不用講長期,因為長期而言,甚麼鬼東西都會漲.
那些長期看空的白癡,我們不用管他死活,哈哈...
所以我們只論一個時間區塊,例如10年好了.
10年來講.
中古屋,一切都是價差為主導.
你今天同樣大小的房子.
新大樓2000,2x~30年中古大樓1500,40年老大樓1300.
那你說,如果你三樓公寓才900.
這樣不漲公寓合理嗎?
(以上講差不多屋況做定位,請不要拿中古狀況和新翻修對比)
但是如果三樓公寓1500.
這樣不要說他漲跌.
請問你,三樓公寓你買得下去嗎?
阿你說.怎麼可能三樓公寓會漲到跟2x年大樓差不多.
喔,前幾年不是才發生過.
那時候一窩蜂的一堆玩短期,包含一大堆炒房老師興起.
我是不知道那些炒房老師是不是都躲在ptt偷看..XD
阿你們興起,然後都在做我們投資客前一段時間講的操作.
然後因為經驗並不是很充分+學員有"必須幫他投資"的壓力.
造成它們狂買亂買公寓.
把公寓價格飆升到一個很詭異的狀況.
造成"非翻新"老公寓勘住的價格居然跟2x年屋差不多.
我都嚇歪了,轉向跑去買老大樓...
後面你也看到雖然經歷了大漲波,大家都漲了.
可是老大樓還是硬生生的又把價差拉開.
那這段時間,屯公寓不如屯老大樓.
所以投資你要很計較價差.
除非你做很極端的投資,例如現在一堆老師在買公寓.
你也知道公寓很貴.
但是你剛好有機會吃到一間價位相對低的廢墟.
那你無腦把廢墟吃下來轉手賣給這些老師,快速賺一筆小錢.
ok阿..
但這種操作我們就不特別挑出來討論.
因為這不是一般人可以複製的,甚至你自己都無法複製.
這叫天上掉下來的機會...上帝賞你的錢,土地公要給你的金元寶.
顆顆.
我們討論的都是經典操作,也就是在大多數時候都可以執行的操作.
因此對於單位時間狀況來看.
你永遠都還是要把價差放在第一位做判斷.
不過因為老公寓通常...通常拉,像前幾年那種被亂買衝高的情況非常態.
通常都是最晚漲的東西.
因此你再賺補漲的時候,一般都是最容易賺到手的產品.
尤其如果這一波大漲,老公寓都還沒漲完,下一波又到來,新建案又往上衝一波.
這樣老公寓檯面上就擺明著有兩次大漲加疊的補漲空間.
而就算之後產生了回檔或是甚麼情況.
你的空間很大,那些回檔都可以打消掉還有賺外.
你也可以提早看到前面新案和熱炒區產生狀況和問題.
提早撤手不進場,甚至可以跑貨套現金.
因此操作老公寓通常都很舒服,而且很簡單(純以投資賺到錢而言很簡單)
另外老公寓房屋評定現值很低,所以房屋稅很低.
房屋稅很低,你屯房稅怎樣抽,都還是很低.
屯房稅對新屋,尤其摩天樓等級.
(高度100公尺以上,或是更高的150公尺以上,這兩個門檻一過,營造成本就會明顯上升
主要是因為消防法規不一樣)
那個房屋稅本來就很重,屯房稅率下去,自然跳的稅金就很高.
而老透天....我媽前兩個月收到台北透天店面的稅金.
商業出租非自用稅金也不過三千多塊...顆顆...
(當然地價稅就爆高)
屯房稅是打新為主阿..所以建商容易跳腳.
因此屯屋的時候,屯這種不折舊又稅金低出租投報高的.
有非常好的效應.
啥?你跟我說老屋維修費用?
那是甚麼?能吃嗎??.
你用20年為單位統計計算下.
同樣大小的新建案,房屋稅和老公寓的房屋稅差額拿來翻修都還要找很多好嗎.
你在乎翻修費用,然後瞧不起稅金??
還是你翻修都在搞甚麼世界奇觀...顆顆...
(屯屋就翻基本的就好了,你在翻甚麼鬼東西....還電線重新畫圖重配?格局還改來改去?)
你是對錢很不尊重喔.
不管甚麼錢,支出就是支出...沒有甚麼這個支出算,那個支出不算的.
另外老公寓可不是只有市中心才有搞頭.
我當初買林園的老公寓.
賺的投報率,你市中心95%的公寓都看不到車尾燈..
工業區的老公寓,那個搶手度,你根本無法想像.
(阿就數量太少.....
當然還是那句話,如果老公寓價格飆升到跟2x年屋差不多...
你....你買的下手??)
所以只要價差有夠大.
老公寓都不用煩惱他的支撐和增值能力.