※ 引述《foda (啾咪)》之銘言：
: 如果之後卡豪宅 3000 萬
: 再卡第二戶六成，第三戶 keep 四成
: 如果在兩三年前沒有買房
: 然後不久的將來一般住宅都漲滿到 3000 萬
: 這樣貸款兩間的頭期款要 1800 萬
: 這樣買房還有累積資產的效益嗎？
沒有了
技術上的分析在
#1cDM2c0U 這篇已經說過
這邊再講一些心法上的分享
投資第一條心法就是:
人多的地方不要去
因為人只要一多,就再也沒
有超額利潤,只剩合理利潤
就像指數投資,
那就是市場合理利潤!
我當年進法拍屋市場,
做隔間小套房,都是在市場
都還不懂這些產品的時候
就進場!這才有利潤空間~
而近幾年的房地產,
真的已經變成全民運動
當一個資產火到這個地步,
基本上就是只剩合理利潤
: 2020 年桃園兩房都大約 800 的時代還能慢慢挑找喜歡的
: 現在是 2000 萬都還要用搶的
: 有錢人是否很怕大家不工作呢
: 訓練小孩去當足球明星有機會嗎
現在政府的心態很明顯
就是讓每個人能買一套房
新青安很有可能會變成
常態政策來輔助年輕人
買第一套房
但是會縮緊多房的金流
影響所及上一篇有說了
就不贅述
以前房地產可以拿來做為
階級躍升的工具
最主要就是
1:懂的人少
2:槓桿強大
3:稅盾無敵
但是所有事情都是這樣,
只要一攤在陽光下,
就經不起檢視,
所以房地產在經過這
幾年的政策折騰之後,
現在這三個優勢都沒了
新青安表面上看著是
推升房價的工具
但從另一個角度來講
是降低了新手的入門門檻
你有房我有房大家都有房
每個人都一間房
那想靠不動產提升社會pr
以前可以贏過大批不買房
或者買不起房的
以後就能贏過那些一小搓
鐵齒不買房的人了!
另外特別要提醒的是:
台灣少子化的年代
是真的快到了
https://reurl.cc/DjDAEd
假設以 25~34 歲為買房主力
這十年間從366萬掉到313萬
再下一個十年會掉到234萬
從我買房時高峰到十年後
主力買房人口會跌掉36%
這並不是甚麼統計推估數字
而是實實在在的普查數字
台灣近十年的外勞增加數量
大概是十萬人,但這十萬人中
能拿永居的比例應該不高
這個人力缺口是補不起來的
加上現在預售屋綁房地合一
隨隨便便都是七八年起跳
要買蛋殼甚至蛋白的人
真的要很小心!
台灣幸運的是
很多題都有考古題可參考
少子化問題日本演給你看了
戰爭問題烏克蘭演給你看了
但不幸的是
台灣很多人看不懂....

其實買房的主力是30~70吧 新房主力一堆50以上的XDDD蛋黃區還是卡在大樓供給不夠嬰兒潮退休世代

30-50吧

懂得人少，願意用心去懂的人更少

沒辦法 多數人買房決策目前還是感性>>>>理性人生中太多的事沒有辦法效率最佳化 買房絕對是其中之一

看不懂的人多 才有機會XD

完全同意

戶數要掉大概還要20年 現在戶數增量還是蠻強der

推

只是目前即便不買房，其他投資標的可能會更韭QQ

郊區預售屋真的很危險，一堆人還在那邊新治百病…

少子化要影響房價還有10年以上吧，現在就租金投報先烙賽而已

我自己整理過資料了，戶口數：2010 784萬戶9年CAGR 1.35%2019 883萬戶4年CAGR 1.1%2023 924萬戶18年CAGR 1.1%（最高假設）2041 1112萬戶實際上大概會落在1100萬戶以內。台灣房屋存量：2013年 827萬9年 80萬間2022年 907萬9年 80萬間（目前應該沒問題）2031年 987萬9年 80萬間（應該不會到）2040年 1000萬-1100萬最慢會在2040年看到一些跡象，實際要看戶數增長跟供給量，最快有可能提早個五年發酵，不過大量開放外勞就可破局。但投資不用去賭沒發生的政策。

