剛看到一篇好甜甜的重劃區新房
但有一個很大的迷思出現
“我買便宜 賣得比市場便宜就好了吧”
https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
預售換約的獲利
要建構在
1:市場多頭
2:產品稀有
3:自備尚未擴大
這三個要素
上面的圖顯示很清楚
一間1000萬的房子
訂簽開8% 工程款12%
要換約獲利就是紅色那一段
多頭的時候只要產品特別
比方2021年的時候
就有聽說江北國美面河岸
有買方貼600多萬
央北國美也是有人排隊
但如果市場不是多頭
產品也不是很特別
自備款又被拉大
就會有一個很麻煩的問題
就是自備太多啦
https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
好用一直用
以一個1000萬漲到1500的商品
這兩三年稀鬆平常
但買方如果要吃下來
除了自備一次要拉到700外
貸款金額也跟1500的八成沒毛線關係
因為換約=更名=合約金額不變
拿了700買了1500萬的房子
貸款就算貸到滿8成
還是從1000萬的八成開始算
如果市場非多頭 產品一般般
價差又擴很大的狀況下
消費者用一樣比例的頭期款
可以買到總價高很多的房子
為什麼說是迷思
就是很多人算價格算得很開心
整天算隔壁案子開了漲了
自己買多少 價差多少
整個晚上咯咯咯笑到睡不著
結果沒發現到換約的錢是要額外算
算到後面下一手出不到
就只好down價格
結果太慢行動 工程款不斷堆疊
利潤down的速度沒有工程款加得快
第二個迷思
就是真的運氣好換出去
45%房地合一也是妥妥的跑不掉
獲利拆一半 還要扣仲介費
以前成本可以扣很多
現在真的就少很多
https://i.imgur.com/bYslk08.jpeg
所以如果要換約
最好的時刻
就是現場該房型已經賣完
但接待中心還在賣
樣品屋還在 現場價格又拉上來
買方到現場看沒了 結果你有在賣
如果簽約沒多久工程款也沒繳多久
代表價差還不太大
基本上只要不貪心都很好跑
至於已經蓋到快上樑
工程款20%快繳完了
我是比較建議交屋後再賣啦
這樣下一手自備才拉得上來
補充一點
這波換約的量如果被逼出來
但沒有成交
就代表2021-2022的產品雖然有賺
但自備太高
以前寬鬆時代還可以貸八成
現在要留現金補貸差
超高自備的換約產品就會陷入窘境了
大概是這樣

不稀有，這點火都滅了

換約會讓人多掏錢的理由就是…https://i.imgur.com/VMnWwjq.jpeg要夠特別 夠想要 才會溢價去買

換約流通性問題，大家可能會拿中古出來賣，如果含自住3間以上

是的 為了避免貸差所以賣舊屋，這就是楊金龍政策的目的不是一堆人整天吹供給不足？那就透過政策創造供給

市場會開始釋量這篇說預售屋跑短的很清楚，大推

這篇只講一半, 另一半是針對投客角度的 但不提也好只能說那間從一開始找信義就注定無法真的秒殺了 XD因為信義不做XX案阿要賣自住就會是這篇講的狀況 只能等看看有沒有稀有的有錢自住剛好要買這案子其實原屋主要這樣搞 不如自己交屋放五年就好 lol

s87大講到精髓 能自備五百萬的東西為什麼要自備七百萬呢

重點是那一間幹嘛不放到過戶後賣銀行鑑價都會上來了，買方自備款相對準備少。為什麼要讓利出售這個才是訊號，既然過戶後穩賺 賺更大，為何現在就要跑跟找哪一家房仲來說，根本不是重點吹成這樣，結果到最後還po板上，根本 是警訊說便宜、說划算，說滿嘴。結果沒人買 這就是市場。

