各位前輩大大好
跟著房產版幾個月
也在版上吸收了不少知識跟資訊
有兩個問題感覺還沒有思考的很透徹
想請益一下
1.如何小換大、舊換新？
常見的說法是先買一間老舊小（假設房價1000萬，自備200，貸800），再假設幾年後房價
漲20%，變成1200萬，此時賣出（不計稅率問題），手上自備款變成400萬（200+200），
於是就可以貸款八成買2000萬的房子，但這樣貸款不就變成1600萬嗎？寬限期過後每月還
款就變成貸800萬的兩倍（以2.185%，貸30年，寬限3年試算寬限期後每月還款要65000）
！這應該不是一個上班族能負擔的吧！
尤其2000萬在北市跟新北第一環已經幾乎買不到新的2房平車物件了…
2.房貸最終何時還完？
延續上題，網路上有些回答是那就寬限期結束賣掉再換下一間，或是轉貸，這樣就又重新
開始！
但隨著年紀變大，銀行願意核貸的成數跟還款年限應該也會逐漸變少，等於被強迫加速還
錢，這樣如果持續換屋甚至買2間以上的，貸款到底要怎麼還完呢？
以上請各位分享看法
感謝！

你都只還寬限嗎？

第一題的命題建立在你如果沒買的話連背債的資格都沒有 漲幅要靠自己收入掙

科技業可能不準，當初買三房車便宜，七年不到就還完了

你完全搞錯了，小換大舊換新是要加入炒房的，先買兩間以上小房舊房，用收租來還房貸，等N年後兩間賣掉換成一間新房大房

其實小換大，市場行情變差 小換大更好換..

只操作一間，永遠不可能追上大房新房漲幅

但現在買第二房的路也差不多要被政府封死了

你的concern是對的。這套被推崇是因為大多人是缺頭期不是缺房貸金流

其實最佳解是一直買 一直貸 永遠不要還完 債留子孫還完房貸的下一個動作就是再refinance貸更多出來

我自己的收入 八成六成四成四成，四間低總房貸都扛得過，加我老婆八成六成四成，三間。我們可以扛7間欸。但缺頭期啊，所以到現在才交屋兩間+預售一間

會有質押買債卷股票部位等部位增值後賣掉多出更多第二間頭期款，但要記得，都有風險

反過來說 換大一點兩三千萬 金流就扛不過的人，無論直上還是小換大，本來就買不起啊。這不是金流扛不過的人看考慮的事

L大，看到你說質押，好奇問一下，你當初跟ceca比的高股息目前報酬是+多少趴？

我看一下喔

房貸沒有人在還完的，自住完漲價那麼多獲利了結，除了貸款打平還大賺一筆。選擇永遠比努力重要

https://i.imgur.com/MQGWGGo.jpeg今天收盤22.31所以略低於8.04% 可能是7.5%左右吧

確實收入要隨時間增加，這裡許多人本業收入都滿高的...

02/16到今天剛好七個月至於橋科水岸花園，他七八月實登出不來

感謝L大資訊實登是不是要等2~3個月，目前9月，應該只到6~7月初

對，目前只有看到最多6月https://i.imgur.com/03bafG6.jpeg最後一比有兩個車位，突破30萬，我覺得車位有點灌進去比較公允的是28萬/坪 ，三月18樓

