作者:
allme (君子不器)
2023-05-19 22:41:30請問ceca大:
目前手上有一間老公寓要開始整修，以出租為目的，出租後看情況會賣出。
原本屋主自住，屋況不錯，防水我可以省下來。
不過他搬走後交屋時，是真正的"裸屋"。
ceca大提示必定要做的:
1. 電線抽換新(信任的水電搞定)
2. 上變頻冷氣(打算新禾聯或二手大廠，考慮ing)(信任的冷氣廠商搞定)
3. 全戶卡扣地板直接上
4. 其中一間廁所重新刷上牆壁的磁磚漆 + 直接貼上較大塊的地板磁磚
(屋主自述不久前他們重新整理過兩間浴室，看起來狀況的確滿新的)
目前有幾個點想請問您的意見:
1.廚具翻新，您會建議IKEA或是特力屋的廚房規劃裝修服務，讓他們處理嗎?
還是有更好的建議?
2.卡扣地板ceca大有經驗嗎?是否也是特力屋一併處理就好?
3.窗簾更換是否也是IKEA、特力屋直接處理就好?
4.軌道燈、吸頂燈是否也直接IKEA、特力屋直接處理?
5.物件的"鐵製大門"年代感覺頗為久遠，ceca大會針對這種幾十年的鐵製大門做處理嗎?
感謝您，我會盡量吸收您的經驗~ 恭請ceca大降臨!
不過奇怪，你要出租應該你會比較了解屋況，c又沒看過。而且整修師傅應該也會給建議吧，我的整修師傅還會畫設計圖XDDD。
作者:
kerorokk (keroro_kk)
2023-05-19 22:47:00你可以直接fb密他，他會回比較快
作者:
kagaya (~~)
2023-05-19 23:05:00每次看到插隊文都覺得很趣味哈哈 c大吉祥
作者:
allme (君子不器)
2023-05-19 23:07:00小弟為了實踐ceca大的理論，真的買了一間公寓來實作應該是合理插隊!
作者:
kagaya (~~)
2023-05-19 23:21:00我後來覺得特力屋其實沒有很便宜…ikea只有特定商品很便宜，但至少好看
作者:
sirloin (Sir. Loin)
2023-05-19 23:25:00卡扣你自己弄就好了吧，現在還有那種美工刀就可裁切的
作者:
wunn (對的人難求)
2023-05-19 23:27:00Fb好像也炸了
作者:
pilot1982 (173-72卻覺得瘦好多)
2023-05-19 23:36:00特力屋這種價格都超貴的，怎會想找特力屋
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-19 23:40:00出租為目的,你要注意的是有些東西會攤提折舊/但如果你要賣出,你要關心的是賣出的時候的狀況.要知道,在你投資熟練後,買賣價差收益 > 收租.所以重點會放在買賣,錢會砸在讓賣價提高效應上.出租會隨便.所以如果你要賣,通常都是買入無腦收租,賣錢才翻修.而如果收租長期都不賣,就會思考丟錢下去拉升租金的效應.拉升租金效應,通常硬體能不動就不動,因為硬體貴.硬體不動,基本上就是中國家具(中國家具造型都很多不錯)然後油漆和小布置+基本家電.家電有就好不用買品牌...XD而動硬體就要看有多糟糕,例如40年前的廁所這種.那你翻新廁所可以長期帶動租金上升不少(長期指1x年起跳)但如果你廁所是前屋主2x年前翻過,那其實不用動,洗一洗就好.你花錢翻廁所拉升的租金效應其實很差..但翻廁所不少錢.至於電線...你出租幹嘛更新電線?又不是你自己要住..XD地板老舊的話上石塑,簡單快速便宜又美觀.至於說廁所你要用附貼也可以...反正收租而已.廚具的話,我剛做的,三機+上下櫃240cm 三萬多塊給你參考..XD廚具太舊可以換...IKEA的家具...很貴,又超容易壞...不建議.中國家具多香阿,又漂亮又便宜...除非你很在乎台灣價值.窗簾的目的通常是遮舊窗戶,這個找窗簾的做基本款就好.沒多少錢.燈具一般都是找燈具行處理,IKEA或是特力屋都比較貴.鐵門也貴貴的,可以考慮送去烤漆就好.so...以上幫你結論.如果你要長期收租,就是計算,你錢丟下去可以拉多少租金起來.通常要抓,至少要7年內回本...超過七年意義就大幅減少.你丟10萬,就是每年租金要多收1.4萬起跳.而如果你是十年內要轉賣.會建議你都不要翻,原屋況無腦出租...要賣前再翻就好.
