連結：https://www.ctee.com.tw/news/20240229701142-430104

虛坪改革方案出爐！林右昌：公設比降至25％～30％

2024.02.29 14:45 工商時報 林于蘅

為減少不必要公共設施和虛坪，內政部長林右昌29日宣布虛坪改革方案，未來公設比可降低
至25％～30％。林右昌說明兩大策略：一、改進現有停車空間，未來停車空間重新定義為「
專有部分」並有「專有獨立產權」。第二、改進容積計算議題，引導合理適當公設規模，但
仍維持免計容積比例，透過調派增加免計容積必要項目。

林右昌說明，經過不同基地面積試算，公設比可以降低5％至10％，基地面積不同，公設比降
低效果會不同。他強調，改革後，未來新建案公設比將可降低至25％～30％。

在停車位改革部分，林右昌說，由於現行車位空間不得移轉，開發商將車道以公設方式登記
產權，由所有人平均負擔，沒買車位的人也得負擔，但是買車位的消費者，不僅付了買車位
的錢，也仍要負擔車道公設。

林右昌說，將透過配套修正公寓大廈管理條例推動虛坪改革，停車空間重新定義為「專有部
分」，且未來停車空間將「有獨立權狀」，明確區分「停車空間」和「居住公設」，將停車
空間負擔合理化，未來沒買車位的人，不用負擔車道面積。

在容積改革部分，林右昌表示，將增訂免計容積分項標準引導合理適當公設規模，並維持免
計容積比例、增加免計容積必要項目；並指出不需修法，只需修正建築技術管理規則增訂免
計容積分項標準即可完成。

林右昌強調，基地大小將是容積和建築設計的關鍵，經過試算，差額部分可以轉入專有面積
，因此，總興建面積不變，但能增加實坪面積、減少虛坪面積。透過將現行應計容積的「電
梯」放到免計容積，可以將坪數移到可以使用的公設空間，避免管委會空間浮誇灌水。

林右昌指出，未來政策效益可讓停車位產權較公平合理，社區公共設施的機能更實用，消費
者買房的坪數更實在，且市場產品選擇更多元，公設比可以降低至25％～30％。

https://imgur.com/lBEjxr2

https://imgur.com/pnAMYSp

https://imgur.com/j7mBG2h

https://imgur.com/uSydjuj


https://imgur.com/odxFvfs

早就說建商停車位偷很大囉

德政還好政府有在做事 不然萬惡建商都在灌水公設偷坪數

怎麼感覺建商會把水灌到每坪單價去…..