其實還有個觀察重點，現在普遍共識防震、消防等公設法規

推 感謝j大

垃圾數據只會產生垃圾結果XD

農地被劃到城一要賣掉買房嗎

雙北卻要塞650萬人口，台中高雄台南也才三百萬人內

1.要拉人口變化2.當地20年來的屋齡變化3.週邊重劃區塊只單看戶數要幹嘛==

BJ數字還是有趨勢性的參考意義

現在建蔽率、容積率管制下去，不看好雙北能塞那麼多人

戶數的影響在七都跟偏鄉會一樣嗎XD

新房子我們有生之年都不可能夠

利潤點夠了，就會開始動。雙北的空地遠比你我想像中的多

不用過渡預測、也不用過長預測

使照只有十萬 符合一般人需求的只有一半

你要討論各地區就看各地區的資料，這是一個大方向。

所以新房供給就是<5萬 新房需求是所有購屋者 需求>25萬

接下來南機場那塊也要動作了

不是因為購屋者不想買大間新房子

重點是價差

你根本不懂分析，分析就是從大看到小。

XDDDD 嗯，我絕對不懂分析，所以每間翻倍都是巧合

大趨勢不去了解，直接跳到細部分析，我保證會出現很多誤差。

你愛嘴找優越感是你的事，我根本懶得跟你吵。

所以兩件事1.新房子的營造價格 如果一年漲3% 2040是156%

沒人跟你吵啊XDD

依目前政策，雙北都更可以不用想了... 當利益超過一般人的想像之後，人就很難理性思考了... 目前人人都知道當顆堅硬的釘子，利益可能最大化，所以... 尤其目前都是集合式住宅，很難把你獨立排除了。

台北市中心的地只會越來越稀有

要看李四川地下市長在做什麼

2. 新房子永遠是需求>>>供給 就知道這兩件就好了

能蓋地地就剩下那些 等到好整合的都弄完就會停滯了

然後再週而復始

2040年跌不跌不甘你的事 現在玉山上北海邊便宜也沒人要

不就是台北市現在正在做的嗎？XD

妳各位在買 想買的都是能住又具有金融價值的房 不是狗屋

雙北基本上無敵啦 你看那個醫學中心的密度

光是如果一個不小心統一，然後你跟我說40年後戶數人口數變化

每個人的時間是很寶貴的，沒必要過度預判非主要的影響因子

事實上很多老人都更意願比你想像中高

意願高沒用阿 你一樓店面怎麼搞定穩定金流+不缺錢 就是卡在那邊

那就換地方啊，空總、大同的芙蓉大樓

都更現在能動的 大部分都是產權單純的等現在這批屋主去世，繼承的子女更多

不關注戶數等於不看需求量，各縣市的移入也是基於戶數增長，現在的移入成長率不代表未來的趨勢。

簡單說去看這兩年雙北都更量 有多少再跑嗎

那麼難整合，建商根本不會想碰

有嗎？ 滿多建商都在碰啊，尤其營造廠出生的建商目前滿多都在走這一塊

其實繼承子女很多都想分現金分一分 抱著破公寓沒比較好

大部分都是臨大路 台北巷弄裡面那堆老房

外加z大所說的 台北市好人的觀念開始改變了「老人」

巷弄裡面那些老房很多也沒店面問題了 不過危老這東西

d大真的沒有，現在很多小基地100以內的巷弄內都開始都更了

新房子一坪都穩破180萬 改變了(X) 算盤撥得過了(O)

小基地那種危老其實是都更毒瘤....

當然你說地目住三會受限沒錯，所以他們接下來會動這一塊

不願意接受室內小(X) 新房子沒有比舊房子多值幾千萬(O)

我是不看好會動住三 全台人口都在減少

台北喔 看你物件，點對還會再漲喔

數據還是重要啦，基礎還是要看

動台北市的就好啊，而且各縣市這個容積率跟建蔽率都不同又不用全國XD

容積率不放寬台北價格只會繼續噴…

沒看新北一個塭仔圳四百多頃、後面還來個大柑園新房不是問題，價格才是問題還有地點

中俄綁一起 未來中國打台灣俄羅斯就會在後面撐腰所以烏克蘭能不能贏真的很重要 不然台灣就是下一個烏克蘭

總容積不會變，就是移來移去 頂多台北區域內檢討不可能全面放寬住三直接300% 那其他的也要一起平移調整?

我假如想往上換 現在是不是該All in阿XDDD

問題是大家人都往雙北集中啊其他縣市地還很多，慢慢來不斷生出重劃區就好

其實容積率也不一定要動 原屋主走了子女就同意都更了

台北市現在去換6800的鑑價能過，其實很賺啦

但其實4~5年級退休這批 都更意願不低的 但你再拖個十年這些老人搬不動意願又會掉下來

問題是整棟公寓大家年紀不一樣有的5-60歲 想說都更完可以回來在住10年

台北市現在在幹嘛，住三可以某些項目營業

沒 台北不少公寓整棟都差不多年紀的 年輕的更容易都更

然後住三改商三，容積率不就噴

等到7-80的走了 換原本5-60的老了 無限循環

J 大也讓我學到好多，厲害厲害，推推我房子買好買滿了，最近要來增貸出來買正二，和 0050 和 GG，當個快樂的打工仔

應該說 都更的目的是要塞更多人 或者是 舊商區減壓？ 如果是舊商區減壓可能比較好處理，硬拉高生活水平讓長短居人口離開該區，可能相對簡單。若是 要讓原本舊區能塞更多人，就是把都更炸彈往後移個三代而已...

