※ 引述《jacklin999 (塵世迷途小書生)》之銘言：
: 非投客，今年已在台北買房了，可搜索我之前的文章。
: 可以預期的是，由於這波打房政策，房價應該有些鬆動
: 緩漲甚至小跌的可能性很大。
: 我很好奇的是，已知這狀況，且在房版義憤填膺的無房者，打算怎麼應付這局面？
: 是期待房價崩跌二十％，還是腰斬進場？
: 還是趁這個機會，找合適價格，最好能找五年平轉的房子，讓自己有個家？
: 如果自己終其一生都在等待買房，那死一萬條房蟲又與自己何干？求個爽？
: 其實住在自己買的房子，裝潢的漂亮又舒適，一點一點的還清貸款才是最爽的。
: 抱怨跟憤怒對自己人生毫無幫助。
: 必須考慮的是，假若真的有五年斷頭潮造成房價下跌。
: 那是不是要趁這個機會趕快入手
: 因為這一波投客斷頭造成的跌價，將會是很好的進場機會。
: 如果錯過，那又要等到什麼時候？
:
尼這葛問題R
問得很好
其實這陣子三不五時就有一些還沒進場想變小房蟲的菜雞在問我
既然現在不適合進場
那捨摸時候適合進場捏?
我先說結論
我建議各位 尤其八年級的
放棄靠炒房階級躍遷這種夢想
產業熱區除外
我跟ceca同年
70年次
我悶大概經歷過三葛較大的上漲波段
第一波 2003~2008
這波我這年紀有進場的人很少
第二波 2010~2015
這波有進場的就不少惹
第三波 2019~2024
差不多大半都有進場 起馬自住
三波合起來剛好是台灣房地產20年大多頭
大約8年左右一葛週期
實際上我這年紀變成房地產專家的
大半是第二波開始做起來 類似ceca
我不少同學朋友碰房地產的是這種
八年級的
大概只有上面第三波有些人進場
但是有一堆沒跟到
想等下一波進場撈
如果以八年為週期
那下一波大概
2027前後開始
不過捏
我常常跟人家講
總經關鍵數據
決定關鍵趨勢
雖然長期變數很多很難預測
但是關鍵數據關鍵趨勢不利的時候
就是敗多勝少
台灣房地產的關鍵數據
這樣講八
平常我悶在酸魯空
魯空R 整天少子化=房價崩盤 喊惹十年
房價越喊越高
魯空的關鍵錯誤在哪?
在戶數
少子化 但是戶數持續增加
每戶平均人數(戶量)變少
1998年台灣戶均人數3.44
2009 2.96
今年6月 2.51
真正問題來惹
尼看這三葛數字
戶均人數的下降速度越來越慢
1998->2009 平均每年戶均人數下降約0.044
2009->2024 下降速度變成年均0.03
我悶來假設一下
十年後2034年會怎樣
人口數預估的準確率一般不會太差
大概2250萬人
如果維持一樣戶量降速
那就是2.21
到時全台約有1020萬戶
目前台灣有約930萬戶
戶數增加約90萬
年均增速九萬
跟過去差不多
但是
如果戶量降速趨緩
假設戶量變2.25
全台2034總共1000萬戶
年均增速七萬
幾乎可以確定會供過於求
各家房地產開發商會先互相削價競爭
然後整併
縮小整體供給規模到跟增速差不多為止
簡單講
單就戶數戶量來推估
這波修正落底之後
要再發生大行情
難度很大
當然喇
政府搞一些刺激政策
會快速提升戶數減少戶量
十幾年前房價熱的那陣子戶數增加也偏高
最近更誇張 去年底 一年間戶數增加15萬
不過刺激之後過幾年戶數就會虛掉
慢慢把整體數據拉回歷史均線走勢
真有下一波的話 房價大概也會這樣漲一陣子就虛掉
我悶股仔喇
想摸底的人不知道比房地產多幾百萬倍
但是捏
摸底
很少有好下場der
除非尼對行情有十足把握
不然別想惹
接刀
hen恐怖der
例如
例如R
去接刀蒙R波
喔幹
每天晚上聶小倩
喔幹
精盡人亡也甘願
醒來發現
幹靠北 昨晚那葛其實4黑山老妖