小換大是3.4年前才有機會的現在幾乎不可能了 漲勢太過誇張

我剛剛抓三間平均值來算，12月到5月，半年，從24.3到25.7，1.4萬價差大概就是5.7%增幅，供參考

最近幾個月全台實登好怪，感覺很灌水，突然要拉高價格一樣。

對，那他要比的那一戶有實登是25.7萬成交https://i.imgur.com/yibPlZu.jpeg

12月抓三間，5月抓三間，車位價格都是當月一樣的，這樣當作每坪平均價格，比較有比對意義不好意思啊，回歸給原po討論，我離題了

https://i.imgur.com/R4AyoCX.jpeg以28萬賣出，是沒賺的，他要上去30萬才有機會打平，我想說一定會上去30啦

舊換新就是先買自己用夠用大小的15-20年屋然後好好整理修繕等明顯V轉期間先買新再賣舊

謝謝L大，持續追蹤，我也很想知道，畢竟不少人推崇股票，也有不少人走房地產，自己蠻好奇現下哪一個比較好

現在嗎？都不好債券槓桿流吧

不客氣，另外還有一點當初的命題是兩百萬起跑，房子可以貸款新青安槓桿八成，股票就全數投入不質押，五年後看報酬所以還早... 但我現在很好奇這波限貸凍量，這邊的交

房基本上 自住的話 現在不一定要看地點山上海邊烙屎潮吧？後照鏡超多的屢試不爽

易量應該會鎖，可能會有一段時間沒什麼參考價

真的完全腦子扭到亂買的 一套幾十年都很正常然後解套期大概一生只有少數時間

沒錯 之前沒上到車的沒機會了，貸款難貸利率又高，租金投報率又變低cover 不了貸款，只能靠本業硬實力了QQ

選人擠人自住的市區多溫暖阿

幾年後的預售屋交屋才真的刺激，一狗票買去年+80%的今年的實價登錄跟本小意思成屋跟本沒有預售屋瘋狂

碳稅沒啥影響 重點是電費再來是通勤費用和生活開銷VS造價 誰的成長可能性高我壓通勤+生活開銷30年以上的級別回補

碳費和電力會衝擊鋼鐵廠喔，雙重夾擊

哪裏的預售+80%這麽狂？

但是，那是未來2025-2026的事情

小換大也要你有能力買，月薪不夠怎麼貸款，總結專注本業

用eco 城市 運作的觀點去看

現在因為中國鋼鐵產能過剩，鋼價落底

我用紐約的碳稅去算台灣的連一坪都差不到一萬了

青埔就差不多+80%了，+40%的機捷沿線一大堆

也就是用十年可能最高值去算了新聞那些一堆鬼扯的啦 XD

月薪5萬以下的乖乖去買舊公寓，與20年內房無緣

碳稅給的是漲的理由，不是說真的要這樣做

鋼鐵電爐廠是工業用電，加上在台灣鋼鐵業也沒有碳費免除額

當房產成為金融商品，它就帶有部份股票的性質。94有題材就會噴，他媽的才不管你有沒有收益

如果真的和新聞講的那樣差異老早就故意卡多點成屋了卡成屋才能吃到價差

工業用電明年漲定，10-15%，

高雄剛好產業轉型（？！

我算的是單價用紐約的 其他免除額沒用用他們大樓造價碳排放和單價去算的

要用台灣的模型下去算，因為工業用電起漲/電爐廠是用電大戶/碳費300-500逐年成長

政府態度蠻明顯的，就是要讓石化鋼鐵這種高污染高耗能又賠錢的產業從南部般走，把高科技移下南部改善空污

永遠只繳寬限期 賺價差 很難嗎？

電費早該漲了好嗎

碳影響程度很低 電重多了，但是電影響 生活成本+通勤生活成本+通勤 台灣還沒全部反應才是問題

新竹過去的經驗是能一次到位最佳，漲太兇小換大本業要有大幅躍升。

碳稅只是一個藉口而已

台灣因為沒有生產原物料，鋼鐵成本=廢鋼和鐵礦砂等原料物價+工業用電+人力成本+半成品裁切加工+運費+毛利

生活成本 + 通勤的另一個例子，就高鐵。如果不是今天有人提到後龍，我壓根兒不會想到有人真的新烏日竹北通勤，更聊齋的是這成本還真的可以接受

鼓勵你石化鋼鐵業長點眼自己外移，把地留給台GG

其中廢鋼和鐵礦砂或煤隨用原物料波動

工業用電 上漲有他的限制在 台灣是出口導向漲多了 先死的是出口業 還想什麼建築成本？地價都要跌了

小換大就是從蛋黃搬到蛋白，就是這麼簡單

我是了解到，最近三個月有鋼鐵大廠在跟下游喊一噸+300特別碳費預收，被下游罵到爆

你現在只是拿錢去補助台電而已

台灣除了晶圓外其他產業是能和大陸 光電 水力 核能打嗎=..=

台灣現在就只剩下半導體阿

現在都在等上海微電到底什麼狀況

要跟中國爭本來就是件很弔詭的事。能跟中國全方位競爭的就只有美國，其它國家保持在某些領域領先就不錯了一直不懂那些事事都要爭第一的在想什麼。自己基本盤有多大不了解嗎？

