各位版上前輩好，爬了許多文，手上也正好有些閒錢，想入手一間收租房當投資，求各位
前輩建議。
[物件一]
台北市蛋黃區，6米巷公寓4/4 (有頂加)。鋼筋混泥土結構，屋齡約48年。權狀約30坪無
公設，地坪約11。目前4樓格局是兩間兩房一廳加一間套房。頂加則是三間套房。所有房
間新裝潢約3年，目前滿租，每月收租合計約11.5萬，預計2700萬能入手。(這間不期待都
更，只看收租收益)
優點：
1. 每月收租收益高&投報酬率高。
2. 新裝潢，租金較高，租客水準較高，較無管理問題。
3. 離目前居住處很近。
缺點：
1. 頂加在約3年前有違規增建屋頂，多產生一間套房，被舉報。目前狀態是：
”無訂拆日期+由區隊列管，依序處理”(仲介是說當初有找議員去喬)。
2. 使用執照上有註記”屋頂上不得堆積雜物及私自加建”。
3. 建物部分坐落鄰地，未來鄰地所有人有主張侵權或要求價購等風險。
4. 持有土地是好幾個地號且為”袋狀地”，無直通馬路，但目前通行路線已行之多年，
似乎土地權人也無法再收通行費，且好幾棟建築物都需使用此通行路線到馬路。
[物件二]
台北市蛋黃區 8米巷公寓 3/3 (有頂加)。加強磚造結構，屋齡60.6年。權狀約26坪無公
設，地坪約13。目前三樓格局是四間套房。頂加則是三間套房。裝潢簡單、陳舊，但目前
也是滿租，每月收租合計約8萬，預計約2450萬能入手。(此間覺得有機會老屋重建，且目
前收租收益也還不錯)
優點：
1. 屋齡老，獨棟，且是加強磚造，老屋重建較可期待。
2. 土地持有為單一地號，無任何鄰地糾紛。
3. 整棟僅四個所有權人。
4. 離目前居住處很近。
缺點：
1. 房屋老舊，從樓梯就是破敗貌，加上套房裝潢也老舊，租金較低，租客水準較低，
怕有管理問題。
2. 怕等不到重建/都更。
目前傾向購買[物件二] 因其雖收益較低，但產權相對乾淨而且有重建/都更可能性。
想請問各位版上前輩，對此二物件，有沒有什麼看法與建議可分享。
非常感謝您們的時間 (鞠躬)。

你要全現金買嗎？

目前預計是只付頭期，然後一直延展寬限期。收租收益>寬限期利息支出。

A銀行估價會知道不合法嗎？

物件一價格怪怪的，要懷疑一下租約真實性可能是匡你的假租約缺點1. 不要相信仲介的鬼話物件一的缺點4可以忽視，但缺點3是有可能發生的物件二很尷尬，通常這種物件就是收回來整理一下就很好租但是磚造60年加上頂加，這已經嚴重需要立即拆掉重建的你再花錢整理就不划算

你有基本的水電debug能力再來

姑且不論物件，銀行鑑價不算頂加，隔套貸款成數低，頭期要付的可能比你想的還要多很多

現在的人不好管，搞一些合法又正常的投資不好嗎？

台北市令人震驚太佩服了鄉民說的有道理，仲介說的租金要確認再確認再確認7次。

物件一投報率破5%，物件二不到4%，都在台北市蛋黃區?

現在還敢買頂加的真是勇者XD

別碰頂加比較好，損失的比得到的多

台北市頂加以後不能修繕，10年後賣誰？

你先問問銀行 隔套頭期常常是五成喔頂加三個單位出租都是優先拆的

銀行知道是頂加這貸款成數就低了

三單元專案優先拆除 你找誰都沒用你要賭？哪天房客處不好檢舉就拆了

只看文章我會選二

可以支撐總價就租金收益, 早期入手沒太大問題, 但現在你要承擔報拆(租金收益砍半)的潛在風險, 只能說你很勇喔 xD

二能不能收租10年都不知道，真的要重建又不知道會拖多久，你能不靠租金自己付個10年租金嗎

自己拆可以拆成頂加保留兩單位先脫離優先名單要估投報收益應該用這版本估計 自己花錢拆 頂加留兩間

物件二為啥還沒重建？要不要探聽一下？

台北市這個屋齡的房子還沒重建的滿地都是

小心換屋主老鄰居開始開告，頂加租金平分喔現在買頂加的怎不想原屋主為啥要賣，呵呵，風險優先喔

但要了解理由才能預期要等多久啊

保險一點就是頂加自住 樓下收租 鄰居沒得分

兩個都不怎麼樣，硬要選選2你認真考慮一下，這兩個物件真的有值得你冒那麼高的風險去買嗎？

頂加最危險就是下面幾層鄰居 搞定就沒問題

不只報拆，連頂加的租金收入可能都要跟其他住戶分。投套的貸款條件都不太好。不是利率高就是成數低。你最好先問一下

不推薦，頂加是風險，只要房客或鄰居多次檢舉就壓不下來立刻排拆都有可能，或者又有新聞事件....格套已經爛了

2

千萬不要

一直覺得賣隔套的都是在找下一個冤大頭

有被檢舉報拆過的別碰賣方頂加用送的除外蛋黃區的鄰居不好對付ㄛ安森旁的公寓4/4做個頂樓防水馬上有人來查，超敏感 喜勒考

忘了說，不是頂加而已，違法格套的都可以檢舉耶基本上誠心建議，除非合法格套，不然都不要碰

雙墩學區不錯…有附加價值可考慮頂加自己拆一間 當成垃圾代收集中場 還可以選項二真的賣很久就是了https://i.imgur.com/Q0GO1vy.jpg不過賣這麼急大概不急 應該沒有短期馬上被拆的風險可能就是買來設籍用 現在不需要了 邊租邊賣他開2300的時候我有考慮過…

隔套麻煩 管理也沒獨套無腦

通常房子做分租套房下去 這種格局即便換屋主大概也是做出租用我現任房東是家庭式套房 我想當下收益可能沒有分租套房好 但在未來處分房產彈性上會比較好

都不要買，台北隔套收益太低你買新北、台中、高雄隔套，丟給代管都更划算

2.

1

台北頂加是票房毒藥