※ 引述《rabinson (何時無事一身輕?)》之銘言：
: 大家好，休假忙了一天上來閒聊。
: 昨天深夜看完沙丘2，有兩句話特別印象深刻：
: 保羅說：要能預知未來，先要了解過去。
: 當他成為救世主之後又說：
: 我看盡了許多未來，大多數都是敵人擊敗我們，但我還是找到了勝利的版本。
: 這就讓我聯想到，最近一直有爭議的：在投資的路上，我們的戰略到底該走哪一條路，才
: 能獲利最大化？
: 下面我分享自己親身案例，順便請教各位走在我前面的大大，我怎樣做會更好？
: 起因是昨天仲介丟給我一間新北的公寓，我一看地址，這不就是我五年前投資隔套公寓的
: 鄰居嗎？而且是同樓層，對面門，超近的。
: 106年以 N買入+花220隔套，
: 110年最後以N+400賣出。
: 現在113年，鄰居也開價N+450要賣，但他完全沒裝修沒隔套。
: 我就產生一個對自己的懷疑：
: 我這樣繞了一圈，結果人家只是比我晚三年賣，就拿到一樣的錢，而且還不用費力搞裝修
: 。
: 還有一個高雄的案例。
: 買250五樓公寓裝修100做成4套，然後111年用500賣出。
: 現在113年，晚兩年後，沒隔套的輕裝修公寓，也大約是500在賣。
: =======
: 所以總結我這段時間歸納的心得：
: 1.每100萬裝修，大約可增加1.5萬收租。
: 2.裝修費大約是增加的租金4-5年可以回收。
: 3.五年後賣出，扣除裝修-收租，淨利潤大約是頭期的2-4倍，不會超過4倍。
: 總結的延伸：
: 1.裝修隔套賣出的策略，
: 優點：1.可以提早2-3年達到未裝修的漲幅
: 2.持有期間現金流改善，每個月都會有大量盈餘。
: 缺點：資金要大，會卡住，還有心理疲勞度較高。
: 結論：贏了3年時間，這個優點的強度夠好嗎？
: 如果我把裝修款拿去買第二間然後不裝修，是否會是更好的選擇？
: 但缺點是要等更久，以及持有期間現金流幾乎打平甚至倒貼。
: =======
改套收租通常就是.
例如你改套收租要花N+200好了.
那你未來邊租邊賣的時候,賣價是.
M(當時入手其他原物料房子的價格)+200+W
然後立刻賣掉,就立刻去把M買下來+200翻起來繼續收租.
而多的W就是你賣掉的收益.
所以賣掉改套收租的目的.
不是為了賺增值.
而是一段時間可以有一筆翻修利潤可以入袋.
so..你依然保持手上有同樣的收租.
但買賣當中你可以有額外的錢收入.
這是玩黃金玩到逃亡海外的王派宏系列炒房最主要的運作方式.
W就是所謂多賺的....
但是你的賣價會隨著M的行情上升而浮動(如果翻修成本上升你也要算進去)
但是你看我們玩轉賣的通常都不改套.
因為改套後增值會變爛..XD
(因為套房轉賣是看投報率在賣的,你租金上升比較差,那你換算的賣價就成長比較弱
套房是勞力財,人家不會接受投報率低於一個數字...低於的話她不如去買0056..)
而且在翻修後的"加價賣"當中的加價相對你投入成本比例來講會比較差.
so...你賺了租金委屈了增值.
尤其這十幾年來改套一直都很氾濫.
(因為大多數人投資都很愛"保守",要拿時時都到租金才會安心.
所以改套一直都是很吸引人的一條路.因為他可以拿到更多的租金...
也因為他很吸引人,所以......他就氾濫了)
你光看套房的房租上升比不過其他兩房三房就知道.
套房並不是強勢產品.
因此要賺價差的不改套,直接翻一翻.或是養一養就賣了.
你又想要賺租金,又想要賺翻修爆發的利潤,又想賺增值.
世界上沒那麼好的事情.
如果有的話.
我們也會立刻把它做到肉被吃光光!!!!
因此市場最後就會達到一個平衡.
你獲取了現金流,那你就付出增值方面比較少的代價.
然後看你需要甚麼,然後做出選擇.