好啦有點歪樓了 回原PO房貸沒有還完的一天，只要你的本業凈收入沒有遠遠大於房貸，都會一直借下去

今年不看，要看3-4年後，最慢5年。會有壓力這波預售行情+寬限，會很有壓力。如果剛好遇到經濟循環

本業凈收入=稅後收入-支出-保守部位儲蓄

1%你拿1%回推造價影響 單價是多少=..=

那是對鋼鐵廠是1-2%毛利，而且只有碳權不算電費，加上電費是另外1-2%所以3-4%，你還沒有賣給下游鋼鐵加工廠和營造最後到業主建商建商也還沒算跟營造買到的漲價鋼鐵回推到房價

這種影響是遞增的，沒有上游+1%，下游也乖乖+1%

對啊 最後你覺得 一坪能+幾千你算看看阿

現在豐興廠交鋼筋價是18000，算300碳權+300電費，就3趴

含管銷能摸萬就頂天了 然後新聞上說差幾十趴lol

我就說南部有鋼鐵廠施壓下游+300特別預售碳權費，下游和發包營造直接聯合拒絕

所以生活開銷+通勤反而成本上升的比造價快

溫暖的市區～

那種抵制沒啥鬼用阿=..=

我還沒算水泥的碳權，水泥也是沒有免除額

地買便宜一點價差還比較大他們老早就自己喊未來價加上去了，鬼扯lol加上去真的沒多少

所以這未來2025-2026年的營造成本的隱憂，不會什麼都是十幾趴這麼誇張，但肯定有5-8%至少

成本上去了 賣價不見得上的去 抵制不就一樣

抵制不了，鋼鐵業的政治力和壟斷性很強除非... 需求變差 那就是供需拉鋸鋼鐵業是台灣少數壟斷特許企業，進入門檻比想像中高同時也有很強的議價能力南部哪個鋼廠，我不說誰，講難聽，太小所以他這樣搞，被圍剿，但如果北東鋼/中豐興/南中鋼一起哪個基本上下游到業主建商都乖乖吞

丸子 我還有好幾張中鋼股票QQ 以前都拿來領紀念品

賣一賣，我鋼鐵股-50%倉位

大成可以看一下，我默默建倉中

賣雞肉雞蛋還是大成鋼

雞肉大成

我也蠻喜歡大成的，今年應該也是EPS 4左右

不管經濟怎麼走，食品還是民生必須品，eps4今年應該是沒問題，依照慣例都會從9月底開始往上走，回基本面，大概20%獲利空間，每個人操作不一樣，僅供參考

同意，我這一波沒砍的就食品股，大成和統一

碳稅 電費 基本工資 影響最大的其實是 維持開銷，尤其是出口

統一有跌嗎 以往都是70甚至6開頭 現在都8開頭了

而且講個不動產相關，大成在嘉義馬稠後有不少土地

新北市一環是什麼東西，支那語？

金融還有華南，估計明年應該要到30，不過最大的變數就是配息，今年eps1.8應該問題不大，算上配息率，5%殖利率回推，股價30問題不大

我剛看我大成是2022年建倉，均價大概50/股，領了三次股息大概44-45/股買了三百張左右，算穩健，最近會在打開上半年財報細讀一下是否值得加碼

一環不是支那語吧不是都說一線二線

新北一環都說幾年了那個ID不識字吧

最根本的做法就是想辦法增加自己的收入才能換房啊，沒什麼實務經驗一次買好幾間絕對爆炸，因為有很多房貸以外的成本，例如裝潢都要現金

上面大大講的可是跟現在買預售的年輕人想的不一樣......

關鍵字：槓桿，買樓收租

好好笑～怎麼會換算股票報酬時拿最近的市值 換算房價增值時卻說近期實登有灌水嫌疑所以用三月的資料？？所以6208也要用3月的市值？？ 更何況扣掉車位灌水換算單坪價其實更高好嗎….