房版:公設高是法規

叭叭，結果還是虛坪啊？不過總價嘛...嘻嘻

建築消防法規往回修舊好

又多一種垃圾計價方式了 以後消費者更好乎弄了

反正怎麼修都是市場決定價格權狀就在那，實坪單價除一除就知道

就像之前雨遮計坪計價的遺毒殘留了很久

其實我覺得還是有差 a7這邊有些建商舊建照 雨遮計坪計價 但單價也沒比較低不是每個消費者都算那麼精 很多單價便宜就覺得划算

或者單價一樣就以為價格差不多 實際買到的坪數更小

樓上 就是政府計價規則改好幾次 消費者才會混淆被話術

雨遮早就不能計評了不是

好哦，繼續改

舊建照可以阿 現在還有一些拿舊建照在蓋的

舊建照的計喔

讓消費者以為雨遮早就不計 但其實有計故意不講清楚一堆

我手上就有一間，但現在已經翻倍了

光是新舊建照雨遮就能騙到不懂的人了，以為買便宜買到一堆雨遮

以為改計價方式玩數學遊戲就是公平 蠢的人真多

電梯公設也是成本，就算不計容積，但是建商還是需要成本，成本只會灌到計價坪數裡，其實都一樣

結果呢 一樣價格？哈哈哈哈哈哈

那未來不就連機車位也不配了，要一個一個賣。

電t跟消防沒話講啦，是停車位大家都偷哈，被抓包

停車位有獨立產權的話會提高不少交易價值吧

哈哈哈哈 樂觀其成

所以降公設比房價會變比較低？還是就跟雨遮一樣，調不調根本沒差，蓋一間房子的總成本就是一樣的，不管標示怎麼改，建商想要賣多少都是固定的

這改法不就是讓建商可以蓋更多樓地板面積 增加總銷金額嗎 既然未來電梯放到免計容積項目 看興富發會不會讓每隻電梯都能直通地下室停車場 就不會有為了多賣車位的問題

車位有獨立產權不見得是好事，用不到車位的住戶可以賣給別人，這樣社區大樓會有非住戶的閒雜人等進出。

只能說把模糊空間堵掉是好事啦

改這個就是以後權狀變少 單價變高 多一種銷售話術規則越多越好騙

獨立權狀 以後不能要求不能賣社區外的人了

那以後車位能不能拿來掛4呀？哈哈

獨立產權也還好啦 我很久租過台北市某社區樓下的停車場 停好車就離開了 根本不會多待大部分會想買該社區的通常還是住戶為主這樣某些社區也不一定要綁雙車位之類的

漲

這棟公設比變低，單價一定比同階物價高

就實坪登記啊。跟上國際標準

那B1機車位跟垃圾回收場怎麼算？沒購買地下室產權的不准下去B1倒垃圾？還是變成機車位也要額外買？而且看起來‘’總興建面積不變‘’，改這些計算，對於實際主建物有什麼差？能改的主建物面積還不是一樣。

新案反應成本在單價上，舊案貼著新案價格加價賣

無論新舊制，只要主建物總面積不變，對於總價來說就是不會有太多差異。

沒差 不管怎樣都是漲 賺錢就是這麼簡單

買個豪宅車位 享受豪宅公設？

好智障，一堆不看內文的XD

停車場涵蓋的範圍跟垃圾車的範圍根本不同 可以算吧或者按某種比例拆分現在全部混在一起沒有比較好 雖然計算也很麻煩就是

未來好一點的物件，一定是每一戶都要配車位

譬如說機電系統 垃圾場加走走道才占30%你要人家一起攤50%當作公設有點沒道理吧

要建商成本增加，又要原價賣，建商這麼佛心就好了

反正麻煩的是建商跟不懂房市的消費者，愛怎麼改就怎麼改。

車位掛四XD

前幾天莫名奇妙多出很多實坪討論果然在為政客醞釀聲量

這樣車位單獨權狀可以交易、設定抵押嗎？車位被法拍外人可以去投標嗎？

車位專有讚讚,可以框起來當儲物間嚕

而且垃圾集中處理設在地下室的怎麼辦？ 沒買車位的不用負擔車道面積？你就不要經過車道去倒垃圾啊

B1垃圾場跟機車位就每月計價灌進管理費，總價不變喜迎管理費上漲

簡單說之前建商車位可以賺兩次，賺翻

看不出哪裡對消費者有利 建商電梯變不計容積

車位沒那麼貴，純粹賣車位，建商賺不回挖地下室的成本，但是因為要打地基又不能不挖深，所以挖地下室跟建造車道的成本-販售獨立產權車位獲得的收益=新制‘’居住空間‘’要多平分的建造成本，結果就是權狀的公設比雖然變低，但是總權狀坪數也會更小。（因為主建物的面積不變）同時在建商的建造成本不變得情況下，消費者花了一樣的錢，換到更小的權狀，但是公設比會比較低喔嘻嘻。

建商車位賺兩次的結論怎麼來的？願聞其詳。

b1車道可以有個合理的比例或算法，比如入口到垃圾間這段或車道總面積x%都算公設，現在是有些車位算10坪，有些只算6坪但車位也沒比較便宜，公設比還更高，模糊空間太大了

建商車道坪數灌到公設確實賺比較多沒錯但總價就那樣 太貴消費者可以不買啊

公設比未來降低那現在的新古預售全吃屎了啊 根本比不過未來新法的建案

最大問題還是建商餘屋越放越值錢吧

地政事務所表示：乾….. 麻煩透頂，嫌事不夠多嗎？

的確公設高是法規問題 所以他要修法規不是嗎電梯計不計就真的會有影響

只是換計價單位而已，除非要把法規往回修

不過建商真的要賺還是能找到方法，它可以不買車位的加價賣，買車位算套裝價，當政策造成市場波動時，總是會有上下其手的空間

就是不改到位！

樓梯現在本來就不計容積 哪有差

把模糊空間規定清楚 本來就是好事

公設坪數改灌到車位去 也可以啦

雙逃生梯變單梯 走道變小

他圖寫一般電梯計容積 我要查看看

建商可以賣的戶數變多，也是賣行情價

Nice

未來車位會更貴了

總價降低? 有夢最美 呵呵

車位照坪賣？

電梯塞進免計容積感覺很香

那些這十幾年間買35%+公設比的大概會 很尷尬

有進步給推

成本就在那...