: 這是我最近年度檢討的困境：
: 我現在的策略，理論上
: 每年資產增加200萬應該沒問題，
: 每個月收租金大約11-13
: 手邊的如果再改裝，租金可以增加到15
: 可調動資金大約500萬可以，
: 50歲財富自由也可能有機會。（如果我搬回高雄應該可以再提早，因為台北居住成本高。
: ）
: 但每個月金流還是打平的卡，
: 想離職也是一直猶豫
: 特別是這一年股市房市大漲，
: 有時候覺得自己已經很努力了
: 但有時候又覺得自己努力速度跟不上社會，賺錢還是太慢。心情上壓力也蠻大。
你應該是奇怪的言論看太多了...XD
投資市場最糟糕的就是.
整天洗腦韭菜,一堆人投資都在爆富喔.
哈哈,你信了你就完蛋了.
哪來那麼多天天發財的.
那麼容易爆富.
那為啥我們隨便講一個無限轉增貸,或是開槓桿投資.
就一堆不是很會賺的跳出來雞雞歪歪.
你他媽的那麼會賺,開槓桿你怕屁...
阿就是他實際上根本沒那麼會賺.
甚至他可能根本沒賺多少錢,每天一邊大賺一邊大賠.
然後永遠都只講她賺錢的,賠錢的都不算不算...
反而像我們這種利潤就那樣那樣,可是幾乎穩賺的.
你看我們就會三天兩頭思考怎樣開槓桿.
阿因為我穩賺阿...
只要槓桿過程的代價,風險和應急手段都準備好.
為啥不開槓桿?
當然反過來講,穩賺的投資通常收益都有限度.
所以不開槓桿的話賺得真的沒多少.
所以開槓桿就直接是投資的一環或是一個步驟..
: 現在考慮的點是：
: 我還要投入資金去改套來增加現金流？
: 或者再買低總價不改，現金流繼續打平，然後累積資產？
: 還是拿現金去買台二手特斯拉，離職先環島旅遊爽一下，半年後再來思考？這一年多很緊
: 繃想放鬆
: 還是把心力轉去投資在組織家庭方面，
: 以後才有寄託？
: 希望有走過這條路的前輩，可以給一些指點，謝謝！
一般來講.在投資市場.
有企圖心的人.
不會把主要投資放在現金流上面.
就像現在全世界的人都在瘋買美債.
但他們要的可不是美債4%的利息.
而是降息後的美債爆漲.
當然反過來,你不把主要投資放在現金流上面.
你就要承擔現金流的壓力.
那你就要為了你的這些壓力做更多手段和計畫去應對.
高現金流投資是一個投資市場的舒適圈.
在裡面會很安心很安穩
很...適合養老...XD
但是你有企圖心.
你就會跳出那個舒適圈.
直到你在外面玩累了,再退回來放鬆休息.
而只要你對買賣有一定的熟練.
你今天要轉換刺激的還是安穩的,其實也很快.
你也可以在外面闖個兩年,感覺累了,然後花一點點時間,又全部轉回來做高現金流配置.
或是你覺得這個時機適合高現金流配置.
或是OOXX....隨便.
那個轉換只要你熟悉買賣,就只是像電腦,按開按關那麼單純而已.
所以你真正面對的應該是.
你收租收了大半輩子,反過來講就是你對玩資本利得一無所知.
因此這對你而言是一個全新的領域.
那要怎樣建構一套適合你的資本利得遊戲方式.
這才是你如果要踏出舒適圈最大的挑戰.
然後切記,就算資本利得的收益比主現金流高.
但是,也不要期待它有爆炸性的以小博大,一夕致富這種觀念.
你可以抓到一個好時機大撈一筆.
例如前兩年股票低點,你進場買指數正二開槓桿.
又或者台積電都在高雄動工,正式宣布二奈米.
但因為之前總總,結果搞得全天下都不信,因此你爽爽切入.搭一下火箭列車.
這種是時機財....沒有在天天過年的.
就像我前幾天利用NVDA財報後大漲的隔天把納指正二全出全轉去美債收息了.
我現在反而很期待美國硬著陸阿...
要是他硬著陸,那我不就美債爽賺一波,轉回去在抄底一次美國指數...
