※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言：
: 這問題不是老掉牙的.
: 不動產就,年增值3%,租金投報3%(自住等同租給自己).
: 貸款八成槓桿五倍,利率平均1.7%好了.
: 算起來23%左右.
: 你炒股可以超過這個年化投報.
: 你就炒股ok的.
: 你無法年年都超過這個數字.
: 就乖乖買房.
: 我抓年增值3%有沒有很客氣各為自己平心而論.甚至我有沒有低估...
: 如果今天是抓5%你再算看看是甚麼數字.
如果是每年5%的話，那這數字真的不怎麼樣呢，很普通，稱不上好。
你每年丟固定金額買第一金或兆豐金(這不是妖股飆股吧)，從2006買到2023，
將所拿到現金股利再投入買入同支股票，投報率是5.1 %
景氣循環的台泥，一樣的操作方式，投報率是4.8%
穩健的民間企業，統一則是7.1%
國營的讓利鋼，中鋼則是3%
而如果用2000000頭期下去，每月付2萬下去這種方式的話，買台泥的話
在2023時，會有價值24,447,037的台泥股票 第一金則是23,228,362
同樣總合約850萬的投資，那時候房子的價值會高於這個數字或低於這個數字，看運氣吧

語畢，哄堂大笑

做得到的人通常不會喊房子太貴

這個比較像現實 不用期待有人想高價接手

笑死 左手換右手

你沒看完西卡文章吼 ，他後面說槓桿後是23%

你的中文需要加強一下

光是你這個動作要維持就是難上加難了

確實就是這樣啊確實就是這樣，以我買公寓 ，頭期加整修 150，五年賺200，換算年化率18%所以我覺得西卡的說法是有根據的。

所以下一個接手的要賺多少

你忘了 買1000萬價格的股票需要1000萬的資金 但是買1000萬的的房子 只需要200~300萬的資金就可以辦到

房租算3%，一個月要2.1萬+2萬投資（4.1萬，持續增加），房貸則是固定3.6萬，薪資跟不上的話，就做不到了（17年貸款）

這一年多漲很快，買我房的人現在賣，至少賺50

00878也有6-7%

我確實有翻倍賣啊 我買210裝修100，最後賣500，很接近了。至於為何要賣，就跟股票要拼翻桌率一樣，獲利了結。才能再做新的買賣賺更多阿！你可能對房子買賣不熟，你講的都是局外人的認知。

又是一隻菜雞，都不爬文的總投報跟現金投報混在一起

就說你發這篇出來給大家笑的@@

所以說你是菜雞，長期irr都會計算轉貸跟非轉貸irr，也有人用理財型房貸一勞永逸，這些早就算到爛掉了

你不要激動，我只是舉親身案例告訴你，年化投報23是有可能的，我這種嫩咖都能偶爾做到，西卡更不是問題算投報一定會算成本，利息當然會算進去。

先別說這個，你知道台荷大戰嗎？

年化23%只是少數年份可以有 長期23%沒幾年就變首富了..Ceca大部分文章不錯啦 但看到23%這數字就笑爛

6+（6-1.7）*4=23 其實有扣利息 你要說的還不如是交易成本 稅金 持有成本 這些所以重點在每年都有6% 跟持有成本其實很低 然後能處理稅金跟交易成本攤掉這件事情

23%還沒算持有稅 維修成本 交易成本等

他那個利息是平均 我以前是抓1.8增貸部分我會抓2.5如果以前面購屋件來說 租金能做到10% 但因為我受限套房只能槓桿四倍 然後我一般不把增值列入規劃 只有每年總結的時候會算進去所以我覺得算法先看懂再來討論比較實在

別教了啦，這不是求知的態度他喜歡抱股票讓他去抱

其實投資工具沒好壞 但看起來很多股板的朋友沒有很熟悉房地產我看到他回覆了 好吧 安心上路別兇我啊 我很溫和在解答

23%多恐怖又怎樣，確實就是這個投報

看來是來找架吵的所以跟我昨天發的文一樣 看不懂的不必解釋 你只要有做點功課 就會懂了

我覺得這篇搞錯重點 重點是你用個人持有 同時能有幾間房？這個就大大限制了你的投入上限

所以有些人會將物件整合

能賺錢比較重要 選最適合你的 沒人說股票或房地產只能二選一吧

不知道z大的個人持有上限跟收益是多少我還是一樣的話 投資工具沒問題 有問題的是人 包含不了解搞到繞賽或是不了解批評其他工具的

zorko講的沒錯，房地產就是有規模問題，規模大無法維持報酬或是難以管理

樓主看來就是不懂房產 那這樣如何評論而且看來不是來討論

買房IRR到底有多難算阿 股神這都不會算?

規模大就是開出租管理公司 雇人幫你出租代管或者你就是委託出租代管出去了 你管不過來就只能讓利

那就是增加成本或減少利潤啊

c大都說這麼明了，魯空還是執迷不悟，可憐

不過我是沒必要做到那麼大 我個人沒啥野心 能夠不上班時間自由就好了

繼後照鏡股神後，excel股神也來了

真的來這給人笑的，難怪買不起房

可憐又一個看不懂的

欸不是, 你一直扯ceca的文, 他的文不是明明白白寫貸8成?貸八成不就槓桿五倍? 大部分人買第一間房都這樣買啊有啥問題? 還是裝看不懂 因為看懂了又沒台階了這麼簡單的東西 我想不會有人看不懂啦, 裝傻比較可能

不是啊，ceca文章沒很難啊，比看財報研究股票簡單多了吧？！

...又跑來一隻菜雞...

看不懂23%怎麼算的 我真懷疑你股票會贏嗎?

這種回測就不必了，你是沒看前面的回文嗎

你知道背房貸是五倍槓桿嗎 所以報酬率要乘五

沒買過房子的人就別再分析了好嗎 菜逼八

股神買不起房的看多了

他23%已經是保守算了 你還看不懂的話真的救不了

嫌房產規模大了無法再賺了，起碼淨資產要1～2億以上了不是說不能嫌，只是真的已經把房產玩到這種規模的人，通常戰略眼界跟人脈已經到下一個階段了

你這樣說房蟲近期買被套的房就脫手不了 何必呢

付房貸幹嘛，如果同時金融標的才可以比較，股票要比買房出租，租金扣掉利息還可以賺不少。如果比自住，那要租屋股神的股票收入扣掉租金才能比

這種報酬率也來屁...呵欠...

只要來一次金融危機 買房仔會全部破產台灣CPi造假 油電遲早要漲 通膨升息。 房價漲漲漲。接盤仔破產

不是啊 你15年總報酬大概也才70幾% 你要不要算這三年房價翻倍的一堆 更不用算15年前房價到現在至少翻3～4倍有了兆豐第一金這15年可沒有這種報酬 這15年來金融股玉山金報酬是最高 但這兩年衰退又被拉低

你在買股票的這段期間的租金不用算喔

最後依照ceca大大的文章，當這位新人被講到回不出話的時候，會蹦出一句其實我也有房。你住哪？你本人租的話租金呢？有地方住的話，房客的租金呢？都沒算是在比什麼

所以你從2006開始買了幾張？

我快笑死了