自住我不管.
自住首重"你這一棟值多少錢"
同一個地點.
寶咖咖的80坪案子 > 國泰的30坪案子.
大家鄰居,都嘛知道你那一棟的案子價格在哪個區間..顆顆.
所以自住不管.
這邊講的是投資.
投資是這樣子.
你要注意你的買價有沒有反映缺點.
利空已反映就不是利空.
例如寶咖咖系列如果在你這個區域,就應該是國泰的8折.
那你只要寶咖咖系列買8折就是穩如老狗,買7折就是薛爆可以等撈補漲.
但如果你買9折..喔喔...利空沒完全反映...你很大機率未來會吃到差的那一折虧損.
舉個例子.
高雄美術館,最便宜的案子是賓果家族.
一般來講他會低於京城畫家系列10%...
但是有一段時間一度低到15~20%....主要原因是因為"他比較晚漲"
時間點大概在2016~2017左右...
也就是人家2014~2015就漲到該漲的價位進入冷盤死魚盤.
但是賓果漲的比較慢,他到2016都還沒漲到他該有的位置.
因此產生一個價差.
之後很有趣的,賓果捕漲大概在2019左右,也是美術館開始有一點蠢動跡象時期.
那時候先補漲到10%左右.
後來無縫接軌2020的大爆漲.
突然賓果衝起來,衝到居然跟京城畫家系列幾乎同價位.
(漲價的時候盤會比較混亂,剛好他還在補漲的上升階段,所以秤亂就跟上去)
一路到去年,賓果都沒有很明顯的價格落差.
直到最近冷盤,這個價差才又慢慢往10%放大.
因此投資你就要注意.
這東西不是不能買,而是你甚麼時候買.
買點就是在他價差拉到到15~20%的時候.
而當他價差低於10%的時候不能買.
至於10%這個價差狀況下,隨你開心要不要買.
價差會因為市場變化而有小幅震盪.
這個震盪你透過觀察,並且有抓準時機.
就可以拿來"放大你投資利潤"
中期投資要對各種價差很敏感.
無論是建商彼此間的價差,嫌惡設施的價差,或是OOXX產生的價差.
在各種價差震盪當中,尋找最棒的切入點買入最有競爭力的產品.
之後躺著等他價差擺盪回正常位置...你光這個震盪就可以賺一筆.
(就算其他都沒賺,但多少可以把你的交易成本全部打消掉)
因此口碑不佳的建商...
可以買阿.
當然啦現在一定在講興富發.
興富發這次出這麼大的包.
你至少要抓10%的價差...這幾年.
並且是總價越高的住宅,就要抓越大.
他品牌形象重創,必然反應在市場對他建案的觀感態度上.
類似當年龍騰被別人掛布條,立刻品牌崩潰到物件跟寶咖咖看齊..XD
但是如果你是中長期.
反過來這個品牌形象重創事件會有時間效應.
短則兩三年長則四五年,就會被忘記.
興富發這種行銷能力特別強的建商,還不知道會不會出奇招.
因此你也許可以等到他品牌形象重創產生的利空效應發酵後.
找個很不錯的價差低點進場....然後放個幾年.
之後利空出盡,你還可以再賺這一塊價差收斂的利潤.
就像龍騰,你今天再看他,房價一點也沒比較便宜...
那當年如果你用寶咖咖系列的價格買龍騰.
今天你就比旁邊其他建案還要多賺總價10%以上的利潤!!!
我多次強調價差.
價差這種東西是投資,尤其實體產品,永遠都要非常重視的指標.
因次真實市場是大家比價尋找CP值買出來的.
任何人都不是白痴和凱子.
不會無上限的去追逐某個產品或是某個地點.
因此到頭來市場會對每個東西的優劣,產生一個長期的價差,然後去往這個比例收斂.
中間可能會有很多風風雨雨的大震盪幹嘛的.
但只要不正常的刺激或是炒做或是市場麻木效應時間久了退去.
那市場就又會往穩定價差去收斂.
炒做,或是市場的盲目之類的,並不是那麼好追逐.
因為你不是造市者...就算你是造市者,你自己其實也不知道你哄抬會不會成功.
就像興富發那麼會哄抬,在高雄想炒辦公室還不是炒不起來.
甚至大多的造市者,也不過摸著石頭過河,炒一步算一步...
因此如果剛好搭到炒做順風車就搭....
但如果沒搭到或沒機會,千萬不要強求.....
硬來沒潤滑會破皮...
破皮你就要噴血了!!!
但是價差是自然現象,必然產生.
所以投資追逐自然現象....
今天因為意外下雨沒出太陽??明天你太陽還是要從東邊升起.
你只要不要把太陽升起的方向認成北邊就好.
而自然現象,也是不動產最重要的基礎 => 經驗.
你要透過大量的觀察,長時間的觀察,你才會很深刻的體會到很多現象.
那你在做中期投資,就會更穩當,可以抓的機會才會更多,也會更無腦.