※ 引述《cloud3455 (雲想衣裳花想容)》之銘言：
: 日本的房地產稅你真的有研究過?
: 是誰告訴你日本的房地產持有稅(固定資産税)是千分之四的?
: 在日本持有不動產有兩個稅金要付
: 一個是固定資産税1.4%、一個是都市計畫税0.3%
: 千分之四?你是把都市計畫稅當成持有稅了嗎，而且是千分之三
: 你要付的稅金就是固定資產稅加上都市計畫稅
: 我們以新買的，日圓四千萬，約價值881萬新台幣的房屋來說的話，
是誰告訴你固定資產稅跟都市計畫稅的稅基是實價的？
https://i.imgur.com/1OdPpPq.png
這張是日本課固定資產稅, 土地部分的課稅證明書
可以看到上面有三個價格
年度價格
固定資產稅課稅標準額
都市計畫稅課稅標準額
看不懂？
https://smtrc.jp/useful/knowledge/hyoka-kakaku/2016_01.html
我們可以先看一下這邊的解釋
日本土地, 有所謂一地四價的說法
1.時價
這個是實際成交的價格, 也就是台灣說的市價、實價
可以在國土交通省的不動產取引價格情報檢索網站查到
但時價是日本不動產課稅的依據嗎？
不是耶
2.公示價格
這個是國土交通省依據實際成交價每年九月開始調查, 隔年三月公布的指導價格
國土交通省會在各地區選定標準土地, 給予評價
作為鄰近, 前一年, 甚至很多年都沒有買賣的土地的價格指標
不然很多年沒成交的土地, 要怎麼知道價格？
公示價格和時價很接近, 甚至互相影響, 一般大概是時價的90%
那公示價格是日本不動產課稅的依據嗎？
不是耶
3.路線價
這個是國稅廳針對全國都市地區主要道路上的土地的價格
參考時價跟公示價格所訂出來的價格, 作為遺產稅跟贈與稅的稅基
一般大概是市價的七到八成
因為遺產稅跟贈與稅是國稅, 所以這個價格是由國稅廳發布
但國稅廳抓大放小, 只抓主要道路上的土地出來估價, 避免地方政府低估影響國稅
至於鄉村地區或是都市不在主要道路上的土地, 就不會有路線價
那你的遺產稅跟贈與稅就不是用路線價算, 而是用下一個
4.固定資產稅評價額
這個價格是日本土地課稅最主要使用的價格, 會登錄在你的固定資產稅登錄台帳上
因為固定資產稅是地方稅, 所以由市町政府負責評價
跟台灣的土地現值一樣, 每三年評價一次
這個是鄉村地區與非主要道路土地課徵遺產稅跟贈與稅使用的價格
也是作為土地固定資產稅(地價稅)跟都市計畫稅換算稅基的依據
現在回過頭來看前面那張固定資產稅登錄台帳課稅證明書的範例
http://i.imgur.com/1OdPpPqh.jpg
上面的令和元年年度價格, 就是固定資產稅評價額
一般來說, 這個價格是市價的六到七成, 而且三年才更新一次
但住宅的持有稅, 並不會依照固定資產稅評價額收取
固定資產稅的部分
持有大於兩百平方公尺, 以評價額的1/3收取
小於兩百平方公尺, 以評價額的1/6收取
都市計畫稅的部分
持有大於兩百平方公尺, 以評價額的2/3收取
小於兩百平方公尺, 以評價額的1/3收取
所以回過頭去看上面這張登錄台帳證明書
總面積是502.71平方公尺, 但最下面的持分是2144/174166
所以實際持分大概是6.18平方公尺, 低於兩百平方公尺
所以可以看到旁邊的課稅額, 固資稅大約是1/6, 都市計畫稅大約是1/3
為什麼會有出入, 這是因為課稅額是用前一年度的評價額
而這一張登錄台帳開出來的時候, 評價額剛好也更新, 算起來前後價格大概差一成左右
以持分2144/174166計算持有的價值及課稅標準額
這塊土地固定資產評價額是2億1529萬2000日圓, 換算個人持有的部分就是265萬264日圓
固定資產稅課稅標準額3095萬1700日圓, 換算個人持有部分就是38萬1018日圓
稅率1.4%, 得到最下面寫的5334日圓
同理, 都市計畫稅的部分就是2286日圓, 合計7620日圓
先不說時價, 這個稅金光是用評價額去計算, 都只有千分之二點八
如果以評價額是時價六成去看, 實際稅率甚至只有千分之一點五左右
當然, 有些住宅適用的是兩百平方公尺以上的課稅額, 實際稅率會是兩倍
不過台灣其實一樣是對住宅用地, 超過一定價值之後採取差別稅率
自用住宅是千分之二, 非自用住宅是百分之一
但超過累進價值之後稅率就會提高到百分之一點五到五點五, 稅率最高跟最低差27.5倍
這應該比日本只用兩百平方公尺當標準, 更加有平衡貧富的效果
土地的部分我們先寫到這裡
建物我晚點寫好再發