這我跟你想的就不一樣了, 警訊看單一個案容易失真你怎知道原PO是啥原因要便宜賣 即便市況好的時候也會有

最好是單一案

北士科平轉 你接不接？

例如你想知道A7到底有沒有重災, 就拉一段區間出來看

數據統計都需要時間，都是落後指標

以這案子來說, 自住買方受眾要拿700自備本來就很困難同樣的案子拉去竹北, 就容易很多

管他誰接，市場沒人買單就是真相

A7是拿700萬現金的7嗎?...只能說能自備700的選擇很多吧

但他找信義PO出來, 就可以知道投客依這價格接的意願不大

不要再說秒殺了…這個時機點加700不管在哪都一樣，單價秒殺差額灌爆還不是卡，這就是預售換約的迷思，太多人被單價弄迷糊了，真正的秒殺是像國美江北開案才叫秒殺

信義不信義沒差，都不是關鍵。關鍵在自備款

就跟你說不是, 聽不懂我也沒辦法 lol自備款有差的只針對自住首購而且對自住買方來說, 不同區域 手骨粗度也不同

一切都是假的! 業障重 房價只會狂噴 哪個白癡賤賣?!

我就說了 同案例要加700的, 拖去竹北照樣秒殺

少來啦 青埔我就介紹過板上投資客去置產。人家也是掏幾百萬出來

沒有什麼自住、投客分別

青埔是青埔, A7是A7

這個就是邏輯上的問題，現在投資置產去買多戶數大社區大坪數基本上就是想不開，不管哪個區域都一樣，早就講過投資客買的房子最後一手就是自住客，真的精的投資客誰會傻傻讓你賺，自住不撿投資客更不會撿啦

過戶後這個價格會秒殺？不是有人好騙就是我離炒作太遠

對 我說的, 目前大部分買A7的自住客拿不出700去換約

板上A7不是說破5嗎 ，既然單坪33萬

視市場於無物啊 還說換個地方就秒殺 我會笑死

過戶後，鑑價有到。自備款下降，就有機會。

你房子長腳會走路 桃園跑到竹北啊

是啊，你自己都把主因說出來了XD

a7自住客有幾個交屋自備700萬的 這個抓個頭就出的來的答案。那個買1300要他自備5成650拿不出來才要拋到市場賣就這麼簡單。

t大是的，這就是個訊號

甚麼主因, 主因是原屋主設定賣方輪廓就狀況外上面已經講過 不想從講一次

凡正你討論也只會這一招沒事，習慣了

我從來沒吹過A7, 不過討論東西要滑坡太多 這真的不妥連個數據都沒出來, 想表現見微知著?? 那之後看結果先說喔 我也沒看好A7 怎樣的, 單純看之後A7有沒有像你

簡單說 就算他今天找非信義的，問題一樣在End

說的大量拋出來 :)

我怎知道為啥他不放? 你沒收過賤賣的房子?屋主幹嘛賤賣

S87大應該知道什麼內幕吧，但我只想講在市場氛圍下所有的內幕都不重要，換約重要的是時機點，太多甜甜價被自備款嘎上天，最後真的沒辦法只好割肉換約，這些都是105年發生的事情，歷史不斷的重演，如果萬般拉抬只為出，那麼出的時間點就非常重要