喜迎單坪暴漲？

所以沒買停車位的未來是不是要追垃圾車我覺得越來越低能兒了

應該是圖說作業要把停車空間獨立計算吧

看看基隆 net那個搞的大鍋 就他幹的 不知道會多聰明獨立計算的話就未來停車格坪數資料上降低騙快8年了還不夠是吧？管委會和那些豪華公設全部變成建商營運俱樂部就好了名目改變使用者付費 權利外移這些全部都之前討論過了

未來沒買車位的不用負擔車道費用 所以以後沒買車位怎麼進到地下室垃圾間去丟垃圾？？ 還是沒買車位的 丟垃圾經過一次記次收費？ 不然社區部分有負擔車道的不就冤大頭？

等同於容積率放大 我有想錯嗎

都忘了他當市長的時候口號是什麼？房地產增值喔

單價會繼續噴

問題是垃圾場也才b1你要人家b2345都要一起攤誰受得了

車道車位空間要獨立隔開吧，另外門禁

這人房版老早就討論到爛了你可能沒看那些細節 攤下去的幾乎是電梯梯間

總價格不會變 但是單坪往上拉

還有管道經過的地方先從斷水斷電斷瓦斯開始嗎

至少車道灌水變獨立產權 和 免計容積 兩件事情都確實有差

那電梯空間也要啊 低樓層的搭電梯 根本不會用到高樓層的

未來停車格有獨立權狀，意思是住戶可以單獨買賣嗎？

就之後看看吧，反正這幾年買的也賺到價差，某方面不虧吧

排水排去那？路邊嗎？

2f的可以先搭到10樓呼吸一下新鮮空氣再下樓啊

有些社區停車場100%都是住戶自己停，如果可以單獨買賣，未來會有外車進出，有些社區可能就不樂意了

免計容積的部分就能讓建商同一塊地賣出更多主建面積

獨立車位產權以後大樓就一堆外人進出了吧

只有車道不算，地下室也還有其他公設要算吧

他買了你社區的車位 他就是你社區的住戶了 不叫外人

二樓可以不買從窗戶下去啊

水塔管線發電機都在地下室

水塔管線發電機佔用面積都可以算的 並不是同樓層就要全部混在一起

在幻想什麼啊

獨立產權誰管你樂意不樂意

現行某些建商車位坪都超過10坪，這樣改影響沒到很大，樂觀其成

甚至連維修運作通行所需的道路面積也都可以計入計算

那個你自己蓋看看蓋樓真的不貴還發大財喔

車位搭帳篷睡都管不了你

不過建商強包車位一起賣就解決了，沒建商想算那麼細吧

就跟你各位說，有些公設是有重復計算到的啦別番了

經過的地方包起來阿 停車場直接灌水泥好了直接沒權狀列入然後管理費加碼就好了沒車位的所有公設都強制租用管理費*2 應該有可能

有重複計算的少數建商確實會被影響到

有買車位的變老大了XD

不可分割的問題還區隔勒你管線要路過就要整塊土地的人同意道理一樣的

房價起飛

停車位會爆漲喔噗哧 笑死

沒買車位的少負擔的車道錢挪去給有買車位的去分擔 看起來就是車位費用要暴漲一波了！ 然後以後有車位的可能會禁止沒買車位的經過車道

如果有配套送免計容積=送同等容獎面積 這就算可行方案

這樣反而外面租用停車要漲了，到時候有的喬

坐等到時候說連車位都要吵

但實務上對小基地幫助很小 55%公設變51% 之類的他說的25~30%指的是現在33 34%的這些大基地可以降到這樣小基地底下生不出幾%車道給你

專有不一樣要花錢，還沒有土地持分

就和你說的一樣 嫌23456所以到時候直接不蓋,剩下的變成神聖不可分割的一部分

單價創新高！

就文字遊戲而已

嫌阿就不蓋 到時候外圍的車位變成垃圾，然後市區的變超貴

呵呵，總有傻子會信

或是完全獨立分開 然後管線等設施算租金 給別人經營要去自家樓下停車場還要離開社區

車位有獨立權狀 那到底能不能獨立買賣?

