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位於桃園市中壢、大園交界的青埔特區為近年房市熱區，也因為湧進不少雙北客層被譽為
桃園天龍國，不過昔日民眾對於青埔地區房價認定3~4字頭，但2024年以後恐怕4字頭建案
將成為絕版商品，長年位於市場第一線的寶麟廣告副總經理管清智直指，「年輕人一直糾
結青埔以前30萬，但要面對現實了，未來5字頭將成為常態。」
管清智表示，根據第一線的觀察，過去青埔特區平均每年推案量約10~15個，2022~2023年
是推案量最多的一波，一年平均30個建案銷售中，供給量高達3千戶，對於消費者而言是
好事，不僅多數是大基地規劃，且選擇性也多，但是2023年下半年以來，多數建案在預售
時期就陸續完銷，可選擇性不多，目前用價格帶來區分，近3個月來45萬元以下單價的個
案寥寥無幾，45~50萬元則有許多好物件可選擇，50萬以上的產品則極具特殊性。
但隨著推案來到高峰，去化狀況也隨之上揚，管清智分析，2019年青埔平均每年銷售1500
戶上下，2021年起至今則增加至2500戶，觀察2024年推案狀況，預估大基地推案將下修、
供給戶數也縮減，又有部分指標建商轉推商辦，未來走勢將向林口新市鎮靠攏，呈現「人
口越來越多，建案越來越少」之態勢。
然而購屋族結構轉變，是造成這波青埔特區去化熱絡之原因，管清智認為關鍵在於，「區
外客比例增加」，2018年左右區域客占比60~70%、20%雙北客，以及10%竹科、台商及港客
，但疫情過後價格漲幅快，區域客外溢到更外圍區域，在青埔比例降低至20%，但雙北客
拉高到60%、竹科客群則有20%。
這波房市多頭和高薪產業有絕對關係，主要台灣投資管道相對少，資金往地產走，他語重
心長地說，「年輕人要順勢而為、要面對現實，一直糾結青埔以前30萬/坪，有多少能力
就做多少事，未來青埔特區4字頭是地板價、5字頭是常態。」
心得：
有多少錢做多少事，一堆年輕人都用天龍國價格哭喊買不起房~~