大家好，誠心請教
假使我花1000萬買間三房平車，但因為眼光普通、殺價能力普通
五年後只能賣1200萬（就是跟著整體房市慢慢漲這樣）
假使沒有出租，那麼：
1. 買入時仲介費20萬
2. 五年期間利息80萬（2%利率）
3. 五年的管理費抓個12萬
4. 售出時仲介費48萬
5. 房地合一稅 (1200-1000-20-48)*0.2 = 26.4 萬
這樣一來，五年的獲利僅有：1200-1000-20-80-12-48-26.4 = 13.6 萬
以自備款200萬來說，這樣獲利跟定存相差無幾
當然，如果算上出租，總獲利至少就可以加個一百多萬上去，就漂亮多了
但這樣是不是也就代表，中長期投資，勢必要出租，否則根本沒有賺頭？
不曉得以上思考有無盲點，懇請大家賜教

你只有一個人，只能住一間房，剩下的當然是出租阿！

又不是人人巴菲特 哪有穩賺不賠的事情

不出租你乾脆去買0050就好了…

你有現金1000萬不用買了啦 躺平了啦

1.買入賣出的仲介費不會這麼多，2.不要養房子

租金就是你的機會成本很難懂嗎

https://youtu.be/bYLNDUjxIpw投資一定有風險https://i.imgur.com/0pTUxSl.png

沒錯啊，你就知道政府多爽了，賺的比你多

基本上賣是2%以上，除了小綠不好砍小綠買1%，所以賣的4%比較堅持其他要看你的要求跟行情差多少，如果仲介認為好賣他2%也會跟你簽，反正賣就是看你實拿要多少也有些人買著不租是要用自用住宅400免稅那個

買了不租還有一個原因，是它們覺得好賣，有租客反而難賣尤其被睡過的二手貨....所以有時候會看到人家說什麼七年全新屋 (這種其實更慘)別說政府多爽了，漲價歸公不是孫蘿莉控的主張嗎0050會怕的話，可以去買2412比你自己算的5年共6.8%好太多了

你都講出答案啦，所以才那麼推自住買了不容易虧，因為自住相當於租給自己，風險低很多，不然你買房空著，養一個負現金流怪物在那邊，還有高交易成本，是能多賺1大跌2緩跌3盤整4緩漲5大漲，五個情況你有四個都是虧的出租的話你就只有情況1跟2會虧錢而已，不過風險相對大，所以當房東也是一門學問

所以最不想打房的就是政府，理由是財政收入，不是八卦那些智缺理由。阿有人擺著養蚊子，因為他又不缺錢，幹嘛給房客開苞，留著處女身以後也好賣

我賣0%

買了不出租，又要中長期？想中長期又不想出租的話蓋很久的預售屋（2025年之後交屋）才是你最佳正解1.購買自備款不高等於開了高槓桿，50萬買標的1000萬等於開29倍槓桿2.未交屋前只有期款，沒有貸款的利息支出，所以沒壓力3.因為要蓋很久，符合你要中長期投資的內心想法買中古屋就是要嘛玩翻修短線要嘛長期收租玩五年中長線你的配法是那種買七期毛坯有錢沒處花的那些企業主的想法50萬買1000萬等於是開了20倍槓桿也就是未來上漲5%到1050萬你就是帳上賺了100%漲到1100萬就是賺了200%因為本金付出非常低的關係反觀中古屋1000萬要貸款80%還要其他中介費契稅裝修等支出實際槓桿能開到4倍就很不錯了也就是實際的自備款應落在25%也就是250萬那房價得漲25%漲到1250萬他本金報酬率才可能賺100%所以他得靠持有期間的租金來抵銷利息管理費等支出，再回收抽回一些本金持有滿一年後去詢問轉增貸把本金抽回來一些這樣才能實現高槓桿本金投報率

所以你不適合耶你這不要收租跟叫人不准增貸一樣意思 綁手綁腳讓人打我是遇過增值件 全新屋全新裝潢 不出租拚增值的 因為他被破處 價值就有差了

吳淡如的馬豬雞理論 你的投資的是豬還是雞？豬要養肥了殺, 快點長肉才重要. 雞就是穩穩收雞蛋...這種短期操作的話, 就要找豬. 要快快長肉的才好殺.只漲20%你就宰, 那就是大半被政府和仲仲賺走了...

另外，房地合一稅可以折抵，3% or 30萬如果有憑證，還可以折更多眼殘，原來你有計算了：（回到標題，如果不出租又沒有成長爆發潛力那你當初就不該買這個物件反過來說，就算看錯亂買能力不好，還是可以賺勝率極高

不出租理由？

有錢人 說不定買新房子 也不想租人 怕人自殺但這價位 應該不太可能就是

這情況是否剩用自住六年的免稅額來提高收益？