因為我昨天還在整理家庭的總債務狀況，今天才能說明比較清楚
目前的房子有五間，狀況如下
A：新北三峽三房車大樓，17年，34坪，銀行粗估1600萬
目前有增貸1000萬，月還款約5萬5，剛還半年多
B：新北三峽兩房車大樓，15年，27坪，銀行粗估1350萬
目前尚有原房貸剩下不到100萬，剩5年，月還款17000
增貸剩290萬左右，剩15年，月還款22000
C：新北三峽三房車舊公寓，33年，27坪，銀行粗估600萬
掛老婆名字，尚有房貸不到100萬，月還款8500，剩15年
D：台南學甲三房車透天，34年，60坪，銀行粗估660萬
尚有房貸30萬，月還款12000，剩2年
E：桃園觀音四房車舊透天，28年，50坪，銀行粗估560萬
掛老婆名字，尚有房貸300萬，月還款16000，剩19年。
細算了一下，每個月總貸還金額十三萬(我都會多放，所以昨天文章說14萬)
我的年薪110萬，老婆年新54萬，租金收入一年120萬，股息約25萬(總金額約700萬)
我目前的想法是，利用B來增貸，還掉BCD，剩下增貸的部分
可以拿來買0050，同時找低總價公寓，買下後整理出租
這樣我就可以在不增加現在貸款負擔的情況下，增加金流租金收入
不過剛剛和某銀行業務聊，他說
(1)因為我B的房子是出租，轉增債的利率會是2.3%起跳；而我自住的A又剛貸滿
(2)農曆年前銀行的方案會比較差，建議我農曆年後再談
(3)建議我先把D剩下的三十萬先還完
不知道還有什麼我想的是不正確，可以修正得更好的策略呢?

好猛喔喔 買這五間要很多頭期款吧 家庭收入夠嗎 有小孩嗎

每年剩約150萬家用 如果不用養小孩 簡單過 應該沒問題

你如果覺得現在收支過得去 那就繼續這樣度過就好如果覺得有點緊 算錢比較累 那就B增貸還CDE 拉長年限

A的剩餘貸款總金額是多少

兩個小孩....其實好好過生活也不錯 老了還給小孩1人2間

年薪加起來不到兩百 是怎麼辦到5棟房的 好猛

抓2.2也沒5萬5 而且這間就是增貸下次可以多問 你剛問的 這幾年30年真的不難https://i.imgur.com/YhYsh9o.jpg人在外面拉舊的給你看 我會做一個這樣的懶人包

五間很棒，不過需要慢慢汰弱留強

就是繼承跟贈與的,這根本不用問好嗎,司馬昭之心欸

不知道需不需要把每間的利率也貼出來 這樣其他人更好分析?

推個分享

推實例分享

太多我沒細看 你直接說你總資產 總負債 年收跟股利跟房租一年多少 這樣比較快

家庭年收160,2小孩養到國中,沒繼承付孝親,淨資產4000是我抱歉 沒繼承自己弄成這樣根本神級吧= =

s26大的圖很讚，晚點自己也來弄一張

可以詢問看看華南

請問一下原PO說的23年是從第一間開始算嗎?因為我也很想要有第二、三間 但是我的第一間很晚不曉得有沒有機會QQ

增貸B償還其他增貸就債務整合的概念, 看各貸款利率決定你的問題本質就變成要不要用債務整合餘款加碼投資組合

厲害 推

股房吃到3次大漲波就是能達成這樣 複利的威力 難在能夠持續投入 你們能這樣堅持真的厲害

魯空看不起的地方都賺翻了，說真的，如5.600百萬房子都買不起先檢討自己

是我會汰弱留強 DE先清掉B房貸增貸先處理 月繳先想辦法拉低

...你根本不該上來問，你應該發分享教學文才對

如果B轉貸把CDE清掉 好像還有200 可以再當一間頭期?

