[心得] 這五年前和五年後的置產調整想法

作者: foda (啾咪)   2024-07-02 12:22:20
首先這不是一個要贏別人的方案,只求不要輸太多而已。
身為一個理工科的人,很容易陷入公式化的想法,一直找尋一個既定的模式。
一直以來大家最有興趣的就是翻身和成功,例如一般分享生活的按讚數遠遠比不上什麼比
賽得名或是人生里程碑等等的。
我是雄中和四大純血理工,但是肉眼可得比西卡有錢的好像幾乎沒有,比西卡年紀小一點
點。另外生長在貧困的高雄,要像吐司卡大提醒的看開點不要一直想翻身,應該是很難。
架構:
1.五年後的現在
2.五年前
3.起步後
現在~
家庭年收:200-250+
房子目標價格:1800/棟,電梯大樓
目標戶數:2 間
置產順序:先 2 間 8 成貸款後,其餘買股
起始資金:700-800 萬
如果要兩間 1800 的頭期 720,所以其實資金要 700-800,包含後續的裝修,因為我算是
很摳的理工人,所以這樣估。兩間需要貸款約 3000 萬,1000 萬月繳 3.9 萬,3.9*12*2
約年繳 100 萬。剩下還有 100-150 拿來生活應該還 ok。
比較感慨的是,五年後的現在要買滿四間,加上第二間貸款6成,要拿出約 2000 萬的頭
期,難度有點太高了。
五年前~
家庭年收:200-250+
房子目標價格:1000/棟,電梯大樓
目標戶數:4間
置產順序:買完四間貸款 8 成後,其餘買股
起始資金:700-800 萬
實際上五年前 500 起始資金就很不錯了,這邊固定年收和起始資金,因為薪水和起始資
金變動沒有像房價差異這麼大。且實際情形,大部分的人年收還真的沒什麼變。
一樣的公式,貸款約 4000 萬的話,年繳約 180萬,單論收入應該還是有快 100萬可以生
活。也還可以。
這邊可以看到低總房五年前買滿和五年後買滿難度差異多大了,跟工作上的努力幾乎關係
不大,光是限制戶數和貸款成數,就大大增加了置產難度。真正的打壓….中產?還是底
層,我其實也搞不清楚。
起步後~
兩年房貸綁約到期後,轉增貸買股。順序可以是一年轉增貸一間,這樣就可以一年一筆多
出來的資金,分散股票可能下跌所產生的風險。目標是一年 300+ 的金額投入股票。
等股票持有幾年後,質押出來看買房或是買股做調整。
初步結束時間預定:等完全不想再工作和不想繼續跑資本世界的小老鼠圈圈時,賣掉一兩
間房子,和部分股票,單純靠房產和股票產生的現金流生活。
以上是我覺得可能可以幫助到新手的一些想法,至少不要房子大漲時,被拋太遠。
附註:我內心本來想的是,A7 有朝一日會到 50+,我以為可能要好幾年,結果速度實在
超出預期。
我設的條件應該是蠻多家庭實際可以達到的,比較實際的起手方法。
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 12:25:00
最大bug ,現在入場要怎麼確定交屋時,滿兩年後一定可以增貸?增貸要符合兩個條件:「1.收支比有過」「2.銀行鑑價有跟上」所以本業好好努力,也是重點之一XD
作者: alexstag (alexstag)   2024-07-02 12:34:00
理工科系畢業這五年薪水沒變多嗎?
