要知道一件事情.
一般來講,貸款破1000破2000破3000銀行對財力的評分方式都會不一樣.
這種到高資產應該就很清楚.
所以越高金額槓桿越難開.
因此後面,要嘛就是你狂用人頭,像當年勇哥用了51個人頭..
要嘛就是你只能做低槓桿的投資.
這也是為啥房價死魚的時候,我會跑去買正二的原因.
而一般各位在算甚麼現金投報率是30% 50%甚至100%.
都是槓桿後的數字.
實際上總金額大概都在10~20%.
你槓桿5倍,利潤20%,就是賺100%.
而爆發一波例如2020~2022...中南部大多都是翻35~50%.
因此如果槓桿全開的,這2年利潤應該都是1xx%~2xx%.
不過當然一般也都是放兩年就是了.
大多數人2021進場2022的時候,光靠一年時間,應該還沒辦法總金額4x~50%增值.
當然你是中期投資老手,會抓價格彈跳最佳切入時間的另論,那是你的專業.
一般人沒那麼準...XD
並且彈跳上去後,你還不是要進入休息期...除非你立刻賣.
立刻賣你又要遇到稅金問題,並且這種暴跳,你的帳面利潤可沒那麼好嘎掉喔.
另外這還是中古屋才有這種爆炸的利潤.
預售屋我們來看一個案例.
你們都知道我白天鵝買26賣28...
第一手白天鵝最低入手沒搞錯應該在24.x~25.
(我是路過看爽,看一看就手滑簽下去...而不是本來就鎖定這個案子.
因次我去看的時候其實已經開案一段時間了,價格往上調過)
那白天鵝現在多少?
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13329950.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13452213.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13308713.html
不要說我只貼一間找特例...XD
這種價位大不了成交在31~32...
買24.x成交32好了,賺30%...目前只支付15%.
不錯阿...當然你要算上房地合一..這個完全無法減免.....XD
(我賣的時候還沒有預售屋房地合一...XD)
但是你從這邊就可以看的出來.
一個強勢的預售案+旁邊城揚新開案平均價47....還不包含更新中都興富發開案52.
但你的預售屋轉讓,現在就是只能賣31~32...
所以你該不會你白天鵝買24好了,現在你給他算"你這間的價值50萬一坪"??
靠,發大財是這樣發的??
白天鵝不是不能漲破40...但一定是交屋後.
預售屋越靠近交屋,價格就越死,甚至可能會回退...
因為交屋前夕投資客最愛多殺多...XD
直到交屋後,價格會跳一波上去....
之前我買大悦的故事懶得再講了..
但是如果你要交屋後才計算,那你必然需要等幾年阿...
怎麼可能立刻買就立刻說自己有多少多少..
阿市場成交目前就不是這個數字阿.
至於說中古屋短期.
中古屋短期是不排除偶爾會有超級apple的機會.
不過那個機率很低..
只是要立刻買3000就有6000的價值.
或是買1500就有3000的價值..
喔喔喔....這很難很難.
更不用說在北部,因為北部投資盯得很緊...投資物件市場洗盤很快.
另外一點,你今天買1500,你說有3000的價值.
一般是你要看旁邊有同等級的東西3000賣掉.
不然實際成交會是多少..這...
而且超級apple的機會通常都很久才出現一個...沒再天天過年的.
這跟甚麼仲介人脈都沒關係,我接觸過上千個仲介,人脈??....
而且回饋3個月專約+短期都嘛翻好就立刻賣.
(所以仲介很快就可以取回賣的專約後努力再賺一次)
但..我吃貨還不是過半都是吃591.
哪來那麼多apple.
外加,買1500可以賣3000.
仲介自己就吃了拉...仲介不吃他們店東也會吃好嗎.
通常這種超級apple甚至是一些特殊判定.
例如這個區域這間被買走就clean,然後同等級的地區價格都跳上去了.
所以我可以立刻clean市場之後比照同等級的地區賣...
例如以前我講的北鹽埕區故事.
而這種,我只能講.基本上都不會是仲介報的.
仲介其實不擅長這種操作..
因為仲介最愛"參考歷史",..
所以他們不擅於"創造"未來.
而真的"炒"手,是在創造未來!!!
(炒是動詞,不是被動詞)
各位仲介自己說是不是.
之前31期2020的時候我說他說之後31期兩房會破800跟我說不可能.
正勤之前說會上700,不是問可能嗎?
聽到我買11.x的諾貝爾,問說怎麼會買那個,那個不是不會漲?