人家的家庭雖然收入不高，但投資房地產已經2x年了，有這樣的成績很正常吧，房屋市價也才4千多而已，如果收入再高一點至少再翻倍。你如果不想賣，短期最簡單的方法，先把C D的房貸還完清償，之後夫妻雙方剩下3間有房貸，自然可以再找一間貸7成的。沒看到B也只剩100萬，那就如你所說先還掉BCD就對了，有物件就可以考慮直接入手了。

CDE還掉作太太金流？你增貸作頭期，太太作金流掛一般購屋貸30年，雖然被動收入少一點但可以拉到30年似乎比較優

另外，我最近有去了解一下轉增貸，貌似第二間七成不溯及既往，也就是說如果 BCD清償之後，你把E從太太轉到自己身

B立即轉增貸（找30年）還清CDE，A過了銀行綁約期之後

你身上應該是可以扛5000-6000貸款 買到這邊差不多

他的房屋市價是5500萬,股票700,扣貸淨值快4000萬,現在收入是160,20年前應該更少,沒繼承,養兩隻,只有我覺得這種成績一點都不"普通"嗎= =

那不重要 標題是請益 所以重點在幫發問者解決問題不是討論發問者普通不普通這個解法真的很簡單 在乎的是資金跟月金流 要嘛寬限期要嘛延長年限原po可惜的是沒找到銀行不然真的很好解

這樣已經很厲害了！也推s26大的分享

給上面的duriel 這樣的成績是普通人裡的不普通而已原PO已經面臨一階段的瓶頸 這時候考驗你自己的心態是要走穩健 那就是平靜安心度日子還是還要繼續衝 那你就要做點調整要調整也很簡單 手上現金或者其他增貸先清償小件的整合完之後再借出來 拉長年限 降低月付 錢就出來了

..原po你上一篇才說要買車耶

可以去問問假老二的數學

A理應可以再貸280出來，還掉B的原100+C100+D30。B這時可以再增貸還掉E，總共剩下AB兩間的房貸。CDE變成淨資產加上租金淨收入讓銀行認列。我自己的話大概會這樣試看看啦整合到剩AB的話，CDE因為乾淨，要賣要貸操作空間就會比較多。

為何學甲你有房子？學甲人？@@你要從根本著手。先問自己持有這麼多間房子，目的為何？富爸爸窮爸爸一書有云，要持有會創造收益的資產不管你今天持有什麼資產，你要從這資產獲利，就2個途徑：1.這資產能固定生錢給你（例如房租，股利）2.這資產價格上漲了，你把他賣掉如果一間房子，不是自住，沒有租金收入，不會漲價，那持有他幹嘛？每年還要繳稅金！如果一間房子，假設不考慮賣掉賺價差的情況下，收租利潤只有2%，那不值得繼續持有，應該賣掉房子改持有美債或股票，因為收益隨便都是超過2%，我們所持有的資產都應該盡量去追求利益最大化我也是學甲人QQ，握手我也是學甲人QQ，握手我也是學甲人QQ，握手建議槓桿不要開太大，房貸是每月都要還款的，3個月繳不出，銀行就直接法拍不會客氣。如果是想用租金去cover房貸，也要考慮租金空窗期。我會建議至少要準備半年房貸額度備著（以免房貸繳不出時，有半年時間賣屋，不至於時間緊迫而賤賣），或是像我這樣，股票總值能大於房貸總額，發生什麼問題房貸繳不出，至少還能賣股票把房貸繳清。

收租只有2% 必然有其他因素吸引 不然就是真的不懂不懂的話就會建議去找你懂的投資工具

銀行會看持續收入，淨資產(動+不動)、房屋位置、屋齡、貸款人年齡、聯徵分數，所以你一開始A給的資料可能就不夠(也可能銀行嚴)。換間銀行，把股市、存款、租約、保單都完整給別的銀行評估讓A增貸出來還，如果在45y以下，有機會30年。

新房子大概就只能兩趴

很厲害 給推

第一段整合後，B應該就剩不到300的貸款，就可以處理B增貸還掉E的第二段整合。然後薪資+股票+CDE及淨資產+租金淨收入，以後會能夠貸的更順然後老房子除非有未來性，不然理論上收租投報要破3%，不到可以處理掉最差的換現金處理掉AB其中一間貸款。

其實問題就是這個貸款額不高金流卻這麼高一個成功的轉增貸就能把死結打開了就算全部用20年轉增貸一次, 金流也會降到8萬左右不過貸款總額算錯, 應該是1830不是15301830全部轉20年應該會落在接近10萬

我認識的學甲人全是有錢財商高的 原PO又讓我更根深蒂固這個經驗想法了XD