→ AdamHsu : 是造價上漲還是地價上漲不影響房價？
進一步解釋為什麼會出現這些土開分析上的反直覺邏輯
土開法原始的公式是：
房價 = (地價 + 造價) × (1 + 費用率 + 利潤率)
購地上會被簡約成這種概念：
地價 = 房價 - 造價 - 費用 - 利潤
土評下的最終結果則導成：
利潤 = 房價 - 地價 - 造價 - 費用
其實都是同一套公式左右移轉而已
但不同的角色定位有不同的目的，所以重心不同
原則上 預期房價 是由老闆定的 (利潤率也是)
土評人員可以先假設一個預期房價
老闆有要求時再從excel表格中改變房價參數
而土評人員的重點則在抓穩造價及費用率
怎麼樣抓預期？就是同業交流市調
所以老闆和土評人員作的市調是不一樣的
老闆市調：同業預期房價、同業預期利潤率
土評市調：同業預期造價、同業費用率、同業坪效
正因為原則上房價是老闆最終拍板決定
所以房價先當定值
於是簡易土開購地公式：地價=房價-造價時
造價的變動反應，是會從地價反映的
某種程度上，為什麼寶佳購地特別強？
如果問得到同業，給的答案87%是：
「沒辦法寶佳很會壓造價。」
回到原問題，是造價上漲還是地價上漲不影響房價？
理論上的答案是，都不影響
只有房價往上估時，才會把地價往上估
房價沒往上估時，地主要抬價就隨他去，不然哪有買不到地的問題？
土地標售場合最經典的王道邏輯：
「哪有標不到土地，往上加100%、200%誰標不到？」
買不到土地只有一個可能：房價估不到
至於房價為什麼估不到？
問老闆呀？問我幹嘛
公司是老闆開的，要不要冒這個風險是老闆負責的
但最終來講，即便蛋黃蛋白的土地都買不到
蛋殼和蛋毛區都有土地的
偏鄉很多土地，容積單價只有8~10萬上下的
造價單價抓12萬，加上費用利潤率
最終房價27~29.7萬上下，這就是偏鄉新房的地板售價

另外補充一點：品牌建商能賣比別人貴，那是它的品牌價值，沒有因為它能賣比別人貴所以它就應該購地比較貴，這樣亂拉購地價是在抹滅自己品牌價值，是錯誤的財務分析邏輯。

年初做真偏鄉的甲建容積單價沒有8萬這麼高,可能一半都沒有造價抓12萬在雙北應該絕對不可能了,但是鄉下真的猛,很多都是不知道怎麼報出來的價格...12萬一坪還真的蓋得出來@@

我本來想說10.5或11的，前年其實我看過某上市建商蓋大樓只有9萬的，但說出來又要被魯多質疑了台中靠逢甲商圈那個重劃區，某上市建商3年前的推案，回算造價9萬多，我納悶到處問怎麼回事應該5年前的案了

五年前跟現在應該差不只一倍了,骷髏大文章也一直在說造價上漲,現在報土地給建商蓋大樓造價都是抓22起,13樓以下才可能低於20萬,鄉下地方是因為都蓋透天矮華廈才有10出頭造價

5年前坊間吹造價就吹破15了

但是看到建商2024年開價24萬還有利潤確實還是感到神奇我家前年自己親戚建商給我們的評估造價是13萬,但那時候詢其他營造跟建商報價也都是15up,我還再三確認13萬一坪真的能蓋嗎? 是哪邊有省料還是全毛胚報價?不對,你用吹這個字也很奇怪,2019年如果蓋SRC肯定也是破15萬啊....還是你們蓋的比較矮?

政府都用20萬一坪發包社宅了CC

筆記，所以實際建造成本一坪只要12萬以下，建商要賺爛了，那些爛尾的建商肯定是詐騙！

台北法規的關係本來就比新北再高,再來小基地的造價也比大基地高...所以說30萬我倒是沒有這麼訝異到覺得一定是假的.所以你認為現在的造價抓多少比較合理? 你前公司那邊還問的到資料嗎? 我這個月都還有在跟建商談,至少桃園新北20萬大家都覺得是差不多的數字...如果蓋好蓋久一點還會不太夠

