從地堡到豪華公寓 德國房地產榮景如何走向破滅？
太報2023-09-01 16:51 / 作者 林宜萱
德國房地產商Euroboden上月申請破產，這家專門將二戰後的地堡改建為豪華公寓的公司，
近一年來房產滯銷，經歷了疫情、通膨、俄烏戰爭後，去年各國央行升息，讓德國房地產榮
景迅速破滅。業界人士擔心，德國的房市衰退可能會比90年代原東德地區的房市崩潰還要嚴
重。
路透社今（9/1）報導，多年來的低利率推動全球繁榮，德國房地產被認為和德國本身一樣
安全又穩定，投資熱潮持續；德國是歐洲第二大的房地產投資市場，僅次於英國，佔德國經
濟產出的五分之一，每10個工作機會就有1個和房地產有關。
不過，德國今年上半年的新成屋，比前兩年同期少了將近一半。市場諮詢公司FalkenSteg的
破產清償律師皮特斯（Tillmann Peeters）表示，「我們正以危險的速度邁入撞牆期，第一
批開發商已經倒下了，越有越來越多人跟著倒」。
報導指出，銀行利率急升、能源和建築成本高漲，結束了德國房地產熱潮，導致開發商破產
、凍結交易、降低房價。尤其歐洲央行去年開始升息，導致貸款和尋找買家的難度都提高，
Euroboden這些開發商遭逢巨變。
Euroboden創辦人輝格邁爾（Stefan Hoeglmaier）於2010年向政府購買了一個位於慕尼黑的
破舊地堡；這個地堡位於高級地段，輝格邁爾收購後將之改建為7層樓的豪華公寓，第5至7
樓自住。
接下來10年，輝格邁爾依照這個模式，找知名建築與室內設計師合作，創造了數千萬歐元，
事業拓展到柏林和其他地區，再開2間子公司。
去年升息時，德國房地產界許多人措手不及，Euroboden在10月發布營利預警，到了年底，
輝格邁爾已經不得不出售他住的那間豪華公寓，Euroboden在法蘭克福的辦公室也關閉。今
年7月底，公司找投資人來開會，希望他們同意對9200萬歐元的未償債券進行債務重組，但
有些投資人不同意，公司數天後申請破產。
Euroboden自始至終都把破產原因歸咎於新冠肺炎疫情、俄烏戰爭、通膨和升息。它也不是
德國唯一一個申請破產的案例。
總部在杜塞道夫的Gerch，旗下開發中的建案價值高達40億歐元，也在8月申請破產，是目前
倒下的最大一間房地產商。同月稍早，紐倫堡房地產專案公司（PROJECT Immobilien Nürnb
erg）申請破產，手上建案投資額32億歐元。
德國房地產專家擔憂，這可能引發比1990年代更嚴重的房市衰退。1989年11月柏林圍牆倒塌
後，東德地區一度也出現房地產熱潮，隨後就崩潰。
崩潰快，反應慢
德國破產管理人協會 （VID）主席尼林（Christoph Niering）說，「營建成本上升、工作
地點習慣的改變、升息，代表我們會看到越來越多開發商失去動力。大多數人沒有預見這場
危機來臨，因此現在它的發展速度之快，令人感到訝異」。
路透社指出，德國放款機構的反應速度也很慢。2020年房市升溫時，德國央行警告國內銀行
，國內貸款有7成是房地產相關，過度集中；今年8月，德國央行又警告，雖然房地產貸款佔
比有降低，但還是過高，不過德國央行也只是表示，希望目前的低失業率代表借款人都能還
得出貸款。
德國和瑞典是歐陸房市降溫影響最嚴重的國家，這是全球整體趨勢，例如中國房市崩盤也很
嚴重，從恆大到碧桂園，一個個面臨危機。
讓Euroboden起家的地堡們，大多建於1940年代，為了讓居民躲避同盟國的轟炸；戰後，地
堡附近的區域成了納粹戰犯和難民的營地，地堡、碉堡、防空洞則是變成廣告牆。
自2005年以來，德國政府已經售出320個地堡。Euroboden老闆輝格邁爾住的頂層3樓公寓，
每層面積115坪，頂樓還有露台，最初掛牌售價略低於1300萬歐元（約4.5億元台幣），今年
稍早降至1100萬歐元（約3.8億元台幣），仍是德國最貴的公寓之一。出售資訊寫著：「如
果有興趣，家具和燈飾都可以單買。」