因為最近剛買房 所以友人就貼了這個影片給我
但綜合我短時間內所學我真的看不太懂
或者說跟我看到的有所牴觸
如影片開頭，以下「」引用影片原文
「如果在2012年...買一棟2000萬的台灣住宅，
到了2022年...會變到3200萬，
這個報酬率看起來不錯是吧?
但年化報酬"僅僅只有4.8%"」
ps 這是過去十年內政部住宅價格指數的漲幅
「相比之下同期間
台股大盤加權指數的年化報酬..0050是12.4%，
所以在台灣投資房地產的報酬，
其實沒有想像的這麼好。」
因為 4.8% < 12.4% 所以結論是
投資房地產沒有這麼好
但疑惑的是 這4.8%是投入600萬 (影片假設你有600萬)
等於你只用了600萬 就能去做2000萬的生意然後賺4.8%(10年)
但要丟股市 你600萬就只能是600萬 能買多少股就是多少股
當然除非你融資 但這樣很怪。
以這樣的邏輯下 怎麼可以用只用%數
而忽略了你花600拿到2000
就來講報酬沒這麼好呢?
再來是以投資為前提
都先不管版上常提的轉貸增貸操作
幹嘛買兩千萬的房
還花額外兩百來處理?(含交易產生的各種稅費+裝潢)
再來是整個影片的重點比較片段
他說他大放水，假設
每月66,667元房租買股
VS
買2000萬的房子
跑他的回測誰更加有利?
根據結果 淨資產累積
你將在第26年贏過買房的人
期初600萬+每年投入
30年後資產破六千萬
40年後資產破億
這段應該是表示紀律很重要
每月租六萬六以內 持續30年
不知道有多少人能做到就是了..
最後整理兩個
影片中說的兩點跟房版不一樣的論點
1.財務決策寄託在房價會像過去那樣
不切實際飆漲的人非常低能
2.買房年化報酬算出來可以快到20%
是哪個天才想出來的

基礎問題是你買2000萬的房子只需要投420萬左右

買兩千萬的房會拿兩千萬出來買?

就買房強制你紀律 這點也沒什麼問題

他的推論基本上把房子當成金融商品 沒有把抵減租稅

你剛買房就傳垃圾影片過來 建議直接封鎖

真的有料能靠投資賺錢的 基本上根本懶的拋頭露面

股票回測就是沒料還需要講那麼多幹嘛？

正常人應該是要討論買啥家具家電

你這友人還滿XD

通膨+租金 5倍 了解一下

哈哈哈 這殺小朋友 要唱雖還沒料

這不是哪個比較賺的問題 是這個人人格是垃圾

你租屋不需要租金？ 同樣的機會成本要加進去

你問回測股神經歷2020年3月份暴跌，然後兩年上萬八再下洗到萬三，持股有沒有賣出？才3年而已做不到講30年還有料勒

你友人是不是沒買房的魯空 嘻嘻

正常朋友聽到買房 是問你缺什麼 什麼時候開house warming

這個加進去再來算槓桿才是重點

要傳也是買房之前傳 買了才傳是想表示什麼

然後跟你說你水波爐或氣炸鍋或掃地機器人先不用買

過兩年再嗆他 阿不是說房價要崩 買不買得起阿？

你想如果你買一台車 你朋友傳影片說勁戰吊打 你會？

蠻贊同推文的，不管買房買股哪個賺，朋友是真的爛

跟你說股票屌打的 有比你有錢嗎？ 如果沒有 幹嘛理他？幹嘛要聽一個比自己魯的講幹話XD

你這友人也挺妙的

不用浪費時間討論，關鍵其實就是槓桿，除了房子不會有其他金融產品銀行給妳開五倍

清流君其實計算有考慮槓桿，但沒考慮增貸

他有兩段 第一段沒考慮槓桿沒槓桿那一段是十年2000->3200, 他算年化4.8%完全只算漲幅第二段比較認真算才有算槓桿 但沒考慮增貸 算出26年後買股報酬率超過買房....神經病還等你26年

