※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言：
: 而森美樹這一場
: 就完整吃到營造成本飆漲.
: 所以價格會遠高於成屋.
: 另外,興富發中都第三場要蓋好才賣.
: 而且那一場會比森美樹更早蓋好.
: 第三場的價格會在明顯高於森美樹.
: 所以到時候會成屋拉預售.後拉前...XD
看完高雄王ceca大
分析中都公園第一排森美樹
https://www.pttweb.cc/bbs/home-sale/M.1682764798.A.F88
我也來分析一下。
我個人認為這邊可以稱是
高雄美術館二期
美術館平均屋齡已經達17年
過二十年都是老屋了
(你說還好，我問你，如果非剛需或沒錢，全新的和二手的你自己想要住哪個?)
美術館除了之前已經買在第一排的富豪之外
其他人根本搶不到美術館第一排
我們在第一線的就知道
美術館首排，有釋出，買上就被秒掉
我手上也好幾位大客戶
等著買美術館首排
(是真的首排喔，不是還跨過學校什麼的那種)
昨天去建案現場看空拍圖，那個濕地公園真是漂亮
過一個橋就到美術館
地點又比美術館好
也近中華路 近火車站
都是住宅分區的重劃地 建蔽率比較低 建案之間蓋得比較寬闊
所以不像美術館一樣壅擠 大樓看大樓，
你看我換衣服、我沒辦法穿內褲趴趴走...等等
我預期美術館第一排以外的住戶
如果前幾年本業上有賺到錢
或是房子有賺到錢的
都會想要換屋到中都公園第一排
這是很自然的事情
(不過買美術館誰沒賺到錢XD，
想當年一坪13.14開賣，大家都笑去買的是空安，
附近都是菱角田，野狗比人多。
一坪20的時候，大家說買13.14的有眼光，一坪20嚇死人，高雄薪資撐不起房價了。
一坪30的時候大家說買20的真聰明。早知道應該早點入場。
一坪40的時候，沒有人說話了。
太普美術館新案，還沒開案，光預約的客戶就完銷了。
後面一堆客人唉唉叫沒買到。我心
想40多什麼景觀都沒有，你也在追XD
人就是這樣，口袋夠深，有需求，就買了，不會想太多。
後來順其自然到賺錢了。
而想太多、分析太多的，往往是在後面追價追得很辛苦的..)
回頭說 中都濕地公園...
第一、
濕地公園景觀比美術館更漂亮
後面有壽山、裡面有愛河
還是一個天然的活水生態公園
第二、
住了美術館那麼多年
當了高雄最頂級重劃區的次級有錢人好一陣子了，
人都是想往上爬的。
突出之後，誰不想擁有第一排
慰勞自己辛苦成就的人生
第三、
未來京城、興富發、首排全部都是蓋至少60以上的中大坪數
和目前美術館首排同質
你說美術館農16首排快20年屋
現在成交單價就4x萬
而一個全新重劃區，街廓漂亮，重新再讓大家致富、享受的一個全新的房子，
建築工法更完善、公設多元的首排
只賣50初，不被搶爆才怪
昨天第二次陪朋友帶朋友去看
過程中，簽約聲不斷。
可能因為此案...
只要15萬就可以買房了
剩下5% -15萬
112/8月付，
真的很想要，自住需求，跟經理拜託，還可能可以....
再來就是3%, 113/7月開始付了
再來115/7 交屋時間左右 ，可以入住了
付12%支票
此案，
根本是為了自住的人設計。
當然置產客看到這麼優惠的付款方式
自住客還在想，就搶著進場買光拉。
估計慢進的自住客又要買貴了..
這場沒有像其他案子有鎖一年後才能換約
另外換約只要付12%+價差就能換約
算是低自備換約宅
如果只是想賺個10.20萬 就跑 應該很容易
如果放長期，公園首排全新兩房坪車以後2000.2500一間，我覺得很正常
另外現在還是潛銷
還沒正式開賣
只有聯絡vip、老客戶
也因為只有200戶
昨天我跟這場專案經理閒聊，她笑說應該是不需要打廣告開案了。
跟我去看的朋友也直接給最最最底價（我有陪同的情況）
實登到時候出來、都看得到
ps:
我其實很懶得看房子
但身為房地產工作者
看房子市調是我們在建設公司時
被要求的基本工作
這叫市調 （市場調查
很多人夢想買房、成為包租公
卻自己上網研究看了半天，
跟隔壁鄰居阿花阿明討論能不能買
請問、鄰居是包租婆包租公嗎？
第二、
每個建案開賣，都是一個作品。
建商從土開部評估買地就做了充足的功課
包含建築師、設計部，
大樓圖面、室內規劃都要出來
再請業務部做產品分析，
評估是否賣的動、何時賣、產品如何微調更好。
還有工務部要進來看、管道管線是否合理等等
一間那麼大的建設公司，有那麼多精英人才在裡面
替大家做了那麼多功課
而去案場看一下兩個小時
吸收他們前置花了半年時間準備籌劃的資訊
遠遠比就算你是天才 (天才也只是專才，不是通才)
自己做功課來得快速有效率
所以
我真的很懶得看房
（但其實必須看）
但是如果你們有想買的建案
可以拖我過去幫你們看一看
免費！！
(當然沒有ceca大專業，但基本的我能分析...)
這次森美術也是被朋友拖過去看得….
不然我根本對中都不了解
只覺得當時20沒買好可惜！