謝教主指點

菜雞沒200甩履歷，8年級有錢的很多，免煩惱

有猛阿波還有聶小倩跟黑山老妖 給推

底下會出現外勞會買這種答案我猜

少子化應該只會在鄉下發酵

黑山老妖也是……風韻猶存！？

蒙R波始終逃不出一鞭

外勞買盤啦

黑山老妖XDDDD 都出來了

2034年新聞：民眾瘋搶i26、啦啦隊打棒球、黃金十年趕走台積用電怪獸克服缺電危機

所以這篇的論點是通殺，還是區域強者越強，蛋黃變更黃？

他沒有想強調啥 就是想不負責任的發個廢文吧XD

A7的會恨死你，躺著也中槍

通殺但是蛋黃留在最後殺

黑山老妖XDDD

供給少了老屋更新不夠快 失敗

國發會的研究有推估戶數頂點在2041年達到一千萬餘戶，要等供需發酵的只需要再等17年就行

蠻好奇教主有生小孩嗎

看法接近，這波下去之後再起很難營建已死，有事燒紙

觸手長舌控？

沒牙齒的才爽

不過零柰泥484沒考慮屋齡問題r

教主最近很嗨喔

教主跟千早愛音生小孩了 賺爛

黑山老妖放些時日變聶小倩我說股市

78年次吃到第三波 回頭看還行喇 報酬率還是很香

A7都被你喊死了

萌阿婆 很好啊

教主加入新房比例跟921前房子比例還有每年開工數 結論不會是供過於求

所以應該多搞更新 而不是開重劃

笑出來

兩個都對只是一個套用北部一個南部

戶數靠引進外勞買屋解決 YES

政府就是要讓南部爽到飛天 顧好選票

不要再害我少賺了

考慮屋齡是供不應求

靠邀後面幾局超好笑

只有我覺得彥州這次有在認真回ㄇ

每天晚上聶小倩 精盡人亡也甘願

怎麼沒有A7的來戰了…

第一波後面考慮當兵跟念碩士你們應該都才剛出社會高雄王跟媽媽要三千 教主是剛進AMD吧 當時有金融海嘯

教主錯了 冥禁黨很賤的 各種炒房爛招都會弄出來就算中共攻台 房價也會到歷史新高的

所以70年前面的大概要撐到馬英九卸任前才買房

推少子化數據 確實有隱憂

教主這蠻好笑的XD 我A7仔來了，套在一坪25CPA大找我嗎XD

高雄王的看法是會有短期冷盤或回檔應該是這一兩年

笑死

差在高雄王說明年 政府發動在今年9月 這是他失算

70年次左右真的經歷很多事耶 大學921畢業沒多久金融海嘯

推黑山老妖

70年次...大叔

之後就會跟上日本 大都會區有撐能成長 外圍有鬼城

黑山老妖晚上扮成聶小倩幹你 你還不是幹得併蹦叫

7年級會買房 買到60歲 還很長的光景

另外想討論，人數未變戶數需求完全正比

因為早年三代同堂住一戶，到現在獨身貴族一人一戶

少子化根本還沒影響到房地產

啊干，黑山！！！

更正一下：

推

另外想討論，人數未「必」與戶數需求完全正比

