各位好，小弟家中有一筆鄉下房產，
地方景況三十年如一日，人越來越少，
附近也沒什麼重大建設。
一直以來都租給附近工業區上班的人，
十幾年房租也沒漲過租。
近期鄰居詢問想要購買，想請我們開價
但鄉下交易真的很少，
根本沒有條件類似的物件。
所以想請問如何評估房產的價值？
以下是房產資訊：
類型： RC 公寓 （ 屋齡 35 年 ）
層數： 全 4 層
地目：商
總建坪數： 75 坪 （整棟）
土地坪數： 20 坪
地價公告現值：約 17.8 萬 / 坪
近兩年同一條街上只有兩筆成交紀錄：
成交紀錄（一）磚造透天（屋齡 50 年）
地目：住
總建坪數：25 坪
土地坪數： 30 坪
土地公告現值：約 9.5 萬／坪
成交價： 1200 萬
成交紀錄（二）磚造透天（屋齡不詳）
地目：住
總建坪數：45 坪
土地坪數： 21 坪
土地公告現值：約 12.8 萬／坪
成交價： 1170 萬
鄰居想買我家那棟的主要原因是，
當年兩家是各自有地，一起合建。
所以他們家的建物和我們家結構上是一起的。
我們家是有出售的意願，
但不知道如何開價。
想請有經驗的房版專家給點建議。
萬分感謝！

你參考同街可能也不見得有意義因為他們當初更不知道怎麼開XD

找銀行鑑價

找銀行也不準，銀行很多也是查實登可以試試看用租金推，畢竟你們一直在收租。但最簡單就是直接看你們想賣多少，直接跟鄰居喬。

1380萬鄰居買下來沒賺頭，你才會覺得自己賺了

找房仲來估

開3000萬試試看

起手式就是跟鄰居說回憶無價，越給掰人家才越想買，價錢才會談好

找估價師 付錢

有店面效益就看附近便利商店的租金行情，換算每坪租金，再抓個3-4%的年投報率回推，應該算合理

你要說一下月租金多少呀

附近500米範圍內有沒有一年內土地成交紀錄？附近有沒有嫌惡設施？(宮廟高架橋火車軌道加油站等)土地是獨立嗎？是不是三角窗有沒有風水上的問題？這幾個問題算最基本35年建物價值不高，如果以一年平均2％來算，大概只有新成屋的3成左右因此土地價值比較重要

銀行......完全不准銀行看實登、問仲介，再自我評估一下，

最簡單就是用未來租金的現值反推，用excel計算方法Google就有

你我都會。估價師不會隨便問問就得回覆

找當地房仲，讓他去估然後到市場試水溫，你再怎麼估沒人有意願也沒用

租金反推，30-40年回本，也就是1080到1440之間，很久沒漲租了，先看1440

建物殘值如果抓一坪5萬 以案例2來說土地價值1050萬換算市價=公告現值3.68倍 案例2是3.52倍的公告現值以你的案例市價抓3.6倍的話，土地就是1282萬RC造加上屋齡較輕一坪抓6.5萬的話 整件會當1770萬吧以上數據建立在總建坪數準確因為鄉下的案子很多都有增建 要以實際使用而非權狀租金反推最大的問題是你今天租給一般小店跟連鎖商店有時候落差很大 以店面來說調幅2年3%或3年5%都正常有些小店房東又是個體戶不好意思開口或怕空租十幾二十年後很容易偏離行情

出租有3萬收入，你一千多萬賣掉根本傻子另外，是不知道你那邊多鄉下，之後如果有發展的話，可能你現在賣了一千多萬，但之後損失幾百萬上千萬的價差鄰居的價格你一定失望，因為自己家最貴，買別人家要最便宜

開1500看看這年頭第二戶貸款困難 處理掉用不到的房產也不是壞事或者你先請他先開價

銀行有一張表，算建物殘值但35年又在鄉下，算出來不會多好看主要還是看土地吧

你就開你想要的錢不就好了，對方議價再談，談不攏看你要降還是不賣都可以

你讓對方開，再問他依據來考慮