其實有一個數據大家沒注意到台北市其實一直處於汰弱留強的狀況真的抗不住的，就賣一賣去外地，其實不少原生留下來的比例其實比想像低

老台北人腳麻了 走不了

我看到的是原本住信義區/大安的同事，從小在那裡長大，後來實在無法撐信義區/大安的高消費，所以直接搬到新北。所以 都更的目的為何？ 塞更多人or 走純商？ 做法上會不太一樣

是進來更多菁英XDD

但唯一確定的是。無論走哪一條，台北就只會上漲，人（有權狀的）只會一直被洗出去...

這兩年觀察台北市，對岸跟香港的比例跑來的越來越多，基本上他們都付清啦不要忘了台北市是國際都市XD,華人世界中最後一個民主之地所以討論交流就是這樣很好玩，可以看到不同盲點如果不同聲音聽不進去，會很可惜畫地自限啦

香港最好單比 港島vs 外區（青衣etc.）的人口變化。 跨國外移其實是不同命題，拿來對比不太適合...

但他們確實在影響台北市房地產房地產是活的，不可能理想化 永遠要動態調整就像我為什麼說討論戶數沒意義另一個點因為新建照 會隨著時間增加啊，所以去預判2040幹嘛

這是事實 我沒有否認，但 除非有像日本移民南美洲 那種 政治背景，不然不適合拿來並論。就算華人大規模進駐美國（大拓荒時代）也是有強大的政策介入，台灣目前沒有這種政策，所以不適合拿來對比。

不就代表，你的預測是從現在到2040年不會有新的建照

不過光是島內 還是多數人想住台北阿 卡住的都是預算

我沒說喔~ 我只說困難... 因為目前的政策方向不明... 方向沒確定，想要多方討好，就是什麼都拿不到

這個不就是垃圾數據嗎？產生垃圾結論嗎XDDDD因為我自己就那麼蠢過 哈哈哈哈哈哈，2018年時算戶數

是啊 我也沒否認 ，所以我沒放數據啊 XD

臺灣有沒有很難說，真的說不定幾年後統一資金大舉入侵房地產，全台噴噴噴都有可能所以這篇的j大跟板上一些前輩才會佈局移民日本

NV 在台蓋好研發中心，發現台灣RD 太弱，必須把美國高級RD大量派到台灣，這些多金美國人直接買爆台灣地產，機率可能高一點 XD

面向不同欸你有看Jensen在說台灣的時候嗎他有一段採訪不知道措辭，最後說台灣人很好合作

你到非洲對當地人說： 我說~ 在座各位都是XX. 不會覺得哪裡怪怪的嗎？ 言歸正傳：NV 就算來台灣，也是因為“便宜”的人力。不是台灣的研發能力 真得 天下無敵...當你發現 你不小心招到一堆羊的時候，派些獅子來也是非常合情合理的 XD. 美軍據日時，也促進了一陣子的繁榮~

你有發現嗎 目前全球檯面上半導體 大老華人背景+求學西方華人吃苦耐勞的文化背景，加上西方開創性思維造就了這個盛世XDD

台積電，0050 算人多吧那要買還是不買 哈哈

台北算是人多的地方嗎

謝謝分享

少子化在慘 蛋黃還是會漲不過蛋黃可能轉移

放心十二十年後 兩岸會統一 中國願意接的盤子更多

那下一代買房可以輕鬆點了嗎

如果人生可以最佳化 我希望我爸媽馬上去死沒錯 接下來就是換中國人接盤還好台北市蛋黃應該很難轉移 捷運都在台北市 怎麼轉

一堆人不懂，不是很好嗎？

請問10年後房價猛漲2倍嗎？10年後能漲4倍嗎？大約。寫錯，能漲不是猛漲。20年4倍？

j大你回的正是我擔心的問題，2024 25的預售 2030左右陸續交屋，綁五年之後大概就2035了，未來的家戶數增加率肯定持續下滑，vs 新增使照的平衡要隨時看一下，不是說房地產未來會崩盤，而是值不值得放更多‘’投資用‘’資金，最大的癥結點在房地產身為防禦資產，以前獲取超額報酬是來自於資訊不對等，優勢在這幾年已經越來越不明顯，在台灣整體經濟上揚的狀況下，房地產的價格一定會被推升，但是未來效率能贏其他投資標的？在這邊我打一個大問號。看不懂又愛裝懂的，我只能說隨便，不是好像會看數字就代表會分析，把數字跟政策反著解讀的人多了。看你的能力大概就是只會看別人整理好的數據，自己完全沒辦法從raw data產出完整的分析，大概就是東拼一塊西湊一塊，然後完整的論述跟前因後果根本講不出來。

b大我是覺得 我說話很直啦，因為我也曾垃圾數據產生垃圾結論但垃圾又如何，調整就好。你先回答我戶數你怎麼判斷，未來建商的推案量，依據在哪裡？怎麼延伸在戶數判斷上，這樣就好不用人家反駁你的論點，就開始人身攻擊XD這不是良好的討論交流