題外話 為什麼有上億的富豪，還願意住在霾害肆虐的地方？！富豪應該想住哪=就住哪或者說，富豪為什麼不致力改善霾害，讓居住環境變好？！純粹想知道富豪的想法！

你一定不是在地人

肯定不是在地人

結論，還不買爆

就問天龍國有幾個在地人 我台南人啦 早期高雄還真不熟 哈哈

在地人不重要啦 有錢人買單就好

也對 感謝有錢人幫忙拉到70，外地人幫忙把濕地弄的跟高美一樣 感謝

看起來到那裡都很近，事實上到那裡都不方便

跟美術館一樣啊 交通建設很爛

猴子會先到中都 再到美術館

想請問對岡山達麗雙子星賣得比橋頭楠梓貴有什麼看法？

發哥是不是專蓋客廳沒採光的？

這案 沒錢想自住去住後排 客廳、兩臥室都採光

中都去九如路浪漫一下算近

這次去泰國 說帶我們去一個猴子景點 去到那只看到一兩隻 讓我很失望高雄什麼沒有猴子多到是名勝景點

第一排結果坪數24-36 應該沒幾個住美術館的想搬過去住

聽說3多到9如都是開心產業 有老司機可以帶路嗎岡山我沒研究 聽說都是自營商 二代買一間3x萬自用應該還好

買給小三住倒是不錯

回一樓 富豪 不會只有一間一間房子 美術館首排 渡假用而已高雄五月起才沒有霾害 現在正漂亮 我也考慮冬天買其他地方避霾 不知道其他縣市的大大有沒有推薦的地方

中都只有臨大路的住起來舒服 德旺 德勝那種小路 以後要塞一堆大樓除了第一排或九如三路那一排 不覺得比美術館舒服 未來還有一堆工廠 遊民 社宅要處理

坪數小正是這案稀有的地方 因為你我買得去 文內有寫 之後第一排全部中大坪數

中都的兩間廟都很吵 但以後這裡還有潛力的最近又開了一間-4

但濕地第一排真的蠻吸引人的 哈https://i.imgur.com/OzrJGdA.jpg

第一排地蓋小坪數垃圾真的浪費 唉 興富發

中都環境我也蠻喜歡的

https://i.imgur.com/LHptIsc.jpg 人生就是要及時行樂

上億就富豪??中都主要是腹地不夠大,所以格局有限.目前規劃的走向就美術館延伸區域.

森美術旁邊京城那塊 應該是中都地王一面面濕地 一面面公園 結果後面是社宅@@

本來以為自立中華中間的工業區會重劃,這樣腹地就很大.結果沒有..這樣住宅用地面積太小只能成為附屬.反而光陽總廠那一塊住宅面積大很多.其他就沒啥特別..中都的景色,你可以到愛河對面 波堤 棋琴10 遠見萊茵 水悅.參考.這幾棟,本版都有鄉民是屋主..XD除了棋琴10我不確定外.交通方面...高雄人不搭大眾工具.這邊自有載具交通...很強大,異常強大.我忘記我在哪邊發過文..XD..反正很強大遠超乎你們想像.是一個你要往高雄東西南北跑,平均起來最方便的區域之一.而大眾運輸的話,就是鐵路捷運+輕軌中都比較弱,因為到車站都比較遠.不過說實在的,誰再搭..XD現在住在輕軌200公尺旁.

