李沃牆／當心！「新青安」恐成房貸未爆彈
ETtoday新聞雲
● 李沃牆／淡江大學財金系教授
「無債一身輕，揹債一身重」，1111人力銀行甫發布的最新調查顯示，有33.4％上班族名
下擁有房子，每月需要繳交的房貸金額平均是32,167元（台幣，下同），占受訪者月薪44
,906元的72％。根據金融聯合徵信中心的統計，今年1月同時有房貸和信貸的雙貸族，人
數突破36萬人，創下歷史新高，平均每人揹負670.5萬元也創新高紀錄。而如表1所列，去
年全台20至35歲青年平均背負房貸金額為862萬元，房貸壓力創下史上新高，相較10年前
平均房貸負擔578萬元，增加約280萬元，其中又以台北市青年壓力最大，平均房貸金額高
達1,470萬，每月得繳5.4萬元房貸。房貸壓力業已成為上族班，尤其是年輕上班族不可承
受之重；雙貸族人數過多、背負的貸款越高，恐成債務未爆彈。最新（5月10日）的財政
部國債鐘顯示，平均每位國人負擔政府債務達27.4萬元，為歷史新高水準。看來，債務問
題絕對是「520」後賴政府無法迴避的課題。
低利率走勢助房價漲勢
台灣房貸利率長年持續向下，1995年至1999年之間，平均房貸利率高達8.486％，（1990
年的平均年息為10.5％、1997年降至7.5％）（如表2）。2000至2008年間平均利率下降至
3.606％（2004年的平均年息為3.5％）；到了2009至2021年更降至1.731％低水準（2011
年的平均年息為2.4％、2017年的平均年息僅1.65％）。即使前年開始升息，目前房貸利
率天花板也大概落在2％左右。低利率、加上投資客炒房，國際原物料及人工成本不斷上
升，近幾年還有台積電設廠效應，房價簡直是居高不下，任政府如何打房也難奏效。君不
見，台北市的房價所得比已高達15.71倍，而全國平均值為9.97倍，來到歷年最高值。政
大永慶房價指數顯示，從2020年至今年第一季的房價變化（如表3），全台房價漲幅達46.
1％。其中，以新竹縣市漲幅達82.6％最大、其次為台南的55.1％、再來是桃園的52.4％
及高雄的52％。
若以信義房屋20年房價指數來看（圖1），六都及新竹縣市房價漲幅介於2.5至5倍之間。
新青安房貸　未來恐爆雷
「新青安」房貸是由財政部推出的專案，旨在協助民眾購屋，讓年輕人買得起房。並提供
了優於市面的優惠條件，包括貸款金額、貸款期限、利率和寬限期等方面的優惠，年滿18
歲的自住民眾即可申請。「新青安」政策，最高8成核貸，貸款額度上限為1,000萬元、一
段式機動利率目前為1.775％，二段式機動利率或混合式固定利率擇一，一經選定不得變
更。寬限期5年、貸款年限長達40年期，含寬限期5年，本息分期平均攤還或本金分期平均
攤還。不少年輕購屋族受惠於新青安貸款的低利率，還有5年寬限期，鼓起勇氣買房，一
時趨之若鶩。根據財政部的統計數字顯示（如表4），新青安貸款政策自去（2023）年8月
上路後，截至今年2月底，申請件數從2,569件暴增到36,388件，足足成長14倍。申請金額
則由168億暴增到2,640億，成長近16倍。可見年輕族群善於把握良機買房，但購屋後的考
驗才正要開始。以貸款上限1,000萬為例，在寬限期間（前5年）每個月只需繳息僅約1.5
萬元，大概是三分之一的收入，相對輕鬆。然而，一旦過了寬限期，開始本息攤還，還款
金款將近3.2萬，負擔立即暴增1倍以上，真是壓力山大。況且目前房價處於高點，當房價
下跌一成以上，又賣不出而無力償還就會爆雷。
有道是，「錯誤比貪污更可怕」，政府立意不論是出於善意或是為了年輕選票，都可能成
為新青年揹債的原罪。由圖2可看出，台灣房貸負擔率長期上升，而住宅貸款違約率（購
置住宅貸款違約率＝本季底購置住宅貸款逾放金額／本季底購置住宅貸款總額）卻走低，
原因就是長期利率走低，貸款期間又長。然而，一旦利率再上升，新青安繳不起房貸本金
時，違約率必然上升，屆時銀行將首當其衝，經濟也會遭波及，不可不慎。
https://forum.ettoday.net/news/2742146
裝睡的人叫不醒，
最後一段都已經提到房貸違約率超低了，
還擔心什麼暴雷？
文中所說的風險不外乎以下三點，
1. 房貸負擔率過高
2. 升息風險
3. 房價下跌風險
針對這些房版論述就能一一打臉！
1. 擔心房貸負擔率過高，當銀行都白癡嗎？
每月房貸佔月薪70%，
是把沒買的月薪也加進去平均了，
銀行核貸一定都會衡量還款能力，
如果新青安寬限期一過要月繳3.2萬，
那要貸滿1000萬的月薪都10萬了，
哪輪的到魯空擔心？
2. 升息風險，既然大家都知道升息有風險，
怎麼可能繼續升息？
何況美國都要開始降息循環了，
到時候才是真正的主升段！
3. 房價一跌會有大量違約？
台灣房價只漲不跌，下跌只是假議題，
現在很多月薪3、4萬的年輕人，
靠著新青安也都晉升資產千萬的擁房族，
大家發現房價增值的速度遠高過工作收入，
搶房搶得一屋難求，
更何況才準備要開始降息循環，
就算新青安的寬限期結束，
也只有獲利了結高歌離席，
再用賺的錢當頭期款繼續買房！