作者: aq2272353712 (阿一8 )   2024-07-02 12:38:00
廢話一篇
作者: yayayogo (優格)   2024-07-02 12:41:00
你真的超焦慮
作者: esheep (^^)   2024-07-02 12:42:00
就現有的論述,欠缺一個重要的點:你預估每年可以增加多少資金? 這會影響最後300+ 要花多少時間達成。如果時間太長,例如超過10年,那是否要考慮換做法?畢竟這個架構 操作複雜,而且... 其實很難承受系統性的風險... (主要是:本金沒有明顯變多,但一直維持高槓桿)
作者: Mithra (咪斯拉)   2024-07-02 12:49:00
你太焦慮了 一般同學圈子有機會比ceca有錢的大概就去矽谷七年級夫妻兩間存滿就及格了 剩下存存股票看會不會再大牛
作者: a000000000 (九個零喔)   2024-07-02 12:51:00
高雄王就43歲資產勉強破億這樣而已 沒很難好嗎尼真正的問題是家庭年收離高階帕魯x2的距離太遠惹
作者: esheep (^^)   2024-07-02 12:52:00
簡單計算: 300+ 的被動,保險一點數據推估 5%殖利率,至少需要6000萬的淨資產,以論述看不出 如何有效的產生出這個6000萬
作者: a000000000 (九個零喔)   2024-07-02 12:52:00
尼如果只比高雄王年輕一點 那也40囉
作者: tomap41017 (絕夢)   2024-07-02 12:52:00
貸三千萬要乘以3不是乘以2
作者: jaricho (...)   2024-07-02 12:56:00
教主推.....讓人望塵莫及
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 12:57:00
教主尼還不快救世報明牌 哈哈哈哈NV四成 剩下的六成呢?XDDDD
作者: zaqimon (dream)   2024-07-02 12:58:00
我更廢 我爸媽今天還沒死
作者: micky83802 (雨傘)   2024-07-02 13:00:00
怎摸不買槓桿無限展開的正二呢?整天在那邊跟銀行扯半天一直貸貸貸貸貸 看的壓力很大欸
作者: welly0412 (小威力)   2024-07-02 13:01:00
一直發,煩不煩啊,沒那個屁股就不要做白日夢收入就那麼少是能槓桿到哪裡去,搞不清楚問題所在一直發廢文
作者: micky83802 (雨傘)   2024-07-02 13:04:00
正二的十年獲利跟竹北兩房一車差不多 你覺得勒??
作者: a96932000 (HILO-TES)   2024-07-02 13:21:00
科技業,200~250+有沒有包含分紅?如果有,可能要保守一點
作者: lovebridget (= =")   2024-07-02 13:44:00
西卡是當初拿幾千萬本金 又不是從0開始你等爸媽錢下來也一樣啊
作者: a000000000 (九個零喔)   2024-07-02 13:49:00
高雄王只拿馬麻的三千萬好嗎 啥幾千萬 不要誤導
作者: lovebridget (= =")   2024-07-02 13:50:00
3000光無腦放10%ETF十幾年也破億了
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 13:51:00
沒有否定先每個人一間XD,而是怎麼能預測一兩年後就一定能增貸? 這個條件設定本身是有前提的要滿足這個前提,才能實施你的規劃XD現況去衝刺本業才是真的啦,整天焦慮發文改變不了什麼。然後你第一代要拼人家祖傳三代以上何苦呢
作者: peteryen   2024-07-02 14:14:00
夠年輕應該是投資自己的本業技能,三年薪水翻倍
作者: Tatsuya72 (Tatsuya)   2024-07-02 14:14:00
其實你算估保守了,實際難度沒你想像的高,但y大說的沒錯資金最大助力還是來自於你的本業你也要想為啥資產增長速度超過你的想像,不就因為新一代的收入增速也遠超前面的人嗎?lol你今年1/1押中股票現在不就兩千多萬了?所以說...如非囿於政策限制,現在一般人根本沒房子能買
作者: vava5566 (發發5566)   2024-07-02 14:25:00
四間+人頭戶六間 十間最有安全感其餘保守買ETF,有賺再增加
作者: Morphee (千磨萬擊還堅勁)   2024-07-02 14:38:00
七年級兩間不及格,至少要三間及格。其實四間才及格,只是因政府調整,及格線也下調。
作者: ActionII (ActionII)   2024-07-02 14:56:00
人家開局兩千萬,你學歷好身邊沒看過這種同學喔==你既然都在科技業,還不如賭自己比路人更懂產業狀況,押寶股票勒投資就要搞自己懂得,而且比起c大,s26大對一般人更有參考性
作者: Arnol (還是太淺了)   2024-07-02 15:19:00
你再多幾間房子人生也沒什麼感覺 不如去包小三 會快樂點Tosca跟4x龍都開示了 資產破億一樣沒啥感覺 包小三才是出路
作者: CIIIO (郭+)   2024-07-02 15:26:00