人生有幾個26年？扣掉未成年還有老了走不動

不過反正他都是亂算

最近買債也是不錯，利息跟資本利得都有就是了。

存股26年 終於贏買房的了 老了租不到房子 只好把錢領出來買房 神經病XDDD年租金6萬6？ 月租5500？

月租6萬6

月租6萬6 XDDD 房東感謝您

他用2000萬4%算這很明顯是高估所以那個26年也是有問題

反正只是要騙魯空的點閱數看能不能賺到買房

不過反過來說啦，如果買房之後純粹乖乖還貸款沒增貸

沒有人討論裝潢費？

不見得比租房投資好多少

沒增貸 賺到家庭和樂啊 老婆被人家說租頂加多丟臉啊抱歉 我忘記租屋股神沒老婆

我給出來的IRR表都是有含裝潢維修的而且只多估不少估像我店面做過一次屋頂 一次拉皮跟H鋼

騙小孩的 一貼來房版就被打臉了

加起來大概二十多萬 但我是用每年4萬*20

他只是在算爽的 先把5年內對帳單拿出來再說 嘴砲

租屋股神窩在3坪雅房：我投資屌打買房

I大還人真好去聽完...我就看這篇整理得蠻用心的才照內回

我沒聽完 我只看了房vs股的兩段

算一堆 先叫他po一下5年ETF定期定額對帳單 嘻嘻阿 自己都辦不到 還能教學 笑屎

數學太差的不要看這個影片比較好

還好吧 股票YT都用吹的啊 不buy教主教的好

沒對帳單我都當屁有帳單還要看是自己的 還是學生的 太多噁爛老師了

另外租26年雅房還是頂加喔 真的很丟臉 別鬧了看哪個女生受得了沒離婚

真的房版看10年 幾種所謂有料會算的類型都快可以歸納了

這些人都不考慮租房買房的住相關品質差異？

靠北...原來要26年才能贏過買房!! 收入穩定有在出租的人，26年不知道都屯了幾間了!

對啊 像我其實沒有很積極再槓桿 而且稍微有賺錢就開始大手大腳花錢, 20年也從原本1(自住很便宜可以忽略)變成4+1間

想請教版上大大買房投資的資金上限甜蜜點是多少 應該是無法無限開五倍槓桿大法

你的收入所得比阿 你月收扣掉扣除額2萬多生活費能繳多少當下的房貸月付金 決定你的貸款金額上限年收國民中位數4萬8x12的現在就是只能貸900萬30年拉一個一樣收入的老婆來當保人也只能貸1800懂嗎

他就沒有算買房基本五倍槓桿啊 假設都錯了結論怎麼會對

謝謝你的肉身犧牲去點閱，省得我讓他佔便宜。也恭喜你買房，不用26年，5年後再約你朋友出來pk資產淨值

那貸到上限之後 多的資金就是丟到指數投資比較好對嗎

M恭喜你，觀念正確

你只要每一間房租都能覆蓋房貸本利，無限五倍是可以的，房租會提供你下個貸款的收支比，所以你只要能湊到頭期就行，透氣就漲幅跟期間歡快，幾年就能有一個頭期額度只是要注意規模，一間1000萬或4000萬，一樣佔一個房貸額度夫妻加起來套用的額度在實施管制後只有4個

但是第三間之後不是就有限貸了嗎

錯字，頭期就漲幅跟期間還款

他算的年化4.8% 加五倍槓桿是多少？這小學數學吧

但突破豪宅線也限貸 所以買台北7000萬四間差不多就極限對嗎（投入5600萬）

不見得，你可以還掉其中一間甚至多間，沒貸款的都不算

3000萬價值的房 4間 夫妻兩人台北CP 要拼滿的話4000除非低價區透天

不過越高價你就越難做到租金覆蓋本利和，所以能買多少自己拿捏

感謝 極限操作感覺很難 但是沒有房的買個一兩棟應該沒啥好猶豫

也不一定要操到極限啦XD像我大概一半的收入是拿來消費掉XD

通常房子都會有槓桿

看人啊 基本上自住買房其實問題不大額外投資是另外一回事用目前總經數據 和金融機構數據來看2017到現在都還沒看到任何回檔跡象2017末要買股票就槓桿衝下去 既然看得懂就開大拼大 只要沒死就是理財變成韭菜就活該而已

一般我都不點 點了變流量真的有道理的 自然有人逐字或去整理成文章那個受眾就不同然後這什麼友人我即便身邊只買股或只買幣的 也不會這麼白目大家做好自己 盈虧自負是說買幣那個從去年就開始沒聲音了 哈哈哈

要點阿，反正租屋股神越多越好......