好，現在還有人擔心，就不會爆

有月薪8萬以上的人撐著 怕什麼啦

受訪者月薪跟平均房貸月繳款金額有三小關係？？？

這隻也是反串仔 結果越反串越高ccc

笑屎 這咖哪來的

房版已看不出誰是反串誰是認真新聞博眼球

開頭用1111那個亂湊數據的來討論 garbage in garbage out 哈哈哈哈

現在新聞都這樣搞了耶

難啦...年輕人買房，大多都是缺頭期跟衝動，買了就會乖乖繳貸款了

沒事啦 會怕就不要買阿 嘻嘻繳房租當租房股神不是很好 生活滋潤阿

希望新政府繼續漲基本薪資

完了 建議大家先賣房 等著接法拍屋

好惹喇 當銀行不會算數學是不是

新青安不好就不要用 怕貸款就存滿現金再買

多多很愛說銀行會審核，但實際上就是有各種因素可以強力過件

反串的不錯給推

怕屁喔要炸也是五年後炸 買起來現在買五年後漲一倍炸掉有甚麼關係

存現金的速度追不上房價漲的速度 還不趕快貸起來買

這是什麼神奇算法

家裡有錢不用怕啦 搞屁

你說這位李教授是魯空嗎？

要擔心也是擔心預售交屋吧，新青安要爆的前提是台灣經濟崩潰

看在終於找出一個新的悾悾學者的份上給1不然我看真的很可憐 張四房退休 花終身俸到手 S轉多已經剩章了 搞到想盡辦法連真理畢業無實的Z都硬說成達人終於找到一個願意具名出來的學者 但看他內容很中性阿硬下這標題我看這學者很快也陣亡要不接受採訪了喔 章其實也投降了 說15年後第一個跌點 誰看到15年後

沃牆？沃草？該不會又是雜草一員？

是學者還是推背圖易經大師...?

期待新青安2.0，寬限期40年

自住管你漲跌，烏鴉嘴

到時候再來抄底這些傻逼的資產

趕快爆一爆好嗎 我想買便宜的房子

淡江大學教授？學校後面淡海很便宜啊人心肉做的有時會失控 道歉後花敬群坦言：從未買過房媒體詢問花敬群提出住宅政策，自己是否有房貸負擔。花敬群說，「實質上我從來沒有買過房子」，他跟他太太及孩子的名下都沒有任何一間房子，他雖然沒有付過房貸，但養了3個孩子，家裡就他一份薪水，所以他知道持家的辛苦，現在住的是家裡的房子。不用買家裡就有房子可以住 在那裡當空空…該怎麼說張四房買四間 只有章定煊身體力行賣房當空空https://i.imgur.com/cd9sxoB.jpeghttps://bit.ly/3ytvBnO 回頭看了一下章定煊其實2017就知道最佳策略是借錢買房了…

44F讚

關在教室和實驗室以管窺天的教~~授~~好厲害喔

這裏沃草是在求官嗎？

不敢說我大四修過李教授的課

教授說說 自己交易過幾次吧..

張金鴞自己就買四間 陳椒華也買四間一戶四間根本該列入國民基本教育

現在五年後炸掉簡直是魯空的神主牌 這種文章越多越好堅定他們的信仰

又在騙人下車了，真是居心叵測

空空需要多喝毒雞湯，反串會越來越多，不要意外，懶得說理。

未爆啦哪次不未爆

次貸風暴銀行不也都評估審核，又怎麼集體變成白癡?

過去違約很低，不過過去並沒有這麼長的寬限期來炒哦

空軍很愛講寬限期，但知不知很多人不用寬限期的？

是好是壞5年後就知道了

問題在於你怎麼用寬限期

大哥 次貸哪來的評估風險？風險就丟給金融零售下手了啊

大部分會貸都是雙薪吧 4萬多薪水要繳3萬多貸款只有一個人自己繳的話 銀行怎麼可能過講次貸風暴的再去了解一下次貸真的會爆的原因...

看第一句就笑惹 負債愈多愈有錢

次貸... 活成這樣 應該的啦

知不知道次貸是什麽酒家女、清潔工一個人都可以貸好幾個貸款？

又是學者

違約率低 就是拿來成長的唷~

傻空才會以為是未爆彈

沒生息 沒金融風暴 就沒事