[請益] 高雄房產配置

作者: emax8x5 (SKT)   2023-12-19 16:18:09
受惠板上許多前輩的指導跟觀念矯正,讓小弟的人生思維被重新啟動,在此有幾個問題想
請各位前輩替小弟解惑吐槽一下...
背景介紹:
小弟在高雄私企任職低端仔十餘年,年收約80,差不多封頂了,太太年收60亦然,在6年
前仁武買了小透天(地坪20),拜 QE及台積電之賜,鄰居賣出漲幅175%,按差不多推算
現居房賣出可收益900-1000萬(成本、佣金及稅都扣除後),三生有幸娶到好太太,今年
她將存款及家用儲備金拿去買左營鬧區老大樓(含車位)出租,房貸和房租差不多打平,
因第一間房是年少不懂事採共同持有,所以左營第二間就被限貸七成20年無寬,收益跟房
貸差不多打平,還算可以接受。
目前育有一子一個還在胎中(預產明年初生)二個孩子還小但想為孩子佈局,太太也有點
厭倦爬樓梯了,所以萌生想住大樓,新舊不限,左營楠梓仁武均可找三房平車的房子,20
年以上千萬左右還不算難找,因此有了以下想法,請各位前輩指點迷津......
(過一陣子會去辦夫妻贈與過戶)
1. 先賣掉仁武小透天,暫住岳父家(岳父、太太、我都不在意)賣掉後再買三房自住(
拿200-300頭期)後續再用200左右的資金買2間房收租(楠梓.橋頭.仁武.左營均可)留10
0-200當備用金,以後小孩要自住或出國唸書缺錢也可以賣掉(集滿四間解人生成就,但
槓桿開很大,怕風險高)
2. 按兵不動穩穩存錢,頂多第一間房增貸去買較穩的ETF,存夠了再陸續入手第3.4間。
(小弟年薪堪憂怕存太慢追不上房價漲幅)
3. 家庭年收才140不要再想財務槓桿了,還要養二個小孩學費吃喝都不用錢嗎?風險很大
,爆掉就準備法拍,人生gg。
請各位前輩鞭策一下小弟鈍誤的頭腦......謝謝
作者: Yishanhuang (Yishan)   2023-12-19 16:27:00
不要用夫妻贈與,稅務上會有劣勢。國稅局可能會拿舊規定跟你揮(?)或是之後又該規定說放寬不算數*改
作者: emax8x5 (SKT)   2023-12-19 16:32:00
謝謝前輩提醒 還是相關問題請教代書解惑?謝謝補充一下左營第二間隔套沒辦法自住
作者: Yishanhuang (Yishan)   2023-12-19 16:36:00
跟代書問清楚比較好,移轉方式會影響到出售時房地合一的取得成本計算。
作者: ttyy (踢踢歪歪)   2023-12-19 16:42:00
先恭喜,所謂甜蜜的煩惱話說第一間若直接持分贈予太太,左營老大樓也是太太名下這樣樓主名下這樣是否算首購?先把小透天掛一的部分先處理掉?
作者: emax8x5 (SKT)   2023-12-19 17:24:00
謝謝前輩恭喜 為了孩子的資源 提早做準備總是好
作者: leastsquares (gauss)   2023-12-19 17:28:00
請教下第二間有限制只能20年嗎還是因為您買老大樓
作者: emax8x5 (SKT)   2023-12-19 17:31:00
您好 沒有限制 物件適合投資收租 屋齡高是剛好
作者: chienchung (唉呀呀)   2023-12-19 17:32:00
先把透天掛1處理掉再掛4出來放一陣子。繼續住透天慢慢找物件,這樣只要搬家一次
作者: pilot1982 (173-72卻覺得瘦好多)   2023-12-19 17:32:00
如果沒有後援,你槓桿不要開太大,有孩子在多留點空間
作者: emax8x5 (SKT)   2023-12-19 18:35:00
謝謝前輩的建議掛1轉4 放一陣子再出手 這個方法有考量進去謝謝前輩提醒我風險 我想上車但也是會抖 所以我也不會太激進的
作者: ttyy (踢踢歪歪)   2023-12-19 18:50:00
透天轉掛四你自己應該就不會被第二戶限制了
作者: rick6304 (rick)   2023-12-19 19:10:00
掛1可以轉掛4嗎
作者: GreedyPact (GP)   2023-12-19 19:36:00
有小孩確定要住大樓嗎? 蹦蹦跳跳的會被投訴
作者: emax8x5 (SKT)   2023-12-19 19:53:00
先帶到公園耗到沒電再回家睡 就不怕變惡鄰了
作者: heart000 (為你啟程)   2023-12-19 20:41:00
銀行說要先繳本金,之後再借已還本金就能掛4
作者: iloveapple (轉變後的改變)   2023-12-19 22:31:00
仁武透天想了解
作者: jintinge (我忘了那有多難)   2023-12-19 22:45:00
掛1先還掉,再掛4貸出來放半年到一年(記得過水一下)趁這時間物色三房大樓,此時先生身上沒有掛1就能當作首購談貸款。以上都抵定了再來滿足夫妻四房的成就。
作者: yasmydio   2023-12-19 22:47:00
我就問200怎樣買兩間房收租買三房自住頭期算300你覺得要背多少
作者: askachage (皮皮)   2023-12-19 23:12:00
什麼都別做,先將房貸清償,等財商腦成熟再增貸出來用
作者: chienchung (唉呀呀)   2023-12-19 23:19:00
另外年收80+60, 最好算一下可以負擔的總貸款額度, 免得掛4貸款再加上新買的第三間貸款負擔不起. 太太那間租人也要保守估計空租兩個月的狀況
作者: Morphee (千磨萬擊還堅勁)   2023-12-19 23:29:00
先肯定你打算拚到四間 棒 但有些誤操作要先慢慢解掉共持要先解掉 兩間首購資格是最甜的 再來是兩人兩間八成你低總也比較容易1轉4 但物件再平衡需要在現金流跟稅務上拿到最佳點 你要了解自己財務實力跟計算各種排列組合也別忘了計算黑天鵝壓力測試 穩健拚到四間 用五到十年財不入急門 不要急
作者: tc1988   2023-12-20 07:52:00
老房到小孩都幾年了 要買建議不要買太老的你尬太多老產品 賺租賠價差
作者: emax8x5 (SKT)   2023-12-20 09:10:00
謝謝morphed大大的建議 我會把這些都考量進去 步驟也放慢真的要慎選物件慢慢來謝謝tc1988大大的建議 有考量物件自住為老屋沒關係 剩下2間收租 可預售屋.新屋 2房也接受一切以未來10-20年打算
作者: klsd (因為愛所以愛)   2023-12-20 12:16:00
看來你是要繞著台積周遭買,建議要在台積蓋好前下手,另外高雄是七都基期最低cp值最高的,能買就快吧

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