爭端終止於互相理解，
本來還想繼續看戲的，
不然最近真的太無聊，
板上都沒有什麼空空，
可能都在股市淘金吧！
首先回應大標題，
有得選擇的就不會想哭，
沒得選擇的就會想哭；
工作在桃園當地的就不會想哭，
需要從桃園通勤到台北的人，
無論是開車上下班的小夥伴、
亦或是睡過頭要趕高鐵、
區間車、公車的捧友，
一定會偶爾閃過X你媽的念頭。
再來，其實大家吵了半天，
追根究底就是資產跟背景不同，
所以導致投資模型不同而已，
話雖如此，還是有一個大通則的，
>當資金越來越多，導致槓桿開不大，
這時候就必須要轉職了。
住宅用房地產大約就以下幾種。
買賣平衡流：
一般投資/置產客的入門首選，
對房市/總經的動態需要有高度的關注，
通常會提前佈局未來有潛力的區域，
但由於資本額已相對較高，槓桿不高，
也開始需要用資產負債比去貸款，
並適度搭配一些預售屋提高槓桿，
金流較為緊湊、時間成本壓力較大，
所以會特別注意物件的短中期漲幅，
通常是買＞買＞買＞賣＞買＞買＞賣...
目前大約持有5-10年，視情況汰弱留強。
收租召喚流：
穩中求勝，手上擁有的物件非常多，
物件的投報率抓好，槓桿開下去，
就可以擁有每年約1x%的報酬率，
再靠租金去擴大金流跟信用額度，
之後就是看房子自己在倍數繁殖，
依照投報率不同，大約5-7年翻倍一次，
1>2>4>8...，初步成型需1-20年左右，
規模到一定程度後可以請人來代管，
50-100萬／月租金 大概就比較穩了，
（數字為當前行情，隨通膨調整）
*房產增值當bonus在看，不主動計算。
翻修牧師流：
鬼屋剋星，資產通常高於信用額度，
透過翻修讓老屋再次復甦於市場上，
翻修需要的啟動資金較高，槓桿較低，
所以會透過高迴轉率，來提高投報率，
但也因為短期漲幅有限、交易成本高，
通常需要本業為裝修 or 相關工程背景，
對區域內房市的價格敏感度較高。
股房雙刀流：
一般中產首選之一，信用開到極限之後，
後續其他的資金都放在股市操作，
持有房產主要為自住、換屋、置產，
股：房 的淨資產比例可能接近 1：1，
越到後期，股票的淨資產比例會逐漸提高，
分歧點大約是 淨資產5000萬-1億左右。
（不排除半路轉職 真。少年股神）
以上雙修、三修甚至四修的人也很多，
但很難直接判斷哪種流派一定比較賺，
每個人性格不同，適合的方法也不同，
只要能活下來，並且持續複製都很好。

推個整理結論

謝謝

推

認真

推

專精就能賺大錢，長輩百萬富翁玩房產變百億富翁，現在台中地區中型建商，國中時他蓋新透天要賣我爸六百萬，我爸覺得房產不會漲沒買，那筆錢跑去開保齡球館賠光，現市值近五千萬

不動產要開槓越來越難開槓的天花板還要看銀行認定的收入台指開槓每年券商也要審核一次資產部位才能大於50萬年輕人如果上一輩沒有先卡位，只能乖乖當打工仔

一種人一種命永遠比不完，住哪都可以，自己過的開心就好啦！

買台北2000萬破公寓的有比買桃園3900萬重劃區大樓的還高端嗎？事實就是台北老公寓住一堆低端垃圾低端垃圾還想靠台北市門牌假裝自己不是低端

不用激動，拿新建住宅比舊公寓已說明一切。

台灣中慘選股房雙刀流勝率最高啊 xD

只買得起台北舊公寓魯蛇又要假裝自己買得起新建房子嗎你只出得起2000萬代表你到桃園就是連3000萬以上的房子都摸不到 還在裝逼喔不只桃園 你全台灣3000萬以上的房都摸不到屏東5000萬透天仔都能笑你們這群台北公寓仔永遠只出得起2000多萬買房總價才是實力 偏偏這群魯蛇沒實力喜歡偷換概念成地段

