討論事情還是習慣盡量客觀點 雖然N Y兩個之前跟我是吵過幾次
房版偏多也是正常 畢竟大環境台灣就是一直賺錢 長期看就是漲 這沒問題
不過最近比較詭譎一點 我盡量脈絡清楚閒聊一下
房產一定要講到利率
先回到2014那時候低利時期 低通膨
2014~2019房地產投資不是顯學 建商跟投資客跟自住客 大概就相安無事 正常市場
硬要講還算是比較差的時候
通常要很粗去抓房子能不能買 就一條規則而已
租金可以打平利息+持有成本(管理費 房屋稅等)
本金部分就扛著繳 套牢也不怕
因為長期經營房地產都能忍受這狀況
會讓人願意殺出破盤價 就是空租 利息跟持有成本這兩者一直燒
燒到受不了 破盤殺出
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來到2019疫情開始
利率變零 那時候我剛好在美國 還發了一篇零利率文
市場很快轉好 瘋狂上漲 股市也大好
尤其有科技業的 受到該產業爆炸性發展+美國零利率 更是井噴
2019~2021買的 應該都算是安全水位線 租金應該都有超過利息 甚至超過一點本金
在這裡給一個小結論
只要是市區 成長性地區(重劃區 人口移入區等)
新房子 且能涵蓋過利息還到本金的 就是長持個30年
除非你是有大筆資金規劃 買土地 店鋪之類規劃
2022開始升息惹 算是快又猛 不過美國實體經濟不錯
甚至到現在經濟都不錯 何時要降息也很難有個定論 要降多少也一直變動
台灣這邊又更撲朔迷離 很多利空 利多 都在市場 而且很勢均力敵
正常來說 2023上半年之後應該是冷卻盤整
但是新青安出來 改變本益比這種大事情 以及低利補助 算是徹底改變市場
要知道 金融規則應該是有錢的人 淨資產 淨金流強大 可以拿到更低借貸利率
新青安是完全反著幹 你看看新青安規則 反而是讓一群還款能力比較不穩定的
持有更長年限的借貸 並且更長寬限期 以及低利率
另外租金補貼再升級 要知道租金補貼丟入房地產這個POOL 遲早也是反應到房價終端
用一個水庫去思考就好
房價是容量 房租是逕流 因為有槓桿 當你改變貸款年限 水庫就是擴增
提升租金補貼 就是增加逕流
2023的上漲 主要就是新青安的帶動以及降息的預期 最後是景氣疑似上行
看起來都沒問題 妥妥的
唯一問題就一個大殺器 利率
資金現在就面臨一個 幾乎無風險的4% 近乎零管理成本 670的免稅額
(750這數字哪裡來 我沒考究 等其他一線補充)
而現在買的房子 政策管制多到我不想說惹
之後一堆人都有自住房 租金甚至會受到壓抑 順便打壓房價
那為何大家都不看跌 因為政府收槓桿的速度比這些利空反應還要更快且猛
我上個月終於把重要的專案搞定
市價1.4 只給貸款4500(優質餘屋貸款四成以下政策) 而且是有15年租約的專案
槓桿收的又急又猛
坦白講這波是有被政策搞到 預售屋簽下去那時候一個屁政策都沒 現在都快交屋
手上變得至少要湊6000貸款差額
現在能不能買房 很看個體的貸款承受力以及生涯規劃
對於沒有真的分享自己身體力行做什麼投資的建議 我是都笑笑看看
我在後疫情升息時期 只有購入3間
威均帝璽 惠宇謙恆 A20 (不信來約看合約 賭10杯抹茶拿鐵 特大杯)
前面兩者都可以自用 淘汰掉超過30年得手上餘屋 我大概還有3年可以慢慢賣房子
不過我還是建議 個體財務能交屋貸款狀況 買入一些 高坪效 無走道 市區兩房+一平車
只要台灣長期賺錢出超且缺乏新房 市區租金就是會一直跟通膨走
如果我有額外資金進入 也會去找這種產品
每一間都會變成收入永動機
當你變得剩四成貸款之後 跳去買美債 辦好質押
如果以後的世界 是3~4%的年度報酬 那房價遲早也會跟上這種漲幅
如果以後會降到2~3%的世界 那債券可以爽賺 抵抗掉一些房地產風險
所以我目前自身結論是
持有長預售且持續增持美債跟美金定存(要質押買美債避免降息)