※ 引述《ssssssaa (不是"我想我很愛你"啦)》之銘言：
: 想請問各位
: 我最近看上一個桃園兩房網站開價大約是800萬左右
: 因為地點離女友工作地還ok, 我們就試著談看看
: 又因為是預售屋轉約（明年第二季交屋），我也確認了賣方是今年以前就買的，所以技?
: 上沒問題
: 但當我聯絡房仲談我會以青安貸款買房時
: 房仲卻告知我要準備250萬到300萬左右的自備款
: 理由如下
: 1.暫收款15萬（對保時，含契稅.代書.印花...的費用）
: 2.頭期款260萬
: 3.貸款485萬
: 4.尾款32萬（交屋前才需要給建商付款）
: 5.仲介費總價2％
: 房仲告訴我貸款方面不論要不要用青安方案總價800萬都只能貸485萬
: 理由是銀行只會認定當初賣方跟建商談的價格當總價
: 我感覺不太合理就進一步追問房仲
: 房仲才告知賣方當初的總價才610萬左右
: 現在我要買這個房就是
: 付他講的這些錢然後把約轉成我的
: 撇開對方可能只付了100萬左右想賺回300萬
: 也就是200萬價差這件事
: 我想請教的是 : 我真的只能照房仲說的去貸485萬而已嗎？
: 我總覺得800萬總價要準備300萬頭期款現金不太合理
: 請教各位是否有類似的經驗可以參考？
: 有300萬頭期款我都能買1200萬左右的房子了...
一個一個回答
1.暫收款一定要，你不管跟建商買還是轉約還是中古屋都要
2.頭期款260萬，610x0.2=122，122-32=90
代表賣方底價610+（260-90）=780
3.尾款32萬是交屋款，610X5%=30.5
4.仲介費2%這個本來就有
現在的問題是
1.賣方底價到底是多少，不太可能是780，沒人會這樣開價
2.離交屋還有多久，賣方到底繳了多少工程款
至於能不能鑑到轉約價
前面有人分享去台銀鑑到轉約價
我覺得你可以去請益那個版友
不過，就算能鑑到轉約價
前面換約的差價你還是要先墊，等到建商過戶給你，對保撥款後，多出來的差額你才能動用
於是給你幾個建議
1.再殺一點價格下來
2.去請益一下台銀認轉約價的版友
3.如果要買先去借一筆現金，如果可以認換約價+快交屋，等於就是週轉一下
最後很多人說不如買1200萬的
拜託，1200萬的你就是要拿240萬頭期款揹貸960萬
這間800萬，就算一開始自備比較多，都可以在之後轉貸，讓頭期款降低
還有講不如跟建商買的
這間轉約會加這麼多，他還會去看
大概率就是已經完銷，其他新案更貴
要不然他不知道找建商噢？

轉約價要能證明金流，所以私下給現金的應該沒辦法

他首購一定是開履保，哪敢私底下給現金XD

好奇問2的底價怎麼算的，認真不知道想問

公式計算，頭期款不一定是要扣掉尾款，有可能是要自備25%

260-122=138=賣方要賺的.交屋款是之後的事跟自備款無關

又或者說，第一手付的100萬左右不一定是20%，15%也是90幾萬=100萬左右。

260頭旗+15暫收給建商+16仲介費=291自備款才對仲介的自備款是你們這次換約應該要準備的自備款並不是你交屋時的自備款 交屋款生不生的出來不關他事所以你準備的，到明年還要再加上32 = 323萬

不過下面他有補充合約價610610-485-32=93，所以買方應該是已付了15%、尾款5%。轉約自備款=已付款+賣方要賺的價差260=93+X, X=167賣方扣掉45%跟仲介費，差不多賺100萬，其他多付的都是政府跟房仲拿走了。

對~ bustin的算法才是賣家要賺的170左右原po到交屋時的總自備323萬要注意一下307萬才對

事實上換約如果要+100萬以上的交屋後房價大多會跳+200萬起跳了頭過身就過幻想人家交屋成屋會賣便宜的只能說真的太單純太可愛了

那篇推文有些人都在亂給意見，看了頭很大

如果不想讓房蟲賺就去跟建商買1200萬的預售啊原po心裡最大的坎就是讓房蟲賺這麼多超不爽

這篇講的很好啊 都有回答到

建議再多存一點 ，有感覺疑慮或不爽快就不要買

跟建商買大部分也是給地主賺，那些炒地皮很多都是地方派系

請問一下台銀的那篇是那篇，謝謝。

好奇真的可貸轉約價的話...建商的代書跟銀行怎麼設定跟撥款

鑑價就好了，我猜個人條件夠好就行

轉約之所以有市場 就當下建商開更高 不然誰不想直接買

房仲這邊代書實登部份是否備註讓渡費用XXX比較沒問題?

我就用轉約貸8成，轉約價還超出第一手價非常非常多，跟建商對保一起辦可能比較容易，要有完整合約跟單據

樓上m大建商有配公股嗎～請問年限

推樓上分享!!

建商找的官股民營都有，談過都可以，30年，40的話我就不知道了

建商土銀青安 換約價8成很順利

謝謝各位 貸換約價的資訊 很實用

先跟建商的銀行問過可以貸換約價再買，我的國泰銀就不行

這篇中肯，800兩房因為賭氣不買真的很奇怪

我也轉約價貸8.5成40年青安搭築巢！