Hi 各位房版高手好
小弟我是還在籌備資金的沒有人權嘴砲的魯多，今天看了某間三年內新古屋開價998萬，跟
房仲談價期間有看到當初購入價約莫600，稍早接到925才收斡的消息。
因為思考追價買這間划不划算便試算了一下屋主到底賺多少：
假設925成交的情境下賺到325的價差；
扣掉35%房地合一稅後剩下211.25；
扣掉仲介費4%剩下174.25；
扣掉當初投入的裝潢成本抓50萬剩下124.25；
扣掉繳大概3年的利息11.5萬剩下112.75。
屋主不含利息的投入月還款+頭期共168萬，在5倍槓桿的情境下才拿到12%的年化報酬率，遠
遠不如版上股房雙吃搬錢出來投資的高手，換言之沒追價超出實登似乎很難斡下來。
不過因為這間隔壁有新建案正在整地，不知道未來視野會被擋成怎樣，還是施工到底會有幾
年的揚塵黑暗期就暫時Pass了。
以上算式如果有錯歡迎糾正，另外想問問這個時機點賣股買房湊滿頭期下手到底會不會不夠
理智？

說出真相多多會不開心

租金收入沒算

就也不笨，愚鈍如我先進場卡位等降息，股票給高手賺

空空一定要低於600買到才開心

可以等5年後再賣吧

裝潢成本應該可以扣除，仲介費不曉得。

一年跌10%

房地合一要先扣成本

你分析完就可以下結論 税策及房仲使得房價只會往上賣：）

仲介費可計入成本，裝潢看你有沒有開發票

莊家抽頭抽太兇

裝潢成本可以抵房地合一 還有租金 實際上會到15%做價差的年化報酬 本來就很吃入場時機點入場時機點錯誤 年化報酬會更慘台灣真的蠻煩的 持有超過10年 房地合一也不會變0%新加坡的ssd也才3年而已 過了3年 賣家根本不用繳任何稅

自住就真的小賺 算租金進去才合理

不對啊！房地合一稅設計目的是要屋主繳但是他已經把它灌在房價了 怎麼說沒賺

報酬率這麼高怎沒賺

你都說不如出來投資的高手了, 一般人隨便12%怎麼不好賺

12%還不好賺，你可以說說你一年賺幾%…

無腦放著年化報酬率12%你想嫌什麼？

你忽略了省掉的租金然後這12%你什麼都不用做...不好嗎？房地產是防禦性資產，要追求高投報有其他更好的方式，相對也要承擔更高的風險呀另外，購入時契稅代書仲介費可以折抵成本，賣出後也可以有機會申請重購退稅

12%+租金還不好喔，一堆空仔沒頭期款在那邊眼紅

裝潢發票抵稅，重購退稅，6年400萬免稅，很多方法可以拉高獲利啦。不過也不是限定新屋房主要被吃掉的獲利是房地合一，但這個你買老屋也是一樣要繳，只能說房地產就是這樣

至於你最後一段，還在租房的話看到喜歡能負擔的建議買，不然你是在支撐房價；住家裡的話就努力存觀察局勢吧，我是覺得大部分人想買的地點跟房子不太會下修太多啦

政府爽賺然後還有一堆覺青支持 讚

沒有錢算再多也沒意義簡單問一句，他有沒有賺？如果有你在算什麼毛跟股版智障幫緯創設行事曆一樣腦殘我自已例子，第一間房三年屋開價1650談了半年屋主急賣我接1350，去年底申請增貸680萬

還真是會算，結果房價噴了50%擔心別人不賺

你要不要幫我算一下這間房兩年增值了多少

嗯 超難賺 不要買

租金算2萬，3年你就少算了70萬，投報馬上暴增仲介跟裝潢成本大概可以扣30萬的房地合一所以獲利還要再抓100，168萬賺212萬會輸股票？

菜

你怎麼知道他有沒有開寬限期

哇靠年化報酬率12%還嫌少喔

你以後當賣方，也記得算給你的買方看XD。

很慘啊加稅就是買方買單

自備120加三年利息+本金約160-180吧，然後賺約120，年化報酬12%怎麼算的？

人家說不定要重構退稅，你幫他擔心這麼多

就寫新古屋 還一堆說沒算租金的

連房地合一怎麼課都不知道還是洗洗睡吧而且多得是投資客發票灌水

投168，多拿回120，不好賺嗎？股票也要賭到飆股才能賺這麼多耶

數學不太好

老實說用信貸兩倍槓桿買正2報酬更高