你所有的公設都變成租用的沒所有權或持分 委外 權狀上面就漂亮啦 你們知道管理費會破表吧？

當初就是這個問題很大 所以法定車位才改成現況

B1用的車道比較少，是不是應該便宜一點？

要獲利的管理，和不要獲利只要保持的管理 價格不同的喔 少說+30%

應該不可能以後建商不劃車位了吧

沒買車位不準去地下室

哇 大事真的發生了 下半年逃命潮

車位又改成專有，如果沒其他特別的規定就好玩了

我們社區走到垃圾間會經過停車場，要走車道旁邊，怎麼算

糗西郎 白痴

哇 降好多 要不要謝主隆恩？

也猜單價提高，少賺要人命。

以後沒買車位的 要多收一個車道經過費 看是要月收還是記次 畢竟地下室公共空間是當初有買車位的去分攤的

該開放停車場和住宅合建了 社區住宅自營對外開放停車場營利

直接改房價就好，單價井噴

公設比越高單價能越低，現在公設比調低，單價順勢調漲根本是勢在必行

實坪下去房價難看喔

參考各國改成實坪直接問題解決，就偏要用複雜方法？

這很林右昌

笑死wwww車位改專有就實現實坪正義改革了wwww天才

降公設比 然後拉高每坪單價？

舊車位能還我獨立產權嗎 謝謝

無所謂，反正只要有改，就有辦法新包裝，新建案讚！

Zzzzz

車位要漲價了

賤商：漲到單價去就行了 嘻嘻

夠低能 規定只能寫實坪不就可以了 讓世界看看台灣有多貴

我知道這種社區喔有親戚住，然後 車位被加價租光後他車子只能往外面找地方停XD白癡 哈哈感覺隔年還會再加價 直到停車場財富自由

理想很豐滿 現實就是建商一定找其他地方撈回來

不是要幫建商講話啊 自己不會看看藍綠的政治獻金你覺得政府會打自己的金主嗎XD

乾又在炒房了，還炒到空空拍手真是高招！

拉高單價中古一起噴

超過15%都是打假球

消防法呢，真的毫無屁用的裝置設備

公設降低=房價降低，跌10趴指日可待

我不接受外人能買或租的社區產權獨立是很糟糕的規定

政府這就是預留空間給建商操作

實坪制一樣要做

白癡喔，以後垃圾間不要設在地下室，沒買車位的不準下去丟垃圾！

以後車位全部獨立產權 這樣以後新制社區有趣了 車位租或賣給社區外人使用 會不會反而傳統舊制社區價值顯現然後車位隨便多擺台機車 腳踏車 雜物箱子 都可以XD

就回到以前破華夏的水準

車位獨立交易，車位要攤自己的公設比，價格肯定要漲但車位空間的使用規範不會放寬吧

先定義是私人產權，然後再規範你不得任意使用專有非專有，勘比洨當家的麵非麵

公設降低，單價漲～連小學生都知道未來房價漲一波是可以預期的

目前確定效果是車位一定漲，沒有大眾運輸的物件車位會喊更貴讓車位可以獨立交易，價格抬昇，也是阻卻買車動機

笑死，這算什麼改革，說好的實坪呢

炒車位囉！！！！！！

對，車位可以黛幾成能

建商：好啊 那就15坪 三房

現在車位外租也有啊，問題不在這電梯不計容積感覺沒啥問題

車位獨立權狀那就可以賣給非社區的人耶！感覺會被罵翻

三成太多了吧實坪很難？

終於跟建商財團喬好了啊~~

建商：萬用漲價手法+1

中古社區品質好法定車位的社區要絕版了？

全部獨立權狀好像擋不了賣非住戶，感覺很麻煩

總價不變 可計坪數變小 單價變……

然後提高單價總價持平，呵而且還不是擺一大坨公設比在那

變住戶專有這樣管委會還能管亂擺放物品的人嗎？還有地下停車場久了pu漆會剝落要怎麼統一處理

地下停車 管理費本來就分開的你第一天？ 分戶頭就好了

停車位改回獨立權狀降公設XDD

怎感覺還在擠牙膏...?

建商偷什麼？買車位的不用走車道進出嗎？

垃圾間跟車道那有關聯下個電梯 那一塊而已然後大樓中間有些也有中繼樓層垃圾間吧實坪下去新北都要破百 不能看6 7字頭 公設四十 (發抖

走路倒垃圾的不會切西瓜經過車位嗎？

又不知道哪時候才會實施.....

實坪是絕對不能過的

推

車位獨立產權的北市一堆，也沒有怎樣倒是連外面的人都來搶，漲翻了說點爛的地方才要擔心車位讓居住品質下降

倒退嚕

所以同樣主建，總價會下降嗎？如果不會，就是打假球啊

白白送電梯容積給建商，最好是會回饋給消費者......

結果權狀縮水總價不變

好笑,這樣之前的舊房要怎麼算,政府你都讓業者賺那麼多服務費了,現在說減少就能減少???雨遮不記現在連鐵欄杆都不給了,表示實坪制有很多也不會做這是正確的做法,看到底有多少東西是做好看的...

覺青要的是總價降...其他都是假議題...

右昌小朋友是太久沒買房沒踏入大人的世界嗎現在公設比不就是25～30？

實坪的透天要狂漲了，有天有地是王道