[請益] 房貸清掉or現金買房請益

作者: chienchung (唉呀呀)   2023-02-25 11:04:18
各位投資大神好, 小弟有一個買房&資金調度的問題想要詢問.
目前身上有兩間房貸, 太太也是兩間房貸.
房子1. 2018年買, 剩餘貸款200萬, 升息後利率約2.26%. 出租26000.
房子2. 2019年買, 剩餘貸款500萬, 升息後利率約2.21%. 出租25000.
房子3. 2021年買, 剩餘貸款550萬, 升息後利率約1.94%. 自住
房子4. 2023年買, 剩餘貸款380萬, 升息後利率約2.23%. 出租14000.(尚未開始)
預計三年後小孩有學區需求, 打算兩到三年內再購入一間學區公寓開始掛戶籍.
請問大家會選擇盡快把房子1.貸款清掉, 未來購入房子5的時候用8成貸款.
核貸之後再把房子1用理財型房貸把資金調出來投資.
還是慢慢還房子1, 未來買房子5的時候用6成頭期款來買?
跟老婆有討論過. 若買500萬的物件
清掉房子1貸款 & 再準備頭期款約要用 200+500*0.2=300萬現金
直接買房子5約要用掉 500*0.6=300萬現金
上面算起來似乎買越高價的案子吃到5倍槓桿紅利的好處越多.
不過要吃到5倍槓桿紅利, 就會捨棄掉房子1的低率貸款
(清掉房貸再貸出來的利率應該不會好)
不曉得各位大神會怎麼取捨呢?
ps: 家庭年收保守估計約300萬;
尚有約1000萬資金在股市長期投資, 隨時清掉都可, 賺多賺少而已.
作者: s26492755 (BBX)   2023-02-25 11:09:00
你有資金的話 先清掉其中一個人的掛1 再掛4出來放回去你原本使用資金的地方 之後要買大金額的就用這個人買我之前都刻意保老婆的首購雖然最後被他媽用掉
作者: CaLawrence (柔軟刀)   2023-02-25 11:11:00
1轉4現在不會抓了喔 還是從來沒抓過XD
作者: s26492755 (BBX)   2023-02-25 11:11:00
你現在兩個人身上都是掛1的話 你下一間就是四成 你還不如讓下一間有機會八成成數》利率 當然也不可以太誇張 這樣可以把你的資金做最有效的放大
作者: forestsea722 (森林海不會超車了)   2023-02-25 11:13:00
看起來沒資金壓力!拿股票1000萬再買3間房請房客繳房貸跟業務熟點,也許房貸利率可以再談!!如何?
作者: s26492755 (BBX)   2023-02-25 11:16:00
這不是資金壓力的問題…是資金使用效率的問題雖然我覺得樓上在反串
作者: chienchung (唉呀呀)   2023-02-25 11:18:00
因為最慢3年才要掛戶籍, 還有3年可以用低率房貸.不過股票&房貸1轉4轉換抓個3個月好像比較保險
作者: s26492755 (BBX)   2023-02-25 11:24:00
他不用等啦 他的掛4出來後進股票沒管制你要掛4拿去買房才要等倒是你要塗銷得看當初有沒有簽約 不然看起來違約金也不多就直接還掉在貸不過你沒有馬上要買倒是可以自己設定時間點去處理
作者: chienchung (唉呀呀)   2023-02-25 11:27:00
房子1已過簽約期, 感謝s26大解惑(成數>些微利率差異)
作者: s26492755 (BBX)   2023-02-25 11:30:00
對 你多出來的成數 賺都超過你損失的利差
作者: chienchung (唉呀呀)   2023-02-25 11:31:00
看來就是要買超過500的物件了 XD
作者: s26492755 (BBX)   2023-02-25 11:31:00
除非你利差很誇張 就像貸款專員跟我說 先跟你說年限跟成數 怎樣有沒有滿意 我就跟他說 那利率呢 如果一個女的有周子瑜的外貌 志玲姐姐的個性 但是不能生 也不行啊
作者: sarra (天地靜好歲月無驚)   2023-02-25 13:00:00
行啊哪次不行XD
作者: bms ( )   2023-02-25 14:12:00
行啊 為啥不行XD
作者: frowning1226 (法利昂)   2023-02-25 14:37:00
行啊就這樣一定行XD
作者: soulknight (冷風輕拂花殘缺)   2023-02-25 15:11:00
樓上的都不想戴套吧? (逃
作者: bustinjieber (賈小斯汀)   2023-02-25 17:30:00
利息什麼的真的不要想太多,差異不大另外五年出清很適合另外你們的條件,不用想太多,自己做決策即可

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