喔,以上都版上仲介...XD
這些都還只是"補漲推論"的操作.也就是極度無腦就可以判斷的中期投資基本心法.
並且都只是搭車而已.
真的跳躍性操作.
發生過我買了我忘了是200還是250,翻好掛5xx底價4xx.
要創在地超天價.
給他專約在那邊冷笑,愛賣不賣,讓三個月過去.....
之後開放一般約5個月就出去了...
阿對喔,去年那間前鋒國宅,給專約3個月,仲介也不相信會賣掉,愛賣不賣.
開放一般約一個星期被秒殺....害我驚到賣太便宜.
(當然也是創社區天價...然後立刻幾間拿出來比照我的價格賣)
這就是大多數的仲介盲點.
他們容易受以前的成交給綁住思維.
以前的成交很重要...但是這樣會無法開創未來.
當然反過來講,仲介對當下的成交數字很敏感.
所以例如這邊行情1000,有物件可以成交8xx,仲介會立刻知道.
所以通常當下帳面上就可以獲取的利潤超過一個數字,仲介店會自己吃掉..
(這也是當投資客最好在附帶點技術,不然你都只能賺小錢)
(至於你說你去當仲介會不會發大財??
不會....因為apple很少+你自己開發到的可能幾年才一間.
而如果報到店裡的,最多給你插股...更多是根本不報進店裡
所以...利潤很高但是你營業額很低....你無法規模經濟
外加你是仲介,其他仲介的線全斷光光...連賣都不幫你賣.
有投資客跑去當仲介,被嚇到....三個月後立刻離職.
另外高雄某品牌的老闆..喔...我是說,高雄這個品牌幾乎都他開的.
不是指她是這品牌老闆
他本來是投資客,開一間店想要進出貨,結果發現一間店會餓死.
所以繼續開,後來開了五間以後發現他的人生都忙著經營仲介店...XD
因為仲介店"人"的問題很麻煩....所以老闆要花很多精力去處理.
因此後面幾乎都是忙著經營仲介店.....還說他有點後悔不該踏進來
阿當投資客涼涼爽爽愛出國出國愛睡到自然醒睡到自然醒.
最近不想幹,短期的出光留中長期,然後去過墮落人生甚麼都不管幾年都不是問題...
但你經營仲介店,你連放自己一個月的假都不敢)
這就是另一個角度來看仲介的專業地方.
不過基本上,炒手也不是無腦亂炒.
前鋒國宅我敢開那個價格是因為.
我知道整個市區電梯三房的行情,知道所有比我物件低的電梯大樓三房的條件和狀況.
知道比我貴一點的其他電梯三房的條件.
所以我肯定我必然可以往上賣,但至於最高可以挑戰多少就比較混沌狀況.
因此通常會開略高先試水溫...但沒想到被秒殺....這就代表挑戰的難度太客氣了.
so..價格都是在非常多物件包含同區不同區同類型等等的比較當中.
歸納出來的.
一種渾沌系統最佳化辦法....最近不是很夯AI...這是兩大AI結構的其中之一.
只是我用我的大腦去跑而不是用電腦去跑..XD
不過講的好像很高大尚....但...實際上很簡單.
我只是"講的好像很學術,用了很多專有名詞"
至於簡單...是..因為...他可以容忍的誤差很大...XD
所以回到原始主.
挖靠,買3000就有6000的價值.
買1500就有3000的價值.
這是"沒槓桿"的100%投報率.
在槓桿下去是多少?
嚇死寶寶.
這種等級的投報率,值得你到處募資...
你要知道我們槓桿很難開是建立在我要30年又要利率低.
你這嚇死人的投報率.
你去借10%甚至15%都沒啥問題.
你可以跟銀行借3000萬,你去找中租可能就可以上看4xxx~5xxx...利率12~16%.
利率12~16%怕啥,你絕對投報率100%.
買了還可以再開二胎三胎.
因此你先去募資,用10%資金募資,然後去銀行搬錢,之後再去中租搬錢.
很簡單你就可以把資產擴充到兩三億.
然後給他翻一倍,就四五六億.
幹...發大財阿!!!!.
然後...
然後當然立刻賣掉阿,你買了就看到利潤你不賣掉?
現在冷盤價格變化又不大,你增值等不太到...
寧願給他抽稅,你也賣掉.
反正你賣掉之後又再去買一批阿.
沒多久至少苗栗首富沒啥問題.
絕對投報100%耶....XD
我們中南部大漲,漲了兩三年,也沒有100%....
等甚麼增值拉...
太厲害了.
不過後來發現.
是開課老師.
喔喔喔....難怪...