【隱藏的真相: 房市轉冷、價量背離、抓最後的老鼠】
中古屋: 換屋族換不起、銀行拒貸、實登新高蓋牌
有基礎常識的民眾應該知道 #每月買賣移轉棟數 = #中古屋買賣成交數量 + #預售屋新屋
交屋移轉量 ！
所以直接拿買賣移轉棟數來評論當下時間點的房市買氣有失公允，況且面臨史上最大交屋
潮，更易失真
於是我們在內政部實價登錄網站，以『三年以上』屋齡之中古屋統計各重點區域的上半年
成交數量！這樣的數據比較能排除預售屋交屋的偏差影響(bias)，也較能真實反映當下的
房市熱況！
由圖表可看出，不論是蛋黃區、蛋白區，在三月份因電價調漲之通膨預期帶動創下
新高後，成交量便一路向下！甚至成交量已跌破去年12月的成交數量！
除了因為四月403大地震讓一部份人清醒外導致買方縮手，房價高漲到 #換屋族換不起 ，
更是導致成屋買氣減少的原因之一
而在 6、7月的各大新聞報導中發現，五大房仲買賣成交數量與五月相比是逐月衰退，所
以也可以預期 6、7月實際的成屋買賣數量(實價登錄)只會更慘
這些數據都指向一件事:#願意買房與有能力買房的人越來越少
那房仲與投資客怎麼因應？？
只剩一招: #賣不掉加價賣！對！就是只剩這101招！所以你不時看到之前沒賣掉的物件過
陣子又上架，而且價格也調高了！說穿了，#就是在等一個盤子！
預售屋: 張飛打岳飛，期貨價跨時空互打！
那至於預售屋呢？ 原則上現在是建商跨時空互打的混戰！自從建商推出 #低首付、#長工
期、#建商優付貸 等大開槓桿的付款方式後，就變成張飛打岳飛的混戰！舉例如下:
A建商: 2030年完工、低首付，每坪100萬元！
B建商: 2028年完工、低首付，早2年完工讓你及早入住，地點也不差，沒理由不能賣到10
0萬元/坪啊！
C建商: 2025年交屋，一年後就能馬上入住，地點機能都有，沒道理我要便宜賣啊！
從上面這個例子就可以看出，當大家只以價格為主要指標做比較時，建商之間就會
形成追價效應，造成預售屋價格飆漲，進而帶動中古屋追漲！
但這個價格其實是 #未來六年後的房價，但是導致所有建商與新建案開始追價，形成我們
所謂『張飛打岳飛』的局面！(有沒有賣掉不重要，反正鎖貨不賣、偶爾偷賣，消費者也
都不知道真實銷售狀況 )
其實要解決這個亂象也很簡單，#取消預售屋制度採先建後售 或者是 #規定預售屋合約一
律兩年內必須交屋，這樣才能消除亂開價追價的預售屋亂象！ 盼 內政部 鼓起勇氣好
好整頓預售屋的開價亂象！
最後一定有人問，那下半年房市走勢呢？
答案很簡單，#大家在抓最後一隻老鼠
不過這個老鼠越來越少，要抓不容易囉！即使抓到，銀行也不敢付錢買單啊！
https://i.imgur.com/wI8tQWA.jpeg
心得：
股票崩 房市轉冷 銀行拒貸 下半年要出大事了