有人好氣，是買到被台北人炒高的青埔a嗎

低端台北公寓仔自以為跟台北新大樓的是同一階級結果連外縣市新大樓都能輾壓這群廢物

拉一個北市最弱的來打 笑死我

桃園3900的大小跟物件直接搬到台北市也是3900你信不信好幾個住2000萬老公寓的直接買爆啊

偏偏北市最弱的低端 常常以為自己可以挑戰外縣市有錢人 笑笑死不知死活的一群廢物台北市2000萬公寓一堆低端公務員 還在裝逼身上最值錢的資產就那間2000萬公寓低端垃圾2000萬破公寓換到桃園也就是2000萬房而已連桃園豪宅線都碰不到北七低端公寓仔自以為比外縣市有錢人還有錢

去找有夢想的野狗重劃區，漲幅比蛋黃區高才有機會以小博大啊

台中：=.=？

認識的台北低端公寓仔還很愛幻想外縣市有錢人名下只有一間新大樓

快笑死多底多氣，重劃區很讚，別來台北了，搞的餐廳沒訂位都吃不到

以為自己有台北門牌 就是有錢人 嘻嘻外縣市有錢人去台北也是買大樓啦誰在買低端公寓在外縣市有錢人眼裡都是把住公寓的台北人和住大樓透天的台北人分開看一堆公寓仔連永和新大樓都買不起了永遠只買得起2000萬破公寓然後以為比外縣市有錢人還有錢沒看過這種比小粉紅還愛自我安慰的

外縣市來台北幹嘛，又醜又老...

某些台北人真愛臉上貼金XD。我一些朋友台北出生長大的，都往新北桃竹台中置產了，財富增值的不要不要。

分析的很完整呀 推推推

wfh、彈性工時、生育率下降、其他縣市科技高薪工作機會大量崛起……一拖拉庫因素讓住不住台北市已經越來越不重要，當然不會一夕之間大家都不需要往台北跑，但這是趨勢，懂得就懂。那些一直活在過去時代的，就隨他們開心XD

再說一次沒錢不要來擠台北 愛酸但又什麼都要跟台北比台北出生長大往外置產就只是置產ㄟ搞清楚

遠端是趨勢 那新竹是要漲啥啦？生活圈不在台北的是一群人但近期暴漲的區域A7? 竹北？青埔？然後你跟我說這群人不想住台北？

你怎麼不說大家都往柏林跟上海置產 阿可能是階級不同

要不是為了進公司 我朋友早就一堆回台北遠端了啦你以為他們真的想花7 80萬買竹北高鐵附近喔

就台北公寓仔整天自以為有錢人阿結果身家最值錢的只有那間公寓還有台北井蛙公寓仔廢物自以為自己比中南部有錢人有錢說自己家裡一坪70萬（結果故意忽略家裡只有30坪 市值2100萬）説你中南部有錢人一坪只有20萬（結果假裝沒看到人家家裡是500坪起跳市值1億以上）然後貧窮公寓仔被揭穿就拿別人出來擋啊說：500坪在台北才不只一億笑死 阿你家就30坪而已 500坪台北房跟你這破公寓仔有什麼關係窮人拿別人來裝逼

到底是要多氣，一直噓這篇作者也不好吧@___@

笑死，最近股市不好壓力很大吧，今天又是開高走低的拉積盤。

好文 不要看推文就好XDDDD

推樓主XD 比喻貼切有趣

某人氣到，真的買到被台北人炒高的青埔？

認識的，買台北公寓差不多一戶1000附近（不只一戶就是），最近開始都更預計總共賺1億左右（扣除成本）。在林口工作，問他為何不直接買林口，他給了我一個白眼，一臉“你這是什麼鳥問題”的臉...

樓上太粗暴了

同意…有錢有得選都嘛ok~~鄰居中央大學教授，住松山區也ok，沒有一定要住桃園才爽，高興就好…我買台北市是買環境，希望抗跌保本。桃園也很好，只是松山住得好好的，沒事不會搬到龜山…

Esheep的例子還是講一下到底總投入成本比較有意義吧一戶一千不只一戶 總共賺一億到底是總投入多少賺一億林口最近漲超多 同樣的錢買林口未必會輸

自蓋成本大概1.5億，附近就偏老區，幾年前附近居民大概都半放棄都更了，所以還算好收，但也只收滿一棟而已。原本跟隔壁一起都更會更好，但... 你知道的... 沒談好就自己重蓋。整體佈局也有不少年。我沒要跟林口比啊，單純分享數據，要怎麼解讀看個人，反正我也沒賺到。一戶（二房帶車，非平面）要賣我3XXX 其實也沒特別便宜... 不過當地市場就這樣，也沒特別貴就是了。

樓上diy也太激動了吧…你以為六都的房子都當地人買的嗎??台北人全台置產、掃地皮的才多，講得好像台北都窮人一樣!?沒台北人炒，桃園能漲這麼快!?再想想??