作者:
allme (君子不器)
2023-05-19 23:52:00我一直以為先弄一弄提升屋況拉高租金，會比較好賣ㄟ
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-19 23:54:00你賣的時候東西都有用過痕跡,怎麼會比全新的好賣?你要帶租約賣就是鎖定包租公,包租公要看投報率.
作者:
allme (君子不器)
2023-05-19 23:54:00等於是5F加上頂樓鐵皮的6F的投報率去算，可以出售較高的價格？
作者:
allme (君子不器)
2023-05-19 23:56:00我是打算把頂樓的鐵皮也隔好處理好，出租給小家庭的規劃，這樣5F加頂，帶租約出售，投報率會很高
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-19 23:56:00組裝好班到定點放好.所以建議你找家具行買型錄的中國家具...有最懶人解.4+5有4+5的行情,你可以看591上面其他掛賣的價格做參考.同質性的東西你都是找同質性的東西做比價.市場就是比價,比價比價比價比價.你的產品要有競爭力,就是比價上有優勢.但是不可以錯位比價,你不可以拿4+5去比別人單一戶的投報.必須同質性的東西比價.因為不同質性的買盤是不一樣的...你比了沒任何意義.
作者:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:02:00好的，所以頂樓（6F)要不要一起隔間弄好，跟5F一起賣，ceca大如果是你會這麼做嗎？5F 6F弄好直接賣，還是帶租約賣？困擾…
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-20 00:02:00可以弄隔間.但是通常我會做單純一點,這樣買盤可以是包租和自住.
作者: dolphin678 (海豚) 2023-05-20 00:03:00
廚具+三機三萬多請問ceca大能開示一下嗎？最近有同此文的需求，先謝謝ceca大了！
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-20 00:03:00損失一點點特化的利潤效應,換取更廣的買盤範圍.所以賣的時候會只做隔間和基礎硬體,不會弄成出租特化.有時候讓物件跑順對我來講價值會比較大.我比較好運轉資金.
作者: dolphin678 (海豚) 2023-05-20 00:04:00
怎麼比較都要近六位數，看到三萬多眼鏡一亮
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-20 00:05:00廚具就純木板+喜特例或是莊頭北我只是要賣不是要自己用..XD外觀看起來漂亮就好.但廚具我都會比較很多很多家,大多數廚具都不會很便宜.另外你一定要一開口就說投資...價格算給你的不一樣...呵呵.你投資做的好後面就一套接一套.你自住一輩子就跟他買一套,他不多賺點對不起自己.
作者:
Narok (Narok)
2023-05-20 00:12:00冷氣不要買二手…大金基本款沒比禾聯貴多少 等他折現金的時候買加上補助退稅根本沒差多少
作者:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:28:00我懂了，我消化一下！感謝寶貴的經驗，我進行下一步，有進展再向您以及眾位給我建議的先進報告！
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-20 00:33:00出租特化,你樓上和樓下會分開兩個獨立單位出租.你又要特化拉高租金,就必然兩個餐廳兩個客廳.但如果你想要同時賣給自住/出租..那你最多樓下弄出客餐廳,樓上保持隔間就好.
作者:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:34:00兩個獨立單位出租，應該比較好租？
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-20 00:34:00他有想要樓上也弄客餐廳,他自己弄就可以.而如果他要自住,樓上自然就不會再弄客餐廳.如果你樓上也弄客餐廳,那自住的會跳過你的房子不買.因此想要買盤比較廣,有些東西要少做.兩個獨立單位收租,投報率一錠比較高.
作者:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:35:00我打算5樓就是格局不變3房2廳；6樓隔成一戶2房一廳一衛，租個1萬多就好
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-20 00:35:00你要賣的話,樓上可以不用弄客餐廳.
