟你想講的差距太大了吧...

ChatGPT 回無聊考古文 https://i.imgur.com/3iEHdLr.png

台灣房貸利率就央行用NCD控住的央行現在就幾乎無限提供短天期1.2%利率的NCDhttps://i.imgur.com/NAguYgb.png從去年決定要拉高利率打房之後, NCD平均利率就暴漲現在銀行定存利息 其實都央行付的

發現新綽號18124

到底為啥一堆沒有自己買過房的魯空一直來高談闊論一些智障謬論啊

次貸風暴，了解一下經過根本是必然發生吧XD~~

真有趣,380連頭款都不太夠,你媽竟花十年還完,還真了不起.

https://myppt.cc/1xgAI 完整教學自己看

在google跟chatGPT的時代這種言論應該會慢慢減少

18124很久了吧 那你有聽過「不要再搖了」嗎？

ibiza講的那個是CDO跟cdo平方

我的看法是這樣啦，1989喬治瑪麗現金卡發行，在1992法拍屋到達5萬間/年的高峰，隨後這個數字每年調降。到了最近10年平均更只有5千/年，再配合0.08%的房貸違約率。再加上銀行還要看你收支比，審核職業風險決定成數。在民眾端這裡，這種數據量說是次貸?在幻想？像美國西班牙那種從民眾端炸掉的情況你別想了。PS:2008那兩年的數據，法拍屋有短暫回昇一些，但再隔年就繼續下去。到了今時今日，台灣不管是銀行還是人，都比你想像的謹慎好嗎...更正一下 現金卡是1999發行，2003法拍達到高峰台灣人有不有錢我不知道，但謹慎程度超乎你想像。你就持續期望黑天鵝吧。

台灣人大部分都不太會理財 所以只會存定存

我要兩百年貸款

這話題竟然能聊那麼長 誰會去押寶一個10幾次大樂透的東西 原po你會嗎？

美國次貸風暴以現在的金融監管程度 再發生一次的機會超級低 不如擔心加密貨幣吧

380萬可以分10年為什麼不要,信貸也才7年能越久越好觀念不好還想笑別人