購屋成本大概不高，原本就已經快包棟了，就是把剩下的包完，1000/戶 就是不含原本舊有的部分。大致上就這樣，你要當特例也可以，反正只要贏林口的，很容易被當特例，習慣了。

有人好激動 沒聽過 "欲蓋彌彰"?越努力把台北舊公寓講得一文不值 越代表...?

賺一億左右是因為只會賣1/3~1/2 主要還是家族持有，細項沒仔細算。論單坪可能會輸林口，但林口可能做這種操作？ 我是不知道啦。

房地產配置跟資金的多寡有關，高額投報率只有一開始做得到，IRR2-30% 甚至高到XXX%，遇到大多頭可以多延續個幾年，直到淨資產超過自己本業太多之後，目前的房地產就‘’2條路‘’可以走，1. 提高本業 or 其他金流收入2. 接受合理的市場報酬3. 提高曝險拼超額報酬但是第3條路已經被封了，也就是禁止紅單、預售轉約，（以‘’打風險‘’來說做的很好）到終點前IRR能維持在10-15%已經很強了。如果以資金規模 vs 本業收入來說，股票的資金容量上限一定比較高，但波動跟風險也不能比，個人認為，在信用額度用完前，不用重壓股票。

所以之前就說過了，想要一代就賺錢的，去新區比較快。臺北場內的倖存者大多很會撐，要跌困難，大賺要等，目前看來大概要二、三代吧。但說實在的，50年後 個人是覺得台北不會差到哪，但現在如雨後春筍的新區... 別說50年了，那個強盛超過30年的？

diy的嘴真的很臭，講什麼低端垃圾，你買在桃園就比較香就不是垃圾嗎??做人的道理學一下，不要丟桃園人的臉!!

今年一直有種感覺，如果有能力好像真的該買雙北都更物件，只有微博之力買南二都。

都更物件最好有很多閒錢再玩，變因很大，一卡數十年沒影響的話可以考慮。

台北低端公寓垃圾又出來裝有錢人 笑死每次我那當老師台北公寓垃圾窮鬼朋友都很愛來跟我們這種做生意的談房地產結果談半天才知道原來他家裡就一間台北垃圾2000萬公寓我們光竹北一個地方就十間5年內新屋了台北老公寓幾乎都是低端窮人裝逼現在才知道很多住公寓的低端垃圾自己這輩子的收入都還買不起他自己手上的破公寓也難怪會以破公寓自豪破公寓仔就是沒錢買得起4000萬以上的大樓才跑去住沒電梯的公寓

新竹很值得膨脹，畢竟股房薪combo。但這個是基數問題。過度膨脹到跟台北比有錢？可能就太超過了。

有人規定有台北就公寓就不能買竹北青埔投資嗎哈哈？好氣投資跟生活是兩碼事

台北老公寓仔裝什麼有錢人啦在台北當老師可以說自己手機有錢人富豪？神經病老公寓廢柴整天自以為自己可以跟住帝寶那群相提並論 白目

台北老公寓仔：我是台北門牌，帝寶也是台北門牌，所以我是有錢人這就是老公寓仔的廢物邏輯老公寓受薪低端仔 整天把台北富豪的財產當成自己的來炫富笑死人自住老公寓的9成以上就是窮鬼有錢你早就買大樓了 還會窮逼到去買老公寓住公寓就是窮逼在住的 公寓仔還不承認？要買台北環境 結果買不起台北大樓 笑死只能摸摸鼻子爬樓梯住公寓

怎麼這麼氣噗噗，是女友被住公寓的公務員搶走了還是？

因為大盤快要A到綠了吧，笑死

看人怎麼買，買北市就3-4間，換到台中十幾間收租不爽嗎？基期低漲幅大

老公寓仔都是低薪廢物 買不起台北市大樓才安慰自己健康爬梯 追垃圾車 笑死問了一圈自住在老公寓裡面的名下大多就只有一間破公寓然後整天去外縣市假裝自己有錢人 笑死在台灣2000萬身家 就說自己是有錢人基本上會被笑死 連七期詐騙仔都比公寓飯桶有錢

D大的留言直接曝露了自己的水平

看到笑出來，自己朋友圈水平是這樣，卻來這邊吼？ 是搞錯了什麼嗎

有人被戳到 快笑死

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