基本上都更要素
1.地主貪心程度
2.容積有無用完，超過多少
3.地段
4.店面 一樓 頂加
5.建蔽率。削線。路寬
認真說容積管制後案子基本上就地段價值，跟地主問題
不會有容積用超過問題
反而超過4樓的要看容積有無超過
看能不能一坪換一坪
4樓蓋公寓抓25坪權狀，扣掉5坪的陽台梯間，得到20坪
台北市住3容積225，你土地持分小於8.9基本上你機率非常小
住4容積300的話，小於6.6也沒機會
但通常4樓公寓都在7-8坪
5樓也是一樣
基本上容積管制前的案子
4樓公寓容積都用到270-300
5樓公寓容積都用到300-350
也就是為何中山區大同區跟新北都更比市中心多
因為他們本身內建就是300起跳容積
獎勵值拿超過35＋容移就可一換一了
重劃區基本上就是小於等於法定容積
再來就是面臨路寬跟削線建蔽率問題
容積在高，建蔽率不夠，路寬不夠也沒用用不完
有人說民生社區低容積不可能都更
基本上不是問題
重劃區都是按照都市計畫法蓋，容積率建蔽率路寬都不是問題
如果民生社區能蓋30米就夠一坪換一坪
基本上民生社區都是8米巷以上＋退縮7樓一定不用削線
7樓蓋也不用雙梯，地下2就能蓋，低成本....
獎勵拿的夠高蓋到10樓剛好
蓋高是基地夠大，搞氣派用的
民生社區問題是各大建商插旗
各派系想自己玩
還有原屋主地主不想動
並不是容積問題