高雄左膠們都是邊騎機車邊支持輕軌 XD

通常除了新路線開通免費期外.根本不會想花錢去搭.

中都第一排有公園不錯 附近有廟有遊民有回收廠有工廠未來可能改變 但還有高壓變電所和路小條這些抗性 未來發展應該沒美術館那麼好

免費期也只是跑路線感受一下而已.

垃圾輕軌最近封的路越來越多了 開始有些護輕仔不敢說話了

輕軌我幾乎上班天天坐，支持一下

把大順路整條幹掉 是人民的勝利 是無產(車)階級的勝利

東大順路交通崩潰..我的所有房子都遠離那一區.那一區無解沒救不像農16這邊還可以期待農21重劃的未來在農21那邊打通道路,紓解明誠路的車潮.或是富國明誠,可以期待光陽總廠那一塊工業地重劃.也是道路打通可以紓解車潮.但只要過了民族路以東,因為發展成熟的老區.完全無法有任何可以規劃的新開道路去紓解.所以未來不但交通無解,還會在通車之後交通更糟糕.因為通車後,紅綠燈要等輕軌.所以紅綠燈時間會更混亂.

台北市是盡量讓交通變順 高雄市是盡量讓交通變卡紅綠燈故意給你不連貫 逼你搭大眾運輸 笑死為大眾運輸而大眾運輸 根本忘記交通的根本目的

台北開車騎車有比高雄順？

沒有 因為車太多 但是高雄車這麼少還可以這麼卡就...XD

東大順路那邊已經晉升為假日的台南了...XD給你參考.有興趣自己開車去一趟.

輕軌開通會更慘 持續全面禁左轉 號誌還會整路變智障有幾個紅綠燈就等幾個紅綠燈 XD

..此案為自住的人設計 那格局XD

希望如c大說的，農21能動一下那邊農地價格很高

政府故意在教訓那些農21貪得無厭的地主當中..XD之前說要農建地1:1才給都更,就被政府放生.

高雄台南只有學生才會搭大眾吧

輕軌學生比例沒有退休者及觀光客多

當然是買來加50%賣，不然怎麼變富豪？

c大饒命，我們只是小地主，不過有些人收購不少，開協調會的時候確實也是卡在那邊

因為農21是公辦重劃,因此需要一定面積的地主同意.之前就是不同意的地主持有面積超過比例,作罷.之後就進入全台灣農地重劃困難後時期.之後就被冷擱置.現在市府都以重化工業地為優先.所以農21還不知道要等多久.目前冷到一點跡象都沒有.

新北市看起來是工業地沒錯

而市區因為還有好幾曲可以重劃,政府也不急.

塭仔圳 二重全部都是工業用地

謝謝ceac大說明推文的含金量爆高XDDD

並且西側還有鼓山台泥的重劃,還沒完成.大家都忘了鼓山台泥...滿有趣的.

回C大， 琴棋10的愛河水景非常好， 個人覺得是河西第一

棋琴最高阿...當然總價也最高.昆廷老闆就住那一棟.https://reurl.cc/5MmE8Vhttps://reurl.cc/0E3y6l

確實，農16我們買農地時一坪是11萬多，到現在也30幾年有了，以前大順路只到舊龍華國小那邊而已，根本沒通到中華路，龍子里的人都要走2133巷出去

鼓山台泥未來的定位比較往那邊走？

公辦重劃分回45%....目前住4應該可以成交100左右.你可以算一下價格.不過重劃後面積要破3xx.不到3xx會被打折.

鼓山台泥會跟美術館或中都有連動嗎

鼓山台泥也不大,也是視同美術館延伸.要夠大才有辦法獨立成為一區.中都看起來不小,但因為濕地和窯廠古蹟佔據了大量面積.所以實際住宅面積並不大.反而光陽總廠那一塊,他實際住宅面積應該會比農16還大.

農16特京城不是已開工？

你說哪一塊京城?