現在說少子化是早了點 但如果房子多的人是可以提前出場

很關鍵的問題是，整體消費力道成長是跟人口數成正比

目前明確是有單身貴族小家庭想法導致小坪戶數大增

目標放在十年後，當然可以炒，只是鋼需會轉變成65y以上的退休潮

這篇可以喔，厲害厲害

這篇的說法很絕望耶，意思是就算這波殺個三到五年殺到見骨了，之後的房房地產也沒有大漲機會，連抄底都不值得，這太黑暗太黑暗了啊啊啊

5~10年之後，65歲以上的人就比20歲以下的人多，建商早晚也會慢慢轉變朝這個客群推案

但是 20 年屋變 40 年老屋這部分，也是一個變因

那就是要推無障礙空間？方便輪椅進出？

笑死可以喔

現在已經有建商在朝這個方向努力，不過還沒有掌握到重點，需要多些時間發展

我看尼是不懂外勞買房喔

你就都買首購低價房 漲跌都沒差多少 預測哪知道

有，看到建商目前為了符合獎勵容積，會在低樓層

然後現在真的只能靠股票了，至少房子去槓桿，真的沒什麼優勢了

聶小倩都出來了

魯蛇現在就預約長庚養長庚養生村 怕老了排不到

美國轉弱該下來的本來就要下來，小學生也懂

我是估下波起漲2029 比教主抓的晚兩年 一起來見證吧

真正要跌也不是現在

到底對蒙R波有什麼深仇大恨...不是大家早晚都要住的嗎..

教主這個戶數對應人口的點讚讚

少講兩點, 屋齡 & 新住民政策

嘎爆尼遮格萌R波空仔

屋齡其實在思考欸，這個區域性差別很大

廢文，有夠廢，不知所云～

比方說退休宅需不需要每戶有車位？ 這樣的規劃是否浪費，對輪椅族的獨居者也用不到，增加無謂的支出

像台北市一品大廈 有差年限嗎？

還有華人的尿性，預計戶數還是會變多電農奴隸思想的層面也要考慮進來

教主安安

新住民是在思考

不得不配服...雖然是機八人...,不過確實有料

畢竟目前要吸引新住民落地生根

下床到廁所的距離最好2公尺內，格局有沒有符合？

需要條件比周邊國家日韓還要更好才會有足夠動力，吸引過來。教主是抓大方向數據來看沒錯

新住民議題還久的勒，你們給他們那麼低的薪水然後要他們在這邊買被亂炒的房價

為什麼要挑印度 政府下了一盤很大的棋....

什麼蒙R波，是夜總會，亂講。

教主這樣算有盲點，因為戶數成長會反應城鄉差距。扣掉台北這種是因為太貴把人洗出去的，多數人口老化的地區是年青人口移出。所以老化嚴重的區域戶數也會提早反轉，而都會地區的戶數成長則會維持較長。所以單用一個平均數計算不太準，要看區域而定。台灣接下來會像日本一樣，都會區房價在修正後反彈是可預期的、只差在修正時間跟幅度。但一些偏鄉或離蛋黃區太遠的，就很有機會變成教主講的那樣。