但是天下哪有那麼爽的事情...XD
因此就安心收息,該比賽的時候去比賽(今天228剛從台北回來),該跑山就跑山(明天去跑山)
等到降息再來看狀況...
這就是平時,穩定資本利得也是要等,利潤也沒有甚麼AI概念股動不動10倍這樣翻.
正常利潤可能也還好還好...
但.....
你看我美債+質押,或是配置了一些美債正二整天一堆人講甚麼損耗損耗OOXX.
但我依然日子過得多安穩....一點壓力都沒有...顆顆.
那如果是不動產資本利得.
阿你看我橋頭兩間預售屋買28w/p.....
我睡覺睡到尿急都很懶得起床尿尿....有多安穩阿..
相對於那些看股票看到高血壓,失眠,精神失調,躁鬱症,憂鬱症的.
阿就.....我也不知道他們到底是在投資還是在賭博...顆顆.
當然啦,賭博一定比我們這種玩法賺得多非常宇宙無敵多.
她支付了龐大的代價和風險,高報酬本來就是他該有的要求...
不然他搞得自己那麼累幹嘛你說是吧...
但實際上我要講的是.
資本利得,你可以把自己玩得像神經病那樣大起大落.
但也可以玩到每天睡到自然醒....
單看你怎樣建構你的資本利得勝利方程式而已.
而你要做的就是撇除市面上一大堆扭曲你思維的觀念和教學和講法.
你要用很乾淨的空白大腦去用很數學概念的方式去分析你的投資.
然後你就會發現,有很多好像有點笨或是有點單純的投資方式,其實反而更適合你.
就像現在買美債有沒有很無腦...還給你4%利息/...有沒有很笨?
你現在買20年美債ETF好了,無腦放著收息,準備1 2 3 4 5年不知道哪一年降息後賣掉.
你有沒有很穩賺?你有沒有一點壓力都沒有?你有沒有根本不用理他?
那你這樣玩,你覺得你會是28法則中的2還是8??
阿為啥這麼簡單的事情,市場還是會28法則?
是不是很多人一開始他對投資的觀念就很扭曲,吸收到的資訊都很詭異.
才造成一大堆人整天當韭菜....??
因此你如果對資本利得一無所知.
你在建構你資本利得的計畫的時候.
你就要多想想,風險和收益,的問題.
然後永遠切記不要過度再"投資上面展現優越感"
你知道我炒房大多的手段都是抄來的.
人家怎麼做,我看可以賺錢,就抄來用用看,發現可以賺,我再去進化他.
但我不會自認聰明,看到一條大家都沒走過的路,然後就給他直接下重本下去.
為了證明自己很行,證明自己眼光精準手段厲害,證明自己向神一樣...XD
這種投資人通常都死很快...顆顆.
世界上最聰明的人,不是在商場就是在政壇...
為啥那麼多聰明的人.
沒把你這個既不是直接關係人,也不是超級高官會是大黑道看到的把戲給玩爛?
就代表這條路很可能會有問題.
你自認聰明跳下去....你可能明天就躺在太平洋.
走沒人走過的路是投資大忌...!!!
然後不要聽到一些小道消息,也優越感爆棚,認為自己比別人董內幕更多.
你自己往上翻翻那些各種內褲線,董事長助理跟他講的,高官秘書跟他講的的內褲線.
多少屍體殘骸在上面可以數一數..XD
世界上最聰明的人都在商場.
那,,,,,
最無情狡詐謊言詐欺的地方.
也在商場!!!!
而商場最愛騙的就是"優越感爆棚"的人.
就像賭場最愛詐賭的就是"自認為數學和統整歸納很好"的人.
尤其是那些.
想要以小博大,想要跟別人炫耀她賺到翻掉的神操作,想要去沒人的地方挖黃金的.
反而有時候笨一點單純一點,反而會保你長命百歲...
因為笨一點單純一點的辦法,反而奸詐小人會更難有著手製作陷阱的空間!!!
當然啦如果你是一小部分錢偶而小賭怡情.
我也賭了中國和港股各30萬正二來抄底阿.
很好奇等到美國降息循環告一段落.
這兩支價格會變多少....顆顆.
人生偶爾也是要來一點小刺激的....
但這就是賭博...賭博沒有穩贏的.
對我而言...反正...
輸了我就他媽的再去漲租金!!!!