戶數變化從過往CAGR可以推出其上限，你看不懂成長率？覺得我的數字有錯，去找國發會的數字，開案量同理。你的反駁根本為了反而反，以前沒人提是影響不到，不代表未來沒影響，就跟最近的豪宅線一樣。

而且房地產市場優勢那段，早在幾個月前就在NV大說過了XD的推文底下就說過XD,板上都有紀錄啊跟你見解一樣啊XDDDD房地產的優勢在政策緊縮（稅制、限貸）之下現在進場根本拉長十年後看IRR 未必好啊那個時候我跟NV大瘋狂被圍剿啊XD後來升息、現在央行要管制第二戶5-6成我都早早就說了XDDDD我只反駁你的戶數統計沒有意義，這點現在也是因為我108年做過相同的事情，後來發現沒意義根本就垃圾XD國發會的資料能精準預測後面開案量嗎

我倒覺得雙北老屋很可怕，未來十年內會有超大型海溝地震，雙北應該最少有5強的震度，估計要倒上千棟老房子

到底是誰為了反駁而反駁，你該思考看看XD你上面一長串說我如何如何 ok啊，你告訴我你是如何預判出到2040年的這一路開案量戶數你其實算這波2022進場有腦在思考的不會像板上最近幾個只能喊噴的 哈哈哈哈但不要被數據給侷限了（認真建議）你上次討論台北的時候就發現有這個現象是工程師通病嗎？ 因為我以前也會XD我是後來被人點醒的，是很感激他們啦

目前趨勢上來看，台北都更只能靠大自然的力量了... 哀傷...

我本業是商業管理&數據分析有關，我不用精準預測開案量變化多少，我只要知道大概時間點就好，反轉點就是從‘’成長率放緩‘’逐漸開始，直到兩者皆‘’負成長率‘’就是無法挽回了，在這之前有時間就隨時做好準備。一個數字各自解讀，舉例消費品：在全台消費者成長率到極限甚至開始下修，未來全台‘’銷售量‘’可預期就是下滑，各家廠商能做的就是搶奪‘’市占率‘’，家戶數=消費者各縣市=各大通路各建商=各大供應商1. 整體消費者變少各大通路的‘’來客數‘’肯定變少，或許其中某些通路比較強，可以擁有更多來客量‘’市場佔比‘’，但是‘’不代表該通路銷售量會上漲‘’，對於‘’總銷量數‘’來說更於事無補，某些強勢通路或許活的比較久，但是整體市場成長率衰退是顯而易見；2. 各大供應商在一個未來肯定下滑的市場／通路，廠商當然會自己調節供貨跟庫存，我沒說廠商會不管市場銷售亂供貨，但是在減少供貨量的同時，消費者的需求也是同步變少，最後的平衡點終究會發生，導致供過於求，原因如3.；3. 產品的特性跟留存率房屋不是快速消費品，而是超級慢流品，在沒辦法創造利益的狀況下，（基本面）你沒辦法創造消費者更多的需求，因為房屋=資產，終究是要有基本面支撐，自住沒問題，因為可以對沖居住成本，但如果要上升到投資價值，沒有足夠投報率的資產沒有持有的理由；4. 資產的投報率自住宅不是公司，獲利手段、變化有限，在整體經濟上行的情況之下，我敢說房地產‘’帳面價格‘’絕對不會崩盤，房地產終究是反應經濟的果實，但是投資效率就未必有其他標的好，我一直在嘴股票比不上第一間自住房，但未來這情況我會越來越不敢說。

J大也算是溫和的苦口婆心

奇怪你的論點跟我哪裡有差==我只是說戶數當作依據很垃圾我以前就是也算過，結果靠北建商們一直開案後來發現根本不是主要因子，哪裡有問題？

請問青埔是 蛋黃 蛋白 還是蛋殼 大家心裡總有答案

至於其他房市大方向，看法是雷同XD早在幾個月前就提出，板上都有紀錄XD

青埔會衝到90以上 不要不信邪

的確是y大說的有理