※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: 言歸正傳
: 找了一下橋頭水岸花園標的物
: 嘗試模擬槓桿前報酬率
: https://i.imgur.com/Jg6TaVk.jpg
: 以上標的
: https://i.imgur.com/VTRRd0y.jpg
: 以上查到最近的實價租賃登錄
: 所以，十一樓單坪租金大約665/坪，包含管理費，那標的二十樓給他加個5趴 700/坪，權
: 35.67/坪乘下去，月租金24,969，包含管理費
: 減去管理費2182/月，毛租金大概22,787/月
: 一簽三年比照實價登錄，所以可預期2024-2026 每年毛租金273,444/年
: 算一下成本988萬買價成本，不包含家具家電
: （假定議價後含佣金2趴，各項雜費一併含入）
: 家具家電給他搞個50萬搞定
: 所以總成本1038萬
: 用每年273,444毛租金除下去
: 大概是年毛報酬2.63%年
: 還未扣租金併綜所稅/房屋稅/地價稅
: 不用扣利息費用（槓桿前
: 這是橋頭房的2024-2027三年租約預測啦
: 房價會怎麼漲我無法預測
: 資本利得獲利都還是要適用
: 房地合一稅，才能稅後淨現金
: 那換到00878的年化報酬試算
: 假設兩百萬90,000股 00878
: 未來三年都發1.3好了（我下修了
: 那股利總共351,000
: 稅後0.28就287,820稅後淨現金
: 然後股價三年後假定25塊，價差2.9/股
: 九萬股就261,000的資本利得
: 假設賣出，證交稅0.3% 得260,217淨現金
: 成本1,999,176 含手續費
: 股利淨現金287,820
: 資本利得淨現金 260,217
: 本利和 2,547,217
: 三年期
: 無槓桿（槓桿前）年化報酬8.41%
: 這是我的預測
: 我就比這個
: 以上
你比這個根本就偏離現實，意義是什麼？
今天ceca的設定就是有一個年輕人，身家兩百萬，負擔得起這間房子頭期跟
房貸，現在這個年輕人要做出一個決策，是要買房，還是選擇另一個買房就
得放棄的機會成本：買股？（或是其他例如期貨、選擇權，等等 ...）
這個年輕人白手起家，以千萬富翁為目標，現在資產好不容易存到了兩百萬
，正在苦惱該怎麼辦，請各位幫幫他：
上面兩個選擇，哪一個獲得較佳結果的機率比較高？
就這樣而已。
租金按你算的273,444扣除貸款800萬2%利息16萬跟房屋稅地價稅綽綽有餘，
但這部分ceca自己說當送你，不用滾入本金，所以不用算。
至於買房要負擔房貸，沒錯，但ceca也沒有阻止買股開槓桿啊，你可以在「
同樣的條件」下，也就是與房貸同樣還款額的前提下開信貸，照你說的還款
額缺口是每月4725，你大可以拿去信貸開槓桿，用這4725借好借滿，或是把
每月還款額再加上你的股利去信貸，甚至股票質押再質押，要怎麼操作隨便
你，你算得合理就行了，沒有任何限制，也不質疑一般人敢不敢這麼做，反
正你敢講就當你辦得到。
但是無論你怎麼做，基礎設定就是這個年輕人身家兩百萬。
這個年輕人不可能多買800萬00878，也不可能信貸800萬買00878。
所以回到本文開頭，這個模擬盤的目的是幫助這個年輕人做出決策，而決策
，就該基於現實，現實就是：買房自帶5倍槓桿。
買股當然也可以有槓桿（我認為也應該要有），但怎麼規劃一個現實可行的
股票標的槓桿組合，不就是各位股神要發揮的重點？
如果你比較無槓桿報酬率，那要如何幫助這個年輕人基於這個比較結果做出
決策，幫助他成為千萬富翁呢？