房子現在不只去槓桿而已，還有持有成本+交易成本+時間成本，以投資角度而言不用細算估算就知道沒什麼肉了。

帥過頭有說過 已經沒肉了

還有一點，要看對岸半導體發展狀況

新住民不好說，在台灣一千萬買 2房，回去可以買個有分前後棟的莊園

跟美國 哈哈哈哈，結合景氣，才能知道判斷何時落底

黑山老妖年輕也很正，其實都接刀

新住民韌性其實很強 他買一間不起眼店面一邊自住一邊做吃的也是能做好幾年有的就是想離開原生地域, 有的則是賺夠了回國買房

新住民比起日韓的優勢應該產業吧台灣至少工廠還蠻多的，然後薪資其實還可以，尤其是要給人長期居留權的職位，薪水有一些限制

這篇讓我想到阿月紅茶冰 建議上文再更專業一點製造反差

黑山老妖雌雄同體 怕爆

新住民一千萬在台灣住手槍房，跟回東南亞當員外，會選哪一個？東南亞房價說不定還會狂飆

板上就有不少留美工作有居留權的人，他們在美國就不買房子嗎

印度人如果要逃離種姓制度應該不太想回去竹科有印度工程師 但不多

亞洲人留美很多是去當高階白領搶白人高薪工作的，你有被越南人搶過工作嗎

其實這二十年房市只是跟上通膨 賺只是相對薪資而已

有啊，不然白人抗議啥台灣人也抗議啊，新聞不是都有報？

黑山老妖hen可怕

有數據分析很棒

租不如買，買房當投資，這些台灣人能想到，你以為其他國家的人就想不到嗎==，假設台灣買房政策沒有那麼限縮，你看他們愛不愛買

沒算屋齡分佈，是覺得50年屋齡的黑山老妖，跟新成屋聶小倩用起來都一樣嗎？

台灣大宗的外勞，印尼跟越南，法規上他們連想買都不能買啊

前幾年台灣戶政系統推估戶數2040達到最高峰，現在看來確定會往前推移了，台灣房地產多頭大概剩這次最後一波了

這次有明確數據 給推

不是說老屋裝潢起來裡面跟新的也沒兩樣？

教主厲害的是整個思緒很清晰也有數據

是說算屋齡 也記得把公設比與交通便利因子也算進去 嘻嘻

但畢竟不是專業炒房的

供三小啦 但有笑有推

每篇都要有蒙R波

現有很多區域房子都老的不像話了，那些老房破房慢慢被市場淘汰不用算嗎？

這個文有夠老

濛R波教主

台北台中那種蛋黃區就不用想戶數減少要就快買，其他要看政府開發走向

這個言論也是很久以前聽過了，啊就不知道為什麼每次都能奇蹟般挺過去

教主開示，我繼續等

黑山老妖哈哈哈

台中74內一堆建商買地，別想崩啦

開始變成JOKE版了XDDDD

彥州有個誤區就是沒考量到很多超老房子其實都可以視為無效供給，雙北地區新房產出量其實遠大於房子老化

每晚聶小倩

5~10年後是財團的大型養老村時代了 跟遊樂園一樣裡面應有盡有 不然就是鄉下種田 誰要買什麼退休房

黑山老妖嚇到閃尿

大型養老村跟日本老團地都更成新集合式住宅有87%像台灣一直都是走日本的老路

沒算屋齡吧，以後北部60 70年屋齡的房子真的會有人要住？

外勞買房以為是解藥的可以清醒，人家幹嘛不回去買 ，又大又舒服，老婆還可以多娶一個原來幾位房神股神都這麼老了，看來我不到40算是幸福的

不是無效供給 是台北的老房子 普遍普遍也買不起

蒙阿波

笑死 真有人以為台北老房是無效供給？ 台北中古屋轉賣多快脫手要不要了解一下

完全認同，要靠炒房翻身除非你家本身就有錢了

終於可以殺爆那些外拋仔

那你要算這些，要不要看一下生不如死人口

台北老屋低總價才是最多人要的 買得起新大 很少

中古屋的原屋主死掉後，子女不能住嗎這樣算更慘供給量不止大於戶數增加，還大於人口數

雙北老房也要有雙北情節的人才會去當盤子吧？ 這種人有辦法支撐未來十年雙北房市？

我A7 一坪28，大崩盤有機會虧錢嗎？

六都蛋白蛋黃不用怕 基本上無感 蛋殼區買在低總價的也不怕 高總價就要擔心不好脫手 六都外的蛋黃勉強 蛋白就要擔心是不是買貴了

已經自住沒差 漲了你要換屋現在非常難大跌你也逃不掉除非你單身無小孩, 家裡空空那是可以先賣掉-->租屋,再換屋

八年級第三波兩間雙北蛋黃，好險有上車QQ

不會等到2034啦，現在新青安尻下去起碼提早個5年

房屋老化有考慮嗎？老房子有人要的話現在也不會漲那麼兇，教主還是講股票好了

你沒看屋齡結論會差很多 台灣老房太多新房太少

之後2028要選舉，搞不好2027再寄出新青安3.0，再繼續加速戶數增加，搞不好還不用五年就能迎來供過於求了

所以之後新屋價格還是堅挺 老屋價格則要看移工政策

別太早舒服, 前幾年預售上車的 現在可能就...

老化假議題吧50老屋還不是一堆老人在住，真正會換屋屯屋的就前5%人而已

新青安有沒有 3.0 不曉得, 但信用管制一定有第8波

現在一堆8年級靠著新青安德政FOMO進場住個50年也差不多入土，加上又不生，根本沒有換屋需求(?