2024開始玩的一間就很喘了加配偶頂多各一間
作者: vicyong (Vic)   2024-07-02 15:28:00
到底在焦慮什麼?活著為了一堆數字焦慮不會讓你比較開心
作者: NodeWay (不由分說)   2024-07-02 15:28:00
投資房地產只能讓生活變簡單 要致富不太可能 起點太低先不要把目標訂這麼高 先從找自己喜歡的物件開始先培養自己看區域 環境 物件條件等等的眼光
作者: esheep (^^)   2024-07-02 15:31:00
包小三只是從“資產不滿足地獄” 變成 “小三不滿足地獄”吧 心態上一樣沒啥改變啊 XD
作者: kagaya (~~)   2024-07-02 15:34:00
老是說本業 就是本業難提升才從投資下手搞花招這方向沒錯啊,一般人不管進對產業進錯產業 本業提升不是自己能決定的吧,又不是開業。只好想辦法提升投資能力
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 15:52:00
你自己不拼本業,不換跑道能怎麼辦?現在政策稅制擺明就是,把房地產封死k大我也不知道該跟你說麼好送明牌給妳都把握不住的人去年私信來問,是不是跟妳說了園首之道3字頭尾4字頭初https://i.imgur.com/A93Fr6N.jpeg
作者: ActionII (ActionII)   2024-07-02 15:58:00
本金沒人多,就只能拿時間來熬啊 時間很久也沒辦法
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 15:59:00
是投資還是賭博自己要分得清楚人家是有本錢有抗風險能力,也有眼光在投資如果你什麼都沒有,本業本該是你的戰場好嗎
作者: ActionII (ActionII)   2024-07-02 16:01:00
教主懶趴捏爆這個梗,流傳這麼久就表示他也熬好幾年才成功==
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 16:02:00
不要本末倒置啦OH大就很厲害,很年輕就早早看破這個他寫的那篇,原po跟ka大可以參考看看
作者: alexstag (alexstag)   2024-07-02 16:06:00
把醫拿掉換成「美」,多數科別不用想開業,醫美或是自費多的科別才有機會,不然就是學D大直接搞自費的功能醫學之類的…以前人人可以玩房產的時代要過去了,現在房產只是護身符,不要被外拋太多而已
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 16:08:00
美跟牙 XDDDD
作者: alexstag (alexstag)   2024-07-02 16:10:00
就是美牙啦~過原po說翻倍也差不多,實際上差很多…250跟500操作空間絕對不會一樣,當然你要坐私人飛機的話是不用想
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 16:12:00
園首那個,扣55萬拆成(1696-30)/24.61 ,220-25=195
作者: alexstag (alexstag)   2024-07-02 16:13:00
特別是現在第二戶購屋房貸的「增貸」基本鎖死,短期內只讓你本金出來而已,所以中產接下來要做的就是把手上的購屋貸款清理掉,250跟500速度差距不是一倍而是可能3倍左右…
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 16:14:00
一坪67.7萬 XDDDD我是搞不懂 到底板上常發言的到底有多人近期在交屋核貸近期得知,就算名下的房產皆為無貸款第一間貸款房,還是只給七成這跟去年情況完全不同了去年還可以貸到85成,今年6月後只剩7成政策就在緊縮,硬要逆風== 幹嘛 搞不懂
作者: alexstag (alexstag)   2024-07-02 16:18:00
建商更爽…預售屋針對打擊透氣快不夠的人,大風吹~吹什麼…
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 16:20:00
建商其實疫情那波很不爽,缺工缺料成本暴增爽到投資客XDDDD
作者: alexstag (alexstag)   2024-07-02 16:24:00
祝董說沒有對手不是開玩笑的,現在年輕人很勇
作者: welly0412 (小威力)   2024-07-02 16:24:00
y大說到一個重點,不動產還是要看銀行臉色,我四月初提醒大家注意72-2,還被說空軍,真的是笑死五倍槓桿也是取決於銀行能借你八成
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 16:29:00
今年Q1提醒 被大家圍剿==但也沒什麼,就是政策是滾動式調整大家都是說實話,說清楚發生的時間點就好XD這就是平台交流的好處不過資訊很多很雜,自己還是要有分析判斷能力配合自己的財務規劃,建立出自己投資模型比較重要啦回給a大,所以清掉的前提是 資金有更好的規劃不然以現在政策緊縮,後面買進的桿槓來說根本相對差
