※ 引述《jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)》之銘言：
: 這邊有兩個點有疑問?
: a. 2008剛好是股市的低點, 如此股市增值比例自然會比預期高，如何剛好在低點進場?
: 因為綠角之前文章也提到，在不同年份定義Good/Bad Year, i.e. 股市報酬大於或小於現金，除非100%預測正確，否則以Good/Bad Year佔比，沒預測到70%以上，Buy and Hold似乎比頻繁進出來得好
: https://tinyurl.com/5fanksn2
: b.如果要用2008到2022，應該都要用同樣年份計算，不然股市用最低到QE兩次後鈔票已經貶值後價格跟獲利計算，但是房價幅度就變成用假設增值價格，但是這跟房價指數的部分似乎也不太一樣，而且看來房價增值應該略低於通膨計算?
: 以下提供信義房價指數，比例似乎有點不同
: https://i.imgur.com/Yu239pW.jpg
: https://i.imgur.com/mjE7RFV.jpg
: https://i.imgur.com/jIeZYgm.jpg
: 如果考量通膨3%，比例大約是這樣
: 1.03^5=1.159
: 1.159^2=1.34
: 1.159^3=1.556
: 以上，提供參考
我也不是啥投資或是股票的大師，
但我知道所有的投資策略都是在跟人性對抗
長期投資，
不管你以前信綠角還是愛謝客，有多少挺過2020-2022這段時間？
股票市場 buy and hold 說起來很簡單，
但真的執行得很徹底的有幾個？
更不用提進階的好壞年的加碼策略或是隨著時間去槓桿策略了
房市剛好相反，有多少人能像西卡大大這樣靠買賣做出正現金流？
87%的地方阿罵都是買了放著而已，
你不要看不起那些地方阿罵，人家才是所謂的「市場共識」
至於房市的長期增幅，
我當然知道過去幾年不管拉哪個數據平均年增幅大概隨便都有5趴
但你說15年後的房價？
ㄜ....窩不知道
很厲害的投客應該可以預測1~2年的房價
（600買這間，拉好整理完應該可以800出掉吧）
建商代銷可以造市畫八辣肯出5年後的房價aka預售屋
但10年以上？
幹我覺得你去問印度神童可能都比較快
你去路邊街訪，問問路人你現在買了2000萬的房子，
住15年小孩要上大學了準備賣掉，大概可以賣多少
大家的答案應該都是「ㄜ...應該可以比2000多個幾百到千萬吧」
他可能是低估，也可能是高估。
這全然看你對於房地產的信仰值有多高。
公式是死的，預估數字是活的，是你自己的判斷。
但，我自己的看法是：
在總資產部位不大( < 1B )的狀況下，
靠領薪水過活的人，股房配都是很好的策略。
版上一堆大大也都講過各種房地產知識，
小換大、增轉貸...
當然還有房屋屬於很強的防守型資產。
但我想分享的是，房屋是一個很容易buy and hold的資產
而且如果你把時間拉長來看，
他的投資效益跟長投0050 "可能" 差不多，"應該" 會更好
政府也不是北七，多房之後的限貸其實阻卻了一些人卯起來買
但如果你是第一間，
每個月有一些結餘但沒啥厲害的投資心法，
投資方式主要是看股版或是討論串....
ㄜ....我不知道你不買的原因是啥
: ※ 引述《snaken (snaken)》之銘言：
: : 雖然看起來像是廢文，但還是忍不住想要回一下
: : 先做一下幾個基本的假設
: : 你現在手頭上有400萬，
: : 且每個月有 6萬 可動用現金，以面臨著兩個抉擇
: : a. 買個2000萬的房子，然後6萬都拿去繳房貸
: : b. 花個3萬租房子，剩下3萬定期定額丟入0050
: : 你會上來問這個問題，
: : 我相信要叫你把400萬拿去買任何債卷或是股票應該都不可能
: : 所以當作你跟我老目一樣都擺定存
: : 那我們開著後照鏡來看看，如果你的兩個策略執行15年會長怎樣。
: : 先看b.
: : 0050我們抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手續費為0
: : （綠角流的標準做法）
: : https://i.imgur.com/eWtYCFz.png
: : 到期之後，你的資產總值約為1193萬，IRR是5.39%
: : 有投入房子的假設就複雜一點了，我們假設房價2000萬，30年8成2%
: : 這應該是標準的做法。
: : 由於我們要計算IRR，所以先給你一個觀念：
: : 買房自住視同租給自己
: : 你的每個月租金要設定多少不影響期末現金，只影響IRR的計算
: : 因此，這邊我們設定3萬作為你的每月租金，年稅金我抓1萬
: : 賣出時的房價大家一定各說各話，所以我會列幾個版本，分別是
: : 1. 2000賣出 (0%)
: : 2. 2500賣出 (1.5%)
: : 3. 3000賣出 (2.7%)
: : 括弧後為15年的平均年增率，當然如果你相信這個數字是負的，
: : 那你一定是對的
: : 期末現金扣掉一開始400萬的頭款以及 IRR 計算後結果如下
: : 1. 2000w: 682w / 1.17%
: : 2. 2500w: 1182w / 4.40%
: : 3. 3000w: 1682w / 6.69%
: : https://i.imgur.com/9hI64DX.png
: : https://i.imgur.com/ThmS54M.png
: : https://i.imgur.com/1kE1To8.png
: : 都可以年收300了，自己判斷哪個策略適合自己。
: : 投資策略都不難，難的都是跟自己的情緒對抗而已。
: : 順便附上計算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下載來用。
: : 這都最基本的excel 公式而已。
: : https://reurl.cc/a1G5e4
:

