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明年恐掀房仲倒閉潮？葉凌棋：蛋黃區也有可能
明（2025）年房市量縮估二成，創七年來最低，會爆發房仲業倒閉潮嗎？永慶房產集團業
務總經理葉凌棋26日受訪時證實認為有可能，他說，每次房市殘餘波段，量縮自然有人離
開市場，且不限蛋白，蛋黃區都有可能，重點不在區域而在交易量。
永慶房屋26日舉行2025年第一季趨勢前瞻報告發表會，預估明年房市交易量估年減約二成
，將是近七年來首度跌破29萬棟大關。被問到明年會爆發房仲業倒閉嗎潮，葉凌棋說，量
縮自然會有些收起來，每一次只要房市殘餘波段，都確定會有些人離開市場，這是確定的
。至於蛋黃區不見得不會發生，每個地區都可能發生，包括蛋黃區，當它量縮情況下，也
可能做不下去。郊區供給量大，價降幅大一點，成交量就恢復，重點在交易量而不是區域
，影響該地區的生存。永慶房屋2025年仍會持續展店，但會比今年保守，約在100到150點
之間。
根據永慶房屋2025年第一季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的55%大幅下
降，本季為32%，較上季大減23個百分點，而看跌比例則增至33%，看跌比例超越看漲。永
慶房屋業管部協理陳賜傑指出，自今年7、8月開始銀行房貸緊縮，加上9月央行祭出第七
波選擇性信用管制，已逐漸扭轉消費者對房價持續上漲的預期，看漲比例大幅下降，而看
跌比例則大增19個百分點至33%，看跌比例超越看漲，顯示消費者對於房價看法已呈現多
空交叉，房價看法反轉。
64%消費者購屋意願會受影響
在銀行房貸緊縮以及第七波選擇性信用管制下，消費者的購屋意願是否受影響呢？陳賜傑
說明，根據本次調查結果顯示，發現64%消費者認為購屋意願會受到影響，其中，53%消費
者購屋意願降低，甚至有11%消費者會中止購屋計畫，消費者購屋意願明顯受衝擊。
那麼，消費者認為房貸緊縮的狀況會持續到何時呢？陳賜傑表示，根據本次調查結果顯示
，發現46%消費者認為銀行房貸緊縮的狀況可能會持續至2026年後，顯示消費者認為短時
間內銀行房貸緊縮的狀況難緩解，目前房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款
的現象將會持續一段較長的時間。
養屋力考驗！ 近六成認房貸利率超過2.75%會超過負擔
一般而言，大多消費者購屋都需要貸款，貸款成數的多寡代表的是民眾的買屋力，那麼，
消費者的買屋力如何呢？陳賜傑指出，根據本次調查結果顯示，發現68%消費者認為貸款
額度最少需要買賣總價的七成以上，反映了房價持續高漲的背景下，多數家庭購屋能力受
限，仍需依賴大額貸款才能一圓購屋夢。
然而，陳賜傑提醒，當前房市買氣轉冷，銀行房貸審核日益嚴格，放款也轉趨保守，對於
房屋的鑑估值調降，造成貸款成數降低，無疑提高了購屋門檻，讓消費者買屋力受衝擊。
貸款成數代表民眾的買屋力，而貸款利率則代表消費者的養屋力，本次也針對消費者對於
房貸利率的承受度進行調查。陳賜傑說明，根據調查結果顯示，近六成消費者認為房貸利
率超過2.75%就會超過其負擔能力，觀察目前市場上房貸利率的地板價已到2.5%左右，部
分銀行甚至上調至3%，顯見消費者已難以負荷。
77%消費者估明年交易量縮 36%認為房價下跌5%以上
那麼，消費者如何看待2025年房市的價量表現呢？陳賜傑指出，根據本次調查結果顯示，
發現77%消費者認為明年的房市交易量縮，至於房價部分，則有36%消費者認為明年房價下
跌超過5%，顯示在房貸緊縮與信用管制下，今年下半年房市買氣急凍，衝擊消費者購屋信
心，對於明年的交易市況也保守悲觀看待，同時也翻轉對於價格上漲的預期，期待房價下
修，近四成消費者認為明年房價會跌5%以上。
本次調查也針對影響2025年房市走向的因素詢問消費者的看法，根據本次調查結果顯示，
陳賜傑說明，77%消費者認為影響2025年房市的最關鍵因素是銀行房貸緊縮，其次則是通
膨與新房市政策也是重要變數，占比也高達五成以上。陳賜傑補充，8月初部分銀行即將
瀕臨滿水位以及央行推出減降令後，房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀
況頻傳，銀行限縮房貸讓消費者購屋態度轉趨謹慎，放緩購屋腳步，連帶影響到房市交易
明顯降溫，而消費者也認為房貸緊縮的狀況將持續至2025年，甚至是2026年以後，因此，
銀行房貸緊縮成為影響2025年房市最關鍵的因素。
本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員與官網點
入。調查時間2024/11/29~2024/12/8。回收有效問卷數為1297份。
心得：
七成消費者估計明年房市交易量會減少， 近四成認為明年房價下跌五趴以上