國際超級房仲Zack最新分析文
2023/09/15 20:00
「外行人看價，內行人看量」7月預售屋成交量，較6月份腰斬！！
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根據內政部的預售實價揭露統計，
7月份的預售屋成交量，
比6月份下跌58%，
等於成交量的的確確腰斬！
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不過這樣相比確實有失公平，
畢竟6月份有一大堆趕打房末班車，
也就是平均地權條例修正案，
所以交易量當然特別大。
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這也是為什麼你會看到第二季房價，
比第一季更高的原因，
因為預售屋的價格拉高了平均值。
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只是你要明白房市已經不一樣了，
過去那種每個月預售成交量破萬的情況，
之後已經很難很難再發生了，
比方說你看看過去幾年的房市發展，
是不是一年比一年更冷了呢？
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2021那年，
一堆房仲說房子賣到不夠賣，
買方都恐慌地擔心買不到房，
怎麼現在房子掛售3-6個月賣不掉的一堆，
怎麼現在買方不會恐慌買不到房了？
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另一方面，
我發現不只是無腦多房蟲，
其實一般消費者也不明白「量」的重要性。
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舉個最明顯的例子，
那些帶風向的房蟲或PTT房板之類的，
最喜歡說「房價到現在也沒跌呀」
或者是說「跌幅才這麼一點點，哪算跌」
然後你就會誤以為台灣房價這麼有支撐力。
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但是，你去看看專業機構在談房地產時，
無論是金控、房產研究機構或經濟學家，
大家討論的重點都是「交易量」，
也就是「買賣移轉棟數」，
然後再去看銷售率、空屋率，
最後最後才是「價格」這個結果。
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打個比方，
假設房價漲跌是1×2=2的數學算式，
外行人跟帶風向的人，
會一直跟你強調結果就是2，
因為這是數學老師告訴我們的答案。
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但專家都會跟你討論，
為什麼這個公式是用乘法而不是加法，
用乘法來看的原因是什麼，
而不是只看最後的表面結果。
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然而現在的情況是，
目前這項公式的過程已經慢慢再改變了，
目前是0.5×2竟然還等於2的奇怪答案，
所以很明顯就知道，
一定是數學老師批改的時候疏忽了，
只是等檢討考卷被同學發現而已。
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這個就像是房價的計算過程，
就是包含交易量、銷售率和空屋率這些元素，
大家一直討論的焦點「價格」，
只關心最後數學老師公布的結果而已。
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換句話說，
現在一般民眾會一直被房蟲帶風向的原因，
就是因為只知道答案是2，其他什麼都不在意。
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所以當有人告訴你計算過程不對，
那些房蟲就會跳出來跟你說：
「誰說的，老師都打勾了呀，數字也是2呀，那就是正確答案了呀」
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因此，很希望這則貼文，
能夠幫助你意識到觀察房價趨勢這件事，
為什麼只懂得談價格的人，
要嘛很外行、要嘛就是帶風向。
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因為真正的專家討論的，
永遠是價格的「計算過程」。
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否則，假設現在有100屋主，
要用行情的150%去賣房子，
正常有腦袋的人都不會去買它，對吧！
結果就剛好有3個沒腦袋的，
認為房價不可能跌、買再貴也不可能賠。
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於是這3個韭菜加價買下去的結果，
就是實價登錄大漲50%，
讓房蟲就一直拿這個漲幅來嚇你，
並且完全忽略另外97%的屋主，
不但賣都賣不掉、買方連看都不想看的事實。
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只可惜實務上，
那些認為150%成交價很不合理的買方們，
內心卻默默地受到動搖，
因為他們不瞭解這150%具體是哪裡不合理，
於是久而久之就會有人被洗腦成功。
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因此，把這些來龍去脈，
也就是這些「計算過程」解釋清楚，
就是國際超級房仲存在的理由。
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因為我看房市是看數據、而不是信仰，
再加上我沒賣房子、也不靠房地產賺錢，
所以我現在會非常看空台灣房市，
就像2020年初時，
我是唯一看多房市的人一樣。
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#預售屋交易量 #2023買賣移轉棟數 #預售實價揭露
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