李沃牆／當心！「新青安」恐成房貸未爆彈
ETtoday新聞雲
● 李沃牆／淡江大學財金系教授
「無債一身輕，揹債一身重」，1111人力銀行甫發布的最新調查顯示，有33.4％上班族名
下擁有房子，每月需要繳交的房貸金額平均是32,167元（台幣，下同），占受訪者月薪44
,906元的72％。根據金融聯合徵信中心的統計，今年1月同時有房貸和信貸的雙貸族，人
數突破36萬人，創下歷史新高，平均每人揹負670.5萬元也創新高紀錄。而如表1所列，去
年全台20至35歲青年平均背負房貸金額為862萬元，房貸壓力創下史上新高，相較10年前
平均房貸負擔578萬元，增加約280萬元，其中又以台北市青年壓力最大，平均房貸金額高
達1,470萬，每月得繳5.4萬元房貸。房貸壓力業已成為上族班，尤其是年輕上班族不可承
受之重；雙貸族人數過多、背負的貸款越高，恐成債務未爆彈。最新（5月10日）的財政
部國債鐘顯示，平均每位國人負擔政府債務達27.4萬元，為歷史新高水準。看來，債務問
題絕對是「520」後賴政府無法迴避的課題。
低利率走勢助房價漲勢
台灣房貸利率長年持續向下，1995年至1999年之間，平均房貸利率高達8.486％，（1990
年的平均年息為10.5％、1997年降至7.5％）（如表2）。2000至2008年間平均利率下降至
3.606％（2004年的平均年息為3.5％）；到了2009至2021年更降至1.731％低水準（2011
年的平均年息為2.4％、2017年的平均年息僅1.65％）。即使前年開始升息，目前房貸利
率天花板也大概落在2％左右。低利率、加上投資客炒房，國際原物料及人工成本不斷上
升，近幾年還有台積電設廠效應，房價簡直是居高不下，任政府如何打房也難奏效。君不
見，台北市的房價所得比已高達15.71倍，而全國平均值為9.97倍，來到歷年最高值。政
大永慶房價指數顯示，從2020年至今年第一季的房價變化（如表3），全台房價漲幅達46.
1％。其中，以新竹縣市漲幅達82.6％最大、其次為台南的55.1％、再來是桃園的52.4％
及高雄的52％。
若以信義房屋20年房價指數來看（圖1），六都及新竹縣市房價漲幅介於2.5至5倍之間。
新青安房貸 未來恐爆雷
「新青安」房貸是由財政部推出的專案，旨在協助民眾購屋，讓年輕人買得起房。並提供
了優於市面的優惠條件，包括貸款金額、貸款期限、利率和寬限期等方面的優惠，年滿18
歲的自住民眾即可申請。「新青安」政策，最高8成核貸，貸款額度上限為1,000萬元、一
段式機動利率目前為1.775％，二段式機動利率或混合式固定利率擇一，一經選定不得變
更。寬限期5年、貸款年限長達40年期，含寬限期5年，本息分期平均攤還或本金分期平均
攤還。不少年輕購屋族受惠於新青安貸款的低利率，還有5年寬限期，鼓起勇氣買房，一
時趨之若鶩。根據財政部的統計數字顯示（如表4），新青安貸款政策自去（2023）年8月
上路後，截至今年2月底，申請件數從2,569件暴增到36,388件，足足成長14倍。申請金額
則由168億暴增到2,640億，成長近16倍。可見年輕族群善於把握良機買房，但購屋後的考
驗才正要開始。以貸款上限1,000萬為例，在寬限期間（前5年）每個月只需繳息僅約1.5
萬元，大概是三分之一的收入，相對輕鬆。然而，一旦過了寬限期，開始本息攤還，還款
金款將近3.2萬，負擔立即暴增1倍以上，真是壓力山大。況且目前房價處於高點，當房價
下跌一成以上，又賣不出而無力償還就會爆雷。
有道是，「錯誤比貪污更可怕」，政府立意不論是出於善意或是為了年輕選票，都可能成
為新青年揹債的原罪。由圖2可看出，台灣房貸負擔率長期上升，而住宅貸款違約率（購
置住宅貸款違約率＝本季底購置住宅貸款逾放金額／本季底購置住宅貸款總額）卻走低，
原因就是長期利率走低，貸款期間又長。然而，一旦利率再上升，新青安繳不起房貸本金
時，違約率必然上升，屆時銀行將首當其衝，經濟也會遭波及，不可不慎。
https://forum.ettoday.net/news/2742146
裝睡的人叫不醒，
最後一段都已經提到房貸違約率超低了，
還擔心什麼暴雷？
文中所說的風險不外乎以下三點，
1. 房貸負擔率過高
2. 升息風險
3. 房價下跌風險
針對這些房版論述就能一一打臉！
1. 擔心房貸負擔率過高，當銀行都白癡嗎？
每月房貸佔月薪70%，
是把沒買的月薪也加進去平均了，
銀行核貸一定都會衡量還款能力，
如果新青安寬限期一過要月繳3.2萬，
那要貸滿1000萬的月薪都10萬了，
哪輪的到魯空擔心？
2. 升息風險，既然大家都知道升息有風險，
怎麼可能繼續升息？
何況美國都要開始降息循環了，
到時候才是真正的主升段！
3. 房價一跌會有大量違約？
台灣房價只漲不跌，下跌只是假議題，
現在很多月薪3、4萬的年輕人，
靠著新青安也都晉升資產千萬的擁房族，
大家發現房價增值的速度遠高過工作收入，
搶房搶得一屋難求，
更何況才準備要開始降息循環，
就算新青安的寬限期結束，
也只有獲利了結高歌離席，
再用賺的錢當頭期款繼續買房！