被恐嚇少子化會跌呀 買在高點盤呀 …之類的吧

我可以啊，目前五檔存股，一檔破100%，一檔今天快50%一張不賣，讓子彈繼續飛另外三檔還在成本價附近 XD

我零股就放著不管了 1年都能賺幾千

是恐嚇嗎 1990日本人也不信會跌人少就沒人買房 不覺得特別難懂 除非台灣大開移民之門但不去美國 不去南韓的移民 也買不起台灣房不是嗎

現在的台灣房地產，短期交易的資金投報率偏低。還在扯日本，笑死，你連日本當初怎麼炒房的都不知道吧

好文等等補推~真的都是在跟人性對抗...所以難易程度房地產較簡單

前文就兩個點a.股市不可剛好買在低點b.你假設的房價增幅如果同樣是08-22跟房價指數的趨勢不同如此就難比較

過去19年，在六都買房的投報率是贏過0050的投報率。在股市中，過去二十年散戶的投報率能贏過0050的人是少數過去19年

你是不是剛剛發現0050 2003/6月才問世XD

過去20年房產一路向上，但股市是上上下下的阿如果未來20年股市一定不會往下只會往上，那大家就買了 XD

我覺得跟很多不信任股票的資產階級會投入房地產有關

第一句寫19年啊。第二句寫錯寫成20年。XD

因為我就是剛剛查了才發現XD

不同商品特性，給那些懶人選，當然推薦勝率高的阿

相信台灣經濟未來整體向上 -> 0050與房價都會長期向上

不買的原因：買不起阿！這麼簡單。看到喜歡的房子卻買不起，真的很痛苦。

台灣和日本 差的就利率 但台灣現在少子化速度其實比日本快股市是上上下下 但重要是長線向上 房市長線覺得不確定性太大了

好文必須推

一言蔽之 覺得台灣房市還沒爆炸 是低利率和做多政策在延緩難避開的未來而已

日本利率比台灣還低而且台灣有甚麼做多政策? 看到鬼喔你只是沒辦法接受你看錯 一錯 再錯 被車子拋下 的事實而已

日本不只低利，還零頭款

股板跟房板最大的差異，你去兩個板搜尋"畢業"就懂了

不過我不是要反對你的觀點，只是說同樣年份一起呈現更可以比較出來

樓上 你可能看錯數字了我重算你說的了

人性 做過股票 看透 才知道房子勝率極極極高

中肯

房產長投效益比0050好???

日本當初的經濟比現在台灣強多了 都不是同一個量級的別說當時 他們現在都是世界第三大經濟體 台積電很強沒錯啦 但當時後日本大概有三四個台積電吧而且他們內需產業跟外銷產業都很強 利率也比現在台灣第低日本爆炸的問題是快速降息之後又快速升息 結果升息的時候經濟翻轉 就沒了房地產看你怎麼投 如果你一直轉貸保持五倍 投資收益會比0050好也很正常 但如果你是股票做0050 然後質押出來買正二 可以做2.5倍槓桿 應該股票會稍微高一點槓桿倍數差太多沒什麼好比的

er? 我好像聽到有人要用100個捷安特換台積電真的鬼扯蛋勒

還有人看空基本都是safe，等空空全部消失代表市場瘋狂了

空頭不死，多頭不止阿

房價就像指數投資 長期向上的趨勢