有人入手4字頭，現在要跑5字頭。你要的話說一聲 我介紹你過去

還有一點就是如果一開始就要換約，千萬不要找重複性太高的商品，才不會591打開來全部都是

就是看到不少開始了

明年交屋, 就算全現金買基本也要再放1年, 等於資金投2年

你馬上交屋馬上賣, 一年內大多都是原價去鑑價

市場最簡單，你自己都不進場了

抱歉 我知道的訊息就是買價一年內, 鑑價都不會落差太大我都全現金付了 哪有啥原本的銀行

你的全現金，也是另一間貸款出來的啦，想去美債洗一下。

房地合一扣到負的代銷仔不要再教人算了。

誰跟你掛四貸出來的, 我發現有人說你會腦補是真的欸回N 你看清楚 我不是說買了馬上賣 = =

因為他這個預售屋，是大波段前入手的他入手可能2字頭

實登都有拉 連哪一戶都查的到

你很會誤導，實務上不是如此

所以合約書上交屋會是2字頭，1200萬的總價

如果不是就好，老實說很多新手都不知道買賣成本很重

至於你說我買嗎? 以他現在這種賣法 我不買 投報太差換其他可以XX做的仲介 "單看報酬率" 才夠

早就說他是腦補仔幫人套人設了 受害者又增加了

講回到收投資件的邏輯, 本身的困難度本來就比較高

好啦重點不是講那戶 而是可換約產品都適用

A銀行現況是一年內不能在重新鑑價，然後新青安的買方兩年和三年內不能增貸。

用1700 去算持有2年的報酬, 太少了. 根本沒有讓我有動力

A7 3字頭現金買下以你們的標準怎麼看利潤都很夠呀嘻嘻

但是一交屋後就賣給B ,B只要不找A銀行都有機會鑑價提高，自備款減少這就是我說為什麼不過戶後再賣的原因，因為賺更多。代表就是被政策影響到，要跑。這就是個訊號今天無論是不是A7 ,出現這個狀況都是訊號不少地方都有啦，只是沒有po出來啦真的很多人嘴上說的嚇嚇叫，實操真的嚇死人。

我是站s87那邊的，他只強調A7買家手骨就是不粗，投客也不會炒到那麼高後才進場，投客現在大概等著蒙R波屍爆撿骨

尊重市場有這麼難嗎 不要再找理由了

那間單價33萬/坪XD

自己都說沒肉不想買了 還整天喊好便宜

回N, 那間對我來說 2026賣 現金投報大概8%左右找人頭 年均投報大概1x% 照我的方法 3x%後者 才有興趣 前兩者都還可以繼續等表 我就不PO了, 真有人想看再私我我只是要講投客收案子, 門檻比自住高

我知道你的方法啦，這邊就不說了

至於原屋主為啥不放著等交屋 我不會通靈 不知道我過去收賤賣案也只是看價格有沒有到 誰管他幹嘛 XD除非仲介自己講說 原屋主怎樣怎樣所以賤賣 加減聽而已

這篇只是要講預售換約的迷思而已，不是針對ㄋㄚˋ ㄧㄏㄨˋ那一戶

我其實本來有想回那篇, 方向是跟仲介說 他們在接委託案

沒辦法他就看到我說警訊，就高潮

的時候, 自己要比賣方更清楚潛在買方是誰

現在市場真的不少人在跑了，平轉、讓利都有不可能只看這一案例啦

個人體感, 近期在跑的, 沒有去年上半年 預售禁轉落日多去年預售禁轉落日跑成那樣, 天天群組至少幾十個在轉但我主要還是看價格就是了 (不過我不在意A7的價格 XD)我之前PO文也說了, 量大的重劃區可能存在不穩定因子但目前你要說A7整體烙賽了? 我個人是真沒看到拿股票來比喻, 可以講你是著重在左側交易 我是右側 lol