如果財政部再不處理持有稅率, 那打哪邊痛就繼續打

房市要繼續噴應該需要靠未來大量移民進場，像加拿大、澳洲這類的移民國家，不斷有新鮮的人承接創造需求，加上移民基本上都會生，保證下一代又一樣有需求

屋齡確實是一個關鍵很多人還不知道屋齡和健康有掛勾等到新聞不壓這方面的資訊時 就是新的一波開始

安啊~之後推新童安~房貸50年

澳洲有天然資源台灣的話 解放軍艦包圍你半個月讓你沒電超高齡社會不耐戰 就要準備喊兩岸一家親了

台灣新一代的根本不會有人覺得要戰爭，只有4-50年次的人才會有感覺欸lol

政府可從住辦混合下手 開放公司行號辦公室提供床位供員工住宿 享企業租稅優惠住新大樓睡公司 就不會有雙北老屋健康問題未來要讓子彈飛的確是很難 因為子彈要錢不如學仁愛礁 軍艦到你家門口 對往來船隻天天安檢對岸也有建國百年的名義要顧單身有房但無小孩-->高稅率,結婚有小孩-->稅率大減, 這可能是未來政策走向但學校一定是要先倒一波的, 不要一窩蜂跑去當老師

重點在聶小倩六都外，有蛋黃？沒捷運的不要出來亂新竹有一條六家線勉強算及格

20-22預售屋51萬戶 23.24 加起來20多萬戶 這兩個保底就70多萬戶了

好！這篇有用數據，不只是幹話，給推。原來你跟西卡是同年喔，難怪。歷來相愛相殺排名第二的就是同年，第一呢？同門！XD

都都有捷運 然後高捷越來越擠中捷電扶梯都關掉省錢 沒冷氣

沒報戶口的，可以算戶嗎？蚊子跟狗如果可以報戶口

老屋沒人住的話 那房子不就等於負資產XD 現在買房子背40年房貸然後等60年後報廢 投資個心酸XD

老妖懂得才多

講老屋的，如果房子現在你都買不起，未來新房子你買得起嗎？ 然後說以後老屋沒人要住，那現在手上有老屋的未來要殺到見血？

教主怎麼也加入魯空的行列了？塊陶啊

偏鄉正常老屋沒救 很大間交通方便也許地還有點用

笑死，軍艦包圍要花很多錢欸，先去賺錢吧，鼎泰豐都吃不起的地方還想開軍艦

應該是最後一波結束了啦 按照出生人口最多七年級來計算補習班一間開一間 廣設大學 22k 現在變消費主力 房市 車市 餐飲 漲漲漲 未來面對勞健保破產所以八 九年級 自住就可以了 想炒小心變大韭菜

謝謝教主，好好笑

蠻多人提到新住民的，如果新住民是指低階勞力的話，也不用想可以撐起什麼房價啦…

怕爆 黑山老妖

可以開放外資外勞買房啊，再割一波韮菜

你應該要擔心的是當中共真的完全吃不起鼎泰豐的時候就會用台灣17倍的軍費支出開軍艦出來了

看看俄羅斯打成那個慘樣，傻了才會跟風

啊不對 今年創新高16.5倍 如果還創新高就不只然後這樣子十年之後累積差距會很可觀

萌R波雖遲但到

所以才說不用打 圍起來就好,然後台積電已經海外設廠啦

推，我剛好在第一波第三波進場

人比鬼可怕 寶山 南港 公墓還不是照炒爆

AMD摸底的你贏了

這篇真的比較認真給推，ceca 常說外國人力來接這個是我跟他看法最大的歧異之一

少子化的影響大概再過8~10年差不多吧，現在這兩年一堆大學都退場了，10年後這些人也差不多3X歲

@mcgrady 提的老房子也是事實但要考慮的是地的漲幅在熱區比建造成本的漲幅快

自稱房地產專家 根本無料騙神仔

老屋就是要等都更，來一個地震就知道了

建造成本漲幅早就在下降了 只剩土地成本在漲而已

北市一堆2、30年華廈跟停車位除了電梯三小都沒，沒管委會、沒收垃圾、沒管理員收包裹，這種我都不想住了，更何況是老公寓，以後誰會想住這些老房啊？台灣一直不對東南亞移民採取更積極的政策其實很詭異

沒有加10年通貨膨脹嗎?