作者: kagaya (~~)   2024-07-02 16:37:00
沒辦法啦 當時還是第二戶,算算吃不下來 後來跑去吃別的要買也要先確認貸款貸得過
作者: cwpcwp (cwp)   2024-07-02 16:38:00
我最近買一間桃園市的大樓,現金買再理財貸,有給我鑑價的八成鑑價還比我的買價高,實際上是超過八成了
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 16:44:00
所以錢夠才有機會吃S貨,現在戶數是珍貴資源
作者: kagaya (~~)   2024-07-02 16:46:00
看老手玩到最後都保留首購資格是有道理的首購跟第二戶的差別差太多了
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 16:48:00
沒用啊,一樣啊 現在都7成剛剛那個案例是台北市精華區 捷運宅
作者: kagaya (~~)   2024-07-02 16:48:00
第二戶要六成了啦
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 16:49:00
所以政策風向要看得懂,資訊要快速更新到底有沒有看清楚啊 天吶是第一間貸款房,名下N間無貸款,現在也7成好嗎第二戶六成,3月就有提過啊。被圍剿你忘了喔當下就說會繼續信用管制XDDDD
作者: kagaya (~~)   2024-07-02 16:52:00
當然有看懂阿。妳讓我想到之前版上有個核貸突然從8成變6成
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 16:52:00
我現在在說第一戶七成好嗎
作者: kagaya (~~)   2024-07-02 16:53:00
恩,那個問的人聽起來像是第一戶
作者: lililiu (lily)   2024-07-02 16:53:00
名下沒有房的首購還有八成吧 不要嚇我
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 16:55:00
這個有啊後來在想,那個人完全沒回應除了他是第二戶、鑑價鑑不到還有一個種可能,銀行認定他頭期款資金是掛四來的所以原本預計8成,扣掉頭期2成,最後正式核貸6成大概就這三種原因吧
作者: kagaya (~~)   2024-07-02 16:57:00
妳說那個第一戶七成的,是預售還是中古啊?中古的也有可能鑑價鑑不到
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 17:03:00
就跟你說 銀行政策又更緊縮去年的話直接85成還有可能 水位問題
作者: alexstag (alexstag)   2024-07-02 17:24:00
我是覺得第一間不太會管制到7成,這樣子首購通通吃土,所以還是要結清,第二間6成,槓桿跟股票質押到極限一樣了,變成投資喜好的問題,沒有絕對優勢
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 17:27:00
因為這個第一間,不是名下第一間而是名下第一間無貸款房
作者: zxcvb7700 (公園ing)   2024-07-02 17:28:00
會7成應該是買貴了吧XD
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 17:28:00
所以板上之前討論的,基本上都被堵就看何時解禁吧打錯,名下n間無貸款,然後名下第一間貸款房,給7成
作者: hahaha81 (哈哈哈掰一)   2024-07-02 17:48:00
如果1的條件跟成數不好 大家自然又回4連1個1條件都這麼差 乾脆都4要做大槓桿一定得1就老樣子…
作者: alexstag (alexstag)   2024-07-02 17:52:00
名下有房就7成的話,會有人去吵「繼承到n分之1的鄉下祖厝」…可能就是case by case去審啦
作者: kagaya (~~)   2024-07-02 17:53:00
是要你清掉購屋貸款,不是清掉貸款...
作者: yiliang1107 (海門天險)   2024-07-02 17:54:00
那個繼承持分只要低於40平方,就不視為一戶權狀持分低於12.1坪
作者: alexstag (alexstag)   2024-07-02 17:59:00
如果現在這樣也給只給你70%,其實就是把很多小戶排除了(或是去炒更低總…)
作者: foda (啾咪)   2024-07-02 18:10:00
可是青埔現在這個價格,也不差竹北太多。怎麼感覺隨便買都賺…之前大家吵來吵去哪個區,但價差都差不多…
作者: kagaya (~~)   2024-07-02 19:12:00
所以我之前問的結論是買近的就好了....
作者: asd900701 (足跡)   2024-07-02 19:24:00
哥 你放屁都脫褲子?

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