[心得] 台南東區指標新建案分析

作者: michiangchen (陳米將)   2023-11-16 16:22:56
最近在思考為了可以盡量客觀忠實呈現房市狀況的資訊,
我做了銷售量、平均樓層、平均單價的關係圖。
當然若要篩選這三個條件,等於其他條件必須盡量相等,避免有誤差。
我就以,在台南希望可以買新建案三房、戶數戶型不要太多太雜、格局正常的條件,然後以
靠近東區為主,因此我搜集分析2個建案,和宜仁和、皇龍天晴天品系列。
1. 和宜仁和
寶佳系列,位於仁和商圈邊陲靠近中山路,未來有捷運站,地點算是非常好,因為是寶佳系
列,送的東西也算多(35萬HOLA、VAF)。缺點是車位價過高(200萬),導致平均單價雖然
跟別人一樣但總價會拉上去一些。
單層6戶2梯,4間3房、2間2房
(因為資料量不多,所以拿所有戶型資料)
我的X軸單位是月份(以2022年為基底往後遞延,所以17代表著2023年5月以此類推)
https://i.imgur.com/5KnTw3Y.jpg
https://i.imgur.com/UFF84Y8.jpg
可以發現,2022Q4是房市高峰?2023年整個賣得很疲軟(畢竟開價要超過40,在台南算很頂
了),最近這幾個月也可以看到平均樓層都是以高樓為主,因此之後中低樓層如果要賣39-4
0可能很吃力。
2.皇龍天晴天品系列
皇龍標榜隔震宅,位於大灣交流道、小東路後巷的小型重劃區,距離南紡、平實、成大都不
遠,未來應該也有捷運綠線經過,應該是要去南科上班的人(3分鐘上大灣交流道)又想要
住靠近市區的唯一地點(鹽行離市區遠了不少)。建商評價中間偏好,有些人說台南有名,
但也有人說是台南寶佳。
天晴比較早賣,22樓,一層6戶都是3房;天品比較晚賣,13樓,一層8戶,4戶3房、3戶2房
、1戶4房。
缺點是送的東西很少(連曬衣架也要省)、門牌是永康、復國商圈相比仁和商圈質感差一截
,永仁學區好像也比較普通。
(資料較多,為了可以比較,只拿3房的數據)
https://i.imgur.com/c5xBxVC.jpg
https://i.imgur.com/LgwSo7b.jpg
目前天晴還有1/4左右還沒賣完,但建商已經不推案了,主推天品(面積稍微小1-2坪)。建
商盡量壓在38.5以上進攻。4房早已賣光、3房的部分最近聽說只剩低樓層,以及一整樓接近
單面採光且吃柱的A8 3房戶型先不賣。每個月穩定2-3戶的慢慢銷售去化(注意這只是3房數
據)
最近不知道建商是不是稍微感受到壓力,所以開始辦家電抽獎活動了。(不然送的東西真的
比寶佳少很多)
總結:
台南北區跟東區附近的房子因為靠近交流道(就業機會在南科),所以價格可以比較硬挺,
但也來到靠近40的位階了。
未來隱憂就是南科也沒有再繼續擴廠的需求(台積未來6-8年應該不會在這繼續擴了),人
開始往新竹高雄台中移動(2025寶山、2027高雄、2028台中)。
另外,台南即使有南科,整體也是人口流失區,長期而言南科如果不繼續擴,應該會流失的
更快速。
還有一個需要思考的點,台南的周邊工業區很吃傳產製造業,未來10-15年應該會有大量移
工,仁和跟平實週邊應該比較不需要擔心移工聚落的問題,但高速公路以東的永康、仁德一
帶,感覺會有隱憂(例如宗大青田那邊…)
未來希望就是…西瓜下台之後不知道會不會有更多基礎建設投資台南,至少未來5年有鐵路
地下化,至少未來15年內應該看得到捷運藍線綠線吧……這些都算是現階段房價尚未被環境
改變導致price in 的部分。
作者: ctes940008 (蛤!我只是小兵!?)   2023-11-16 17:05:00
東區指標不是平實那些建案嗎?或者國泰。
作者: Mithra (咪斯拉)   2023-11-16 17:13:00
有認識的人買天品 也是買在39左右 殺不太下去
作者: williamchan (infinity P)   2023-11-16 17:47:00
標題東區為何插永康的進來,園區買東區很多就為了學區,永康可以直接出局若是要靠近東區,成大寶仁地點更優吧但有分享還是給推
作者: angelaeric24 (股神)   2023-11-16 18:04:00
這些叫指標??國泰磐耘?
作者: bluenova (New.藍)   2023-11-16 18:42:00
國泰磐耘不是一般上班族在買的吧...
作者: slg (十二國記敗下去了)   2023-11-16 19:02:00
成大寶仁跟林森苑的地點好,但學區都不佳QQ
作者: Mithra (咪斯拉)   2023-11-16 19:04:00
成大寶仁跟林森苑應該都直送寶仁國小吧?
作者: CIIIO (郭+)   2023-11-16 19:08:00
推 我也覺得22Q4是高點 遲滯中古屋都在降了
作者: e2699096 (彼岸赤煌)   2023-11-16 19:18:00
台積不擴廠除非沒有地吧 不然南科都發展到差不多完善了未來ai科技業只會繼續噴 需求怎麼流失?
作者: michiangchen (陳米將)   2023-11-16 19:36:00
另外還有一點,就算既有的廠營收繼續噴,但人不會跟著營收變多呀
作者: weekman   2023-11-16 19:59:00
GG用人費用率近五年都維持在10.x%
作者: slg (十二國記敗下去了)   2023-11-16 22:03:00
Hi 10樓M大,寶仁國小除非小孩英文很好能通過考試,不然就只能抽籤喔!而不是住得近就保證入學
作者: melanie31 (我愛大狼神)   2023-11-16 22:07:00
分析的很好 給推 幫補 復國路靠小東那段的確商圈發展不太起來
作者: Mithra (咪斯拉)   2023-11-16 22:17:00
寶仁這麼麻煩啊@@ 我看蠻多同事送去以為門檻不高的說
作者: weijidai   2023-11-17 00:08:00
南科abcdeno其中A區是量身訂做給台積的 但是南科三期當時被78搓掉優先發展橋科 市府現在很低調畢竟楠梓二期跟南科四期到時候又會有一番搶積作戰
作者: ctes940008 (蛤!我只是小兵!?)   2023-11-17 02:41:00
會不會再像是前兩年那樣大招人很難講。
作者: icemaydays (天若有情)   2023-11-17 05:54:00
台南指標建案我只承認宗大凌波揚
作者: t1t1 (t1t1)   2023-11-17 14:08:00
也推宗大凌波揚
作者: charlietu (血染紅襪)   2023-11-18 02:54:00
凌波揚是什麼梗?
作者: pk655tw (大學的天空)   2023-11-18 21:21:00
謝謝分享
作者: wzchou (wow)   2023-11-19 09:20:00
看圖感覺就是仁和往下 復國往上
作者: iverson22 (最拉風的男人)   2023-11-19 09:37:00
乾凌波陽什麼事了?

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