我比較想知道未來20年房價會漲到哪邊？

細節沒人能跟你說但均價大概就是通膨x20年...1.02/1.03這種數字自乘20次就有答案

槓桿都沒算，邏輯在嗎

年化4.8% 五倍槓桿的話是4.8%+（4.8-2）*4=16%但你要做到這個槓桿數你要一直增轉貸如果是2019年進場 三年應該就可以+40%以上不含槓桿我昨天跟一個買在三重的聊 也是差不多+40-50%

CAl大意思是 本金400要在三年內不斷增貸。才多賺160萬？

我的意思是 要達到五倍槓桿你要想辦法不還本金才行但我相信大多數群眾都不會一直把房貸借出來投資這其實是一個很重要的前提 不然我不懂你三十年貸款槓桿倍率怎麼會用核貸第一天的倍率來看過去幾年房子確實好賺

然後你幾年前也是這樣講過去很好賺

股票又不能拿來用或住，買房自住舒服，住舊了還能賺錢，二手的東西還能賺錢就只有房子跟黃金。

笑死，好歹用現金流IRR看啊，2000漲到3200說年化4.8%是什麼笑話https://imgur.com/a/tnDdrfy 設算租金都不用算就有年化七趴多一個月設算租金3萬就破10%

貸款年限算20年，IB大也太仁慈

我覺得站在2018年我應該不會說過去五年房地產很好賺

我只是貼近事實，2012我覺得20年比較合理

每年都在那邊這次不一樣 errrr

喔是喔賠就賠啊，我自住超爽的很值得

這篇原文包括推文的批評大多都沒有去看懂他怎麼算的吧。說他沒考慮到的明明就有啊，槓桿也有算，租金也有漲。怎麼會連這麼基本的都看不懂。他標題下的很糟沒錯，但內容跟很多人批的根本不一樣。

他舍租金年漲幅1%不合理啊 還有20%自備款報酬算錯

然後 =1.0481^10*2000 就是3200 這也不難算吧。irr就是這樣算的啊。租金漲1%是複利成長，不是什麼30年漲30%。當然這部分覺得不合理，那可以把數字換一下來算。

我也有個買完一直跟我說戰爭會變垃圾的朋友 哈哈 真的很懶得爭論 每次見面就是那句：如果我有錢也不會想買房怎解阿各位網友

講戰爭的比這個還弱智的多 畢竟股票是真的可以賺怕戰爭就去國外 在台灣幹嘛

就直接回 所以你沒錢啊奇怪 愛吐人的還會當朋友我朋友有其他投資賠錢的 也不會去戳他而且怕戰爭還不跑 如果跑不了 難道飛彈看人射

他老婆懷孕你可以貼初期流產機率的文章給他看

是個狠人戰爭房子還能躲，股票直接變廢紙。真要規避風險，應該要開國外卷商，辦張提款卡，只要想辦法活者就好了。

如果真的有這種人 是不會交朋友啦有時候朋友不一定立場相同但跟友誼無關我也有很討厭房蟲的朋友 但我們聚會不會討論房子就像去年Luna幣我朋友中招 我也不會提 除非對方先講

其實說是親戚比較貼切啦 然後樓上那位z大太狼了吧，這樣我會一次得罪超多人哈哈欸系啦

像我這兩年胖10kg，參加朋友婚禮看照片，幹怎麼臉都寬了。自此我都跟人說我胖子。但我遇到真正百公斤的朋友，我從來不叫他胖子，連自嘲的玩笑都不講。

親戚一樣啊 我就回 所以你只能用如果你有錢 問題是你沒錢很多時候沒錢買也在那喊 反正不是受眾 也沒要理我幾乎每個親戚都有房 是沒被說過這樣的話就是了 台灣房屋自有率太高了

你跟沒有買過房子的人爭辯幹嘛啦

指數投資當然很多年分是虧損，但加這些虧損的整體平均就是裡面的估算。並沒有需要30年都不虧損。

你這樣就是去幫他的炎上行銷增加流量跟網路聲量而已

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