平均每年會有幾戶房子過期呀

笑死 押韻 越來越有梗

zzzzz

原來你們也都是70的，跟我同屆

又在瞎扯 戶數雖然有影響 但重點還是政策跟熱錢多不多如果景氣好到爆炸政府又沒加強管制 戶數的影響根本小之又小

戶數看的是剛需，熱錢政策是投資兩個面向

廢文也會爆

負能量越來越多了唷

開放印度打工仔接盤，小房蟲的最後希望

其實就是三代同堂->兩代同堂->不跟父母住每戶人數到了一個程度就不會再降了 然後少子化要30、40年後才有顯著影響

教主你最近負能量不足啊，是不是賺太多了

A7要崩了 預售25收

每天晚上聶小倩 精盡人亡也甘願 教主文采翩翩XDDD

印度100萬台幣可以蓋一棟房子吧 誰來這裡跟你買鳥籠來住

但人均面積一直上升 而且後面有ai彷真機器人 搞不好1人1戶的日子會來捏

台灣位於地震帶是個先天劣勢，連帶屋齡的確影響很大，房子舊到一個程度是會有很高安全風險的，這是我覺得台灣人在居住上很吃虧的地方，不管熱不熱愛投資房地產，幾乎都要花很高比例的資產在處理居住需求。

XD

推黑山老妖

這篇失敗，需求來源老屋換新同樣強烈不要說地震啦光老了不能爬樓梯這件事就很剛需

太扯 a十郎其實刀子嘴 豆腐心吧

老屋換新(X) 再買一間 老屋等都更(0) 我看到都是這樣較多 台北都是去新北買新的自己柱

其實戶數增加 每戶人數減少還有尾巴段在走 自住節稅需求限貸也造成一些父母現在比較甘願 房子乾脆買小孩名字

感謝分享 記錄一下

皓哥去年就講過了

這次我終於要噓了.尼忘了你自己的農奴求偶焦慮新房論沒有看新屋供給(法規容積的重大改變)剛剛的分析是無效我最近還有自創一個新論點叫做老人回頭買電梯論以後的老人要的生活品質越來越高了還要追逐電梯房型

老了可以爬樓啊 台北老公寓老人家請外勞協助上下樓

這波是台積電夠猛有撐住喔，萬一被追上了...這畫面好美我不敢想像

外勞一個月薪水 *12 * 未來要爬幾年

七年級遇到很多危機 但也遇到很多翻身的機會

確實 這波沒回落都還好，但回落後就很難突破

教主聖明XDDDD

萌R波小房蟲又被嘴爛 笑死

老人回頭買電梯這個理論 央行這波就給你封死了父母雙全 名下一間是可以解套喇 但貸款成數低 要拿大筆現金 多數老人不會想跟你搏的 爽也是爽到兒女而已我老娘都不願意賣老家25年電梯換台北電梯了 不想賭阿btw最近信義永慶關注清單一直跳出降價 是我被鬼遮眼嗎

房板會說問就是引進外勞和陸配取得身分證啦大不了又用撐香港大幅接收中國人來投票統一

A7被臭到炸真慘

戶數戶量這個數據很讚，以往大家都是用喊的，教主直接數據化，很值得觀察這個數據

這就是ceca講不出的料，有沒有讀書還是有差別的，表達跟資訊的呈現騙不了人

還在中國封鎖論？？中國真的那麼傻給美日藉口就笨了，要顧建國百年靠騙的就好，已經從1949騙到現在真的不缺這幾年，習再讓中國房產繼續跌，看是內亂先來還是建國百年先到

感謝分享

幫蒙R波的黑山老妖噓尼

教主英明

教主是不是夢到張國榮

笑死 梗王耶

笑死

皓哥也有類似觀點等戶數見頂後房價就會反轉了

教主 橋頭楠梓算產業熱區嗎

6

教主>>>>>C咖 簡單扼要明瞭！c咖講一堆胡言亂語 ～講白就是政策做多幫他。政策反向就吃屎了！嗚嗚嗚！

A7真的趕快去洗洗睡