有扣費用和利潤嗎？

沒有,我們討論都是這樣抓(地價*基本容積*1.6+造價20萬)*利潤....好像key錯,應該速算是 (地價/1.6/法容+造價)*1.3利

專業推！

然後這樣的單價跟附近預售屋的成交價做評估看土地有沒有入場價值

建築費用和營造利潤都要剝離，才是真正的營造成本，坊間的造價為什麼會差那麼多，就是因為沒剝離乾淨，所以造價已經先加一次費用利潤了，最後又再乘一次費用利潤為什麼要剝離乾淨，因為牽涉到在專案計算上的資金投報率問題，利潤要挖乾淨才能準確算投報、決定怎麼開財務槓桿

造價再抓上利潤的原因是建融利息也是成本,所以這樣抓安全一點...當然,都說是速算了...肯定沒有拉表出來精準沒錯

因為我離開業界許久了，才想出來講一下，不然誰管坊間怎麼算，多乘十次費用利潤率我也奉陪土建融利息是費用，會在費用率統一計算，有原因的另外一個很反邏輯的，某種程度上營造成本會當費用列

推，分享有料的

只有土地(及土融利息)能列成本

用加趴數的方式算，就是暴利了。

推

其實如果是當下買地當下推案抓三成利潤不會很暴利吧...這

事實是很多建商暴利 成本偷灌水

現買現推的利潤率抓22~25%，有些建商有本事壓造價，那要當成是他的本事，所以利潤率還是抓22~25%。至於囤地增益，那也是他的本事，所以財務計算上會另外開篇幅去算囤地增益。財務計算(尤其標售類)基本邏輯：憑自己本事獲得的，不能隨便歸零可以最後結案時認列利潤增加，不能一開始就認利潤，這樣標售地會大失誤

推「推文」

這麼多國家房價已經崩給你看了

感覺原始公式跟簡約後的購地概念 重點是不一樣的？原始公式造價是加號 購地概念變成減號假設遭遇極端狀況 造價短期暴漲 甚至超過暴漲前房價是否代表簡約算法不適用？

等號左式才是重點，右式則是根據重要性逐次往右遞減要站在那個角色思考才能看懂你的提問，很明顯只有多空邏輯而已，這點不改永遠看不懂然後三個公式是同一個公式，只是左右項互換而已

我家的三層樓辦公室是找認識的建設公司自建的，一坪17座標高雄，供參

我沒在管多空 我只是好奇 如果實務上遇到短期造價暴漲的狀況 會怎麼處理而已我知道公式同源 但你又說等號左式才是重點 但左式不斷更換 是否代表重點在不同公式不一？

現實社會有很多「乍看之下反邏輯」的事，其實背後都是有理由的，任何人身邊都會遇過。你的提問，意思是要我說服你為什麼，是能解釋，只是沒意義，因為你的潛意識是不想相信的，我全都說完篇幅很大，到時你也吸收不了，還是鑽研著其中一個牛角尖糾結。有沒有放下立場，站在我們角度看很清楚。哪一天你換做是解釋方的角色，你也會跟我做出同樣「不解釋」的決定。

不是 我就想提問實務 你預設問方立場跟能力幹嘛？難道一百個人問你同一個問題 你要預設一百種立場跟能力？ 如果是我 都發文了 有人提出問題 我如果有餘力當然解釋 不解釋的話我發文幹嘛

我覺得你走心認真了，本身同為業內，本來土地價格跟造價本來就會影響房價，土地你要怎麼壓價格….都被政府公開抬價了有人要住的區域，房價本身就是很難跌，造價真的太難控制，自己本身配合多個營造廠，沒有一個說得準，近期才剛發一塊林口集合宅，就19萬/坪樓地板，硬生生賣家硬拉了5%才補的回來利潤，利潤根本少得可憐，才15%只能說，太貴就不推案而已，供需失衡，但大者恆大吧，籌碼集中，新房子越集中，都是被有錢人拿走罷了

沒想到你估土開單價還蠻準的 不過1314萬造價應該15樓內吧

認真說你的速算，太飄了，誤差值至少2成以上，地價誤差至少10%，會追高二者造價本身這個《名詞》很容易讓人誤解，到底是樓地板造價還是銷坪造價，每間開發商都用不同基準在抓，所以才有兩種數字以上歡迎來討論，有土地歡迎來報

推