賺錢賺快一點

買老舊小是讓你有機會小換大，沒買你什麼機會都沒有，有錢當然直上三房，問題就是你沒錢阿，懂？

二房才好賺 三房不好賺漲不多 出租也不好租

高手就是借的多而不是還的快

大量囤二房 賺增值 比較實在

這篇問得很好啊 房版一直教人家轉貸炒房 卻沒理性分析何時開把這場遊戲結束

來這問就是不用還完 想還就還到死啊XD

我是買多間舊的裝修後出租，租別人新的大的來住

我是第一間給自己家庭住，岳父保守，都會追貸款進度，還完後其他間他就不問了，所以其他間就放著給房客幫忙還

想借問一下，第一次重購退稅不用住滿五年，第二戶才需要住滿五年始可買第三戶進行重購退稅？

沒說第一次不用吧 不是都要滿五年？

樓上，是的重構退稅的意義，因為‘’自住需求‘’，所以需要‘’賣舊房換新房自住‘’，重點是在換新房自住，所以給你節稅，但為了避免你濫用，所以才訂了新房綁五年至於第一間要綁多久才算自住沒有標準，但至少半年 一年有水電感應卡紀錄，會是比較安全。

232樓指的第一戶是第一次申請退稅時的舊屋嗎？ 那確實不用住滿5年就能申請 第一次申請時的新屋 要住滿5年才能申請下一次重購退稅

回主題1. 正常人就是能力範圍內一次到定位，金流ok、頭期足夠，預算越高越好，單間的貸款跟增貸限制較少，後續可以做很多財務操作。2. 只要資金可以創造出大於利息的收益，為什麼要還？

說到這個 要半年一年內還有水電紀錄其實也蠻怪的 依規定兩年內可申請重購退稅 那買新房之後人就搬過去啦 萬一這時房子不好賣賣了一年多才賣掉 依規定兩年內可申請 但難道就因為超過一年空著不符合自住嗎？要是偷偷租給別人沒報稅反而還有水電紀錄勒 到底訂來保障誰的

要用00713質押操作要準備多少比較穩？目標雙北

能玩到什麼地步，其實跟你還款能力還是息息相關，有人槓桿只能玩到極限月還五萬，有人極限可以到十五萬，什麼能力做什麼事就好，當然有夢最美，夢想有時可以逼自己想辦法擴大收入。

重購退稅跟400萬免稅能交互使用？

越買越郊區就可以了

第一題就很簡單，你要把資產 負債 現金流等項目分開討論你就會知道結果是資產增加 負債增加 現金流在減少你如果現金流嘎不過來是你挑的物件太重，但不代表其他人也沒辦法負擔，你最起碼聽過有錢人喜歡負債之類的說法吧有錢人就是讓資產膨脹，讓錢去滾，錢滾錢，越滾越多你看懂第一題就不會問第二題了，你沒有搞懂金融的運作方式，錢甚麼時候還完不重要，最好永遠不用還完，資產還是資產，負債不過是現金流的壓力來源罷了你負債越來越多但資產也越來越多，最終仍是正收益，金錢不過是銀行裡的一串數字罷了

感謝大大們的回答

先賣後租啊，賣的時候打半年租約不就好了

你以為貸款申請就會核喔實務上60歲找銀行被拒貸比比皆是想在那邊無限寬限的也不要做夢了一般你寬2次，都不還本金的情況下就差不多沒銀行鳥你了

樓上你要確耶。我問家人無限大法開多久，他跟我說開了2x年沒繳過本金。還得意的說他是vip都有繳利息。拿A7舉例，買900，五年漲800，他這樣繼續開寬銀行不會給他繼續寬限？他擔保品市值漲那麼多銀行不可能逼他還本金吧。

買低 出租

水位太滿 銀行現在就是壓寬限期壓很兇 之前狂開猛開突然發現事情大條了才在狂壓 超爛的風險控管

這政府就是很爛阿,不是大家都知道?

很簡單啦..你沒上車怎麼追得到前面的車子追不到就搭這台啊