龍中191

農16還有好幾塊地沒動，到是美術館特區蓋了很多

龍中191我記得有圍起來,原來動了喔.還停留在跑環評的階段.

最近政府好像在跟唐榮談 新聞有報 69期重劃區什麼三部曲的

下午去運動再去看一下，現在能蓋的就幾乎在龍勝到裕國這區塊，老四川到林皇宮那區要蓋應該是還要很久

69期 1.中都公園 2.九如路橋平面化 3.唐榮土地開發.唐榮那一塊本來有說要搞商場,現在不知道會不會轉彎.他如果搞商場會類似天母高島屋那種區域性商場.非巨蛋 義大 富邦那種.但是私人企業的規劃永遠都無法預測,大老一個念頭就可以轉彎.老四川到唐榮那一塊,京城和雄剛還沒喬好.雄鋼吃了角地和南屏路整面.但是很薄.京城是裡面那個大停車場.京城想要買雄鋼那一塊,雄鋼不賣.之前一度買新聞說雄鋼要倒了,想要銀行斷雄鋼金流逼賣.雄鋼生氣,把雄鋼花園美術館坪數改大以示不爽.後面還造成雄鋼花園美術館很難賣(不過子魚買了..XD)

原來有這段XDDD

農16那區我是覺得很不錯，當然美術館也很好，中都應該是還要20年的發展時間

西卡大大那神秘的71期有啥消息嗎 3q

71期大概在等火車站2025年完工.

我爸媽雖然住亞灣，但有霧霾或是缺水的時候就是個來住兒子家的好理由XD 話說美術館那邊真的太熱了…高雄到台北一個多小時而已…

自立中華那片工業區早晚還是會開發的.宏圃也插旗了

主要是光陽總廠那邊送中央審要重劃.那這樣自立中華重劃時間,至少20年後起跳時間有點久,大長期,大概要財團等級的才會這樣佈局.資金沒很大,不會追那麼遠得大長期

高雄會熱 哪裡不熱最近自立路開Ktv 也蠻熱鬧的

可是有錢人會希望門牌是美術x路開頭

趕快幫我把美術館炒高

祥城秒變ktv 第一排 笑死

那個KTV滿蠢的..XD

那個KTV變成了旁邊新建案的公設了，慘

公設自帶ktv 和活蝦吃到飽 棒棒的

你是代銷吧 XDD

國際管好幾間賣很久耶 有秒殺嗎==

我之前住鳥松涼爽很多說，可能每次去美術館都是大晴天吧，地上又都是白沙…美術館真的熱…

笑死

風水寶地

一堆重劃區資訊 c大梗真多

不覺得景觀比美術館好耶

那邊沒生活機能就算了，附近不是工地就是閒置荒地，靠近願景喬那邊往內還好幾家工廠，特別是有一家不知道是藥材倉庫還是工廠，味道很濃(雖然滿香的)最重要的是，那邊會淹水啊，洩洪池就是拿來緩衝淹水用的，住在洩洪池旁邊是要？

沒面公園的說成交要50 呵呵 傻子才信 傻子才買

面後棟大概47成交落在47～57

Ceca 你那段高雄人為吃可以跑半個高雄市的言論應該是發在高雄板的，這我有印象

中都不錯啦 地主單一健工，願景軒，老新，牛角。幼稚園都同一個地主，租約穩定

直接講結論噴爆好嗎？問就是噴

發哥那個成幾間啊？47-57太唬爛坐等實登出來打我臉

中都有些是玉帶環腰

我也是聽帶團進去的人說的 我是完全沒興趣

兩個月後看 不用急

買美術館是有賺到錢啦，但大部分人都自住的，誰會去賣30幾萬，然後買50萬的房子來住？住了20年，好不容易周圍發展起來了，現在又搬去個沒發展的地方，無法想像

中都濕地那邊夏天臭味陳情很多，尤其是水位低的時候很明顯

原來雄崗跟京城為了南屏路互幹XDDD

你好像代銷 XD

哈哈 我不是代銷 但我是管代銷的 我當過建設公司專案但時間沒很長 略懂略懂 建設公司有很多學問可以學的ceca大太強了XD...回文有一半以上我看不懂 我再多自我學習^^

Steven是你？

他是誰