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-20 00:36:00雖然不是完整獨立兩房,但可以當兩雅房收租.損失一點租金,換取收回來轉賣的路比較廣.你很鎖定包租公的話,自然賣的時間會明顯比較久.
作者:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:36:00咦！不弄客廳要怎麼隔？
作者:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:37:00歐歐！我懂了！那我應該是要隔成兩個大套房，都是一房一衛的，這樣更好
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-20 00:37:00甚至出租你可以分開兩間雅房出租,只是比較麻煩一點.不要雙套房....一間廁所給它們就好.雙套房也是收租特化走向.雙套房不如樓下也四套房,而且樓上應該是三套房.整棟7套房...投報率才會高.要做甚麼就極端化.
作者:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:38:00我的原本預想也是5和6樓，除了廚具冷氣，都是裸租
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-20 00:38:00沒甚麼中間路線..XD
作者:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:39:00我了解了，一樓一戶就好我打算裸租，除了必要的東西，不附傢俱裸租裸賣，讚讚我剛剛回過頭看上面您的留言，我現在才意識到您的意思：把六樓當成是五樓的一部分，進可攻退可守，接手的買方要弄成獨立一戶，他自己會弄！這樣一般自住客也會買單！等於5樓之外，六樓是延伸出去可以使用居住的空間！
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-20 00:44:00這種一個產權兩戶的產品會有很多需求.無論是三代,或是兄弟姊妹兩個不同家庭.
作者:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:44:00聽君一席話，獲益良多！
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2023-05-20 00:45:00或是成年小孩太多!?!?而他們也很難找到這種產品.所以你有這種產品,會剛好釣到他們.並且同時包租公也會買.所以這就是損失一點特化的利益,換取買盤比較廣的效應.會讓你的物件好跑很多.
作者:
allme (君子不器)
2023-05-20 00:48:00懂了！我召集工班討論，再去廚具燈具比價，然後開始施作
作者:
DorisBaby (★☆愛上料理小布媽☆★)
2023-05-20 02:35:00如果房子很老 線路重拉比較安全
作者:
techih (Super)
2023-05-20 03:01:00請問Ceca大我家30年老大樓三房其中一個房間是和室，請問如果要賣的話會建議先把他改成房間嗎？謝謝
作者:
qqq7840 (于在天上飛)
2023-05-20 06:10:00燈具直接上蝦皮買再請水電裝最便宜。燈具跟型錄傢俱一樣黑。成本大概牌價不到一折。外面賣可能都賣4-5折。蝦皮我比過最便宜大概不到2折
作者:
WMV (珍惜現在)
2023-05-20 07:13:00這插隊值得了欸 C大手把手教學
作者:
laechan (揮淚斬馬雲)
2023-05-20 07:16:00大家要賣房子前都會說自己的屋況不錯
作者:
compile (compile)
2023-05-20 07:32:00獲益良多，之前以為這種有違建頂樓加蓋的，買方都不愛，租客也不愛，因為有違法的概念在裡面，鄰居可以報拆，會讓市場上的買方租客不愛。
作者:
ice1015 (ICE)
2023-05-20 09:10:00學到了感嗯感恩
作者: Meticulos (耿鬼最可愛了對吧?!) 2023-05-20 09:46:00
C大吉祥早安
作者: estd1971 (estd1971) 2023-05-20 10:08:00
感謝c大
作者:
Iron56 (Ironman5566 )
2023-05-20 12:03:00C大感恩
作者:
kezneuiqn (zinkenque)
2023-05-20 12:36:00c大人真好
作者: victorytim (噢耶) 2023-05-20 14:45:00
插隊成功XDDD
作者:
kagaya (~~)
2023-05-20 17:16:00台灣沒那麼多人在乎違不違法吧
作者:
maypcc (The K)
2023-05-21 00:15:00想賣包租公要想清楚 除非是那種剛入門新手 不然每個算投報精得跟什麼一樣 要賣得好價就是要讓自住喜歡看得上才會有盤子價
作者:
jejeyu (原來...我想要的是自由)
2023-05-21 02:55:00三萬的廚具含三機要怎麼辦得到？跪求廠商推薦
作者:
secrete (扣子)
2023-05-21 11:17:00我也想知道，3萬含3機要怎麼跟廠商周旋？