奇怪欸 為什麼要覺得有人跑，就等於烙賽只要市場不斷釋量，價格沒有往上整個氛圍就不一樣了，但不代表會崩會大跌啊

Okay, 那我修正原本以為你的看法, 不是烙賽是一直有釋出所以重點你也是看價格對吧? 價格目前我也沒看到修正

請問 33萬/坪 沒人接？板上A7實登說破5

... 唉唷 又回圈了 XDD你以為沒人接, 我認為是想買來自住的買不起而有錢吃下來的看不上那投報 就這樣

這算不算價格修正，我不知道。但是目前沒人買是真的。無論誰買，自住客 還是投資客，簡單說就是市場不買單。所以才說何不放到過戶，過戶照我那個方法走也沒有鑑價問題

對了如果33/坪沒人買, 這邏輯成立的話表示後面建商賣出去的案子也不會高於33/坪

其實除了自住買不起以外 那案有個大問題。那什麼狗屎格局，兩面採光還能畫成暗廳。不管是七百萬還是五百萬，有這實力的自住客才不會買暗廳

為何要放手，你說的沒人知道不能通靈。但他就是放手是事實。

過戶再賣就好了啊==

阿對呀 他賣便宜 你撿便宜 不是嗎? 我去年買一間17XX

是不是過戶再賣就好

是不是有鬼, 那我就不用買了 XD

居然畫成川字型，極致浪費

怎麼都沒人敢直接講A7，5字頭實登是有錢fomo 或是用1x間5字頭去拉那幾千戶的帳面價格，直白說就是萬般拉抬。

重點是市場上有沒有人買單

所以如果要說這價格賣不出去, 該觀察的是後續建案價格如果後續照樣賣4x 5x 就代表有人買單

現在房地產風向越來越差 大家都瑟瑟發抖了啦

過戶後再賣這個價格，如果還沒有被秒殺

好房網市區都還在漲啊@@

好房網的數據看起來是中古屋

我覺得各位說得都很有道理 但我歸納不出邏輯就推一下 表達感謝y

原來2023上半真的市況差，難怪好談價。

市區會漲為什麼不買市區就好╮(╯_╰)╭

邏輯就是出發點一個左側交易出發, 想要見微知著

拿這案講市場警訊真的太過。比較接近s87大說的，沒搞清楚買方輪廓。投資不會投這個吃現金這麼重的，而且這坪數在A7也不是好的投資物件；自住通常沒那麼多錢，然後自住有這麼多錢不會買這種爛格局。 明顯偏個案屬性問題

我說身邊就有投資客活生生案例在跑 現在進行式

市區比較會漲就不會一堆人去買A7了。市區沒爆噴啊A7帳面30漲到快60帳面漲一倍捏，帳面800萬變1600捏，才會有人要衝進去送。

講得是整個環境氛圍，而非針對區域、或是單一案

為什麼不放到過戶就好(`・ω・′)

真奇怪你怎麼知道沒人買？去問仲介吧.已經被訂走

那個人被金龍海嘯拿不出來650過戶

那恭喜啊，33萬/坪成交，有人拿7百多萬現金出來

這一波其實也只差一成啊...

原來被訂走了哦，那還蠻好出的啊。

探討個案為啥不過戶或要便宜賣 真的意義不大

就等交屋後，如果一切都檯面上。轉手價格就會出現來了。

920前後的差距是10%，不是突然貸八成挑水變五成。

只是我懶得講這段, 我就說了 賣方為啥便宜賣 原因百百種

感覺恐慌成分比較大（？）

因為這件買的時候很可能第二戶還有8成、7成

對啊, 所以還是有人接 如果是自住 那只能說A7難跌

對耶，如果剛好前兩年下訂，剛好吃信用管制全餐

如果以原本入手2字頭來說當然是有漲

近一年成交44萬 假設<35買到也很多人想衝吧

但以現在A7到5字頭來說，算跌嗎？所以就要看從什麼角度去討論了

單一個案大家就在猜現在市場價格也真好笑況且誰說33萬成交的？講得好像自己是買家一樣

原文說的啊 賣家願意33萬成交啊

1700可以收不代表1700成交..沒買過房子?

因為他把原文修掉了他一開始是說 賣家願意到每坪33萬

那可能車位價格大家定義不同 總之明天就知道XD

閱 還沒吃藥啊嘻

只有台灣有預售屋==

熱門

好看，感謝y大s大n大

銀行鑑價也一起參考其他銀行的啊 也不是說換找別家就一定有

40年後人口會少500萬？繳完貸款發現周遭空屋一堆還降價了？大樓應該也破舊不堪了？感覺有點淒涼？

nova亂講話被圍剿 開始發正常文取暖了

2023/7/1以前的竹北價格跟現在差了25萬/坪，最好沒人接，那建商巴不得你退….

不用迷思

擋人財路猶如殺人父母 幫你補個血吧

多發這些正常文不就好了 不因人廢言 個人換約經驗 精華大概如這篇所述

推個 尤其銀行鑑價部份 交易時仲介就應該講清楚銀行是取低者鑑價

拿的出自備700，不代表財力或身份能貸到2800萬，這是兩件事。直接預設立場這樣比有點奇怪要能貸8成必須是首購買家，而首購自備就有700，這有點厲害，似乎不像A7的客群有點像是換屋買家，反正只能貸5成，錢就是備足了

講得好像現在一坪7x萬蓋的就有比5年前一坪3x萬好一樣搞不好還更爛 缺工缺到阿貓阿狗都在用是什麼讓你以為這種飆漲的房價反映出來的最多是成本？