Re: [房東] 社會住宅包租代管方案

作者: ritud (小風)   2020-09-28 16:08:36
※ 引述《higoodbye (哈囉!)》之銘言:
: (代po)近日有間房子要出租,
: 兆基物業公司打來介紹
: 政府現在有社會住宅包租代管方案,
: https://youtu.be/4d_ZcW0IoXY
: 看起來是還不錯…
: 但是不知道有什麼缺點呢?
: 有沒有已經有參加此方案的房東們可以分享心得呢?謝謝!
制度上沒有什麼缺點,房東的稅率比照自住,但是當然,這樣
就要報所得稅,不過有優惠的免稅額,租金15000 以下的話實
際上要繳的稅不多,影響最大的應該是之後賣房的房地合一,
因為公益出租人只是房屋稅跟地價稅比照自住稅率徵收,但本
質上仍然是出租,不是自住。
缺點是在實際運作上,代管公司雷不雷,我之前遇到很雷的,
叫做信基不動產,這個模式是房客把租金給代管公司,代管公
司再給房東,那間代管公司租金常態性遲交(遲交20幾天),
問題是房客並沒有遲交租金。
然後還有一個重點,租客必須符合政府規定的條件,那就不是
每個人都能租,房東的客群就少,但是這些條件跟房東心中所
謂「好租客」的條件是背道而馳的,就是所得在XX以下,還有
一些弱勢族群之類的。
那理論上房東不能禁止出租給弱勢租客,但實際上我不知道。
至於租金,是不需要降低,如果是代租代管,表定9 折租金出
租,但絕大多數都是以房東自己要實拿的租金x1.1報出去,你
不要太離譜,通常是審得過。
另外有一個比較實際的好處是每年有政府補助10000 元修繕費
用,這個不錯用。
所以依照以上,我個人覺得這個政策有點微妙,出來的物件其
實不會讓租客有划算的感覺。
作者: rig2121 (阿中)   2020-09-28 20:00:00
其實就是政府的讓利不夠多,好租的物件也不會找,而且政策讓利能持續多久也讓人遲疑
作者: mimily0504 (鍋貼饅頭與包子)   2020-09-29 00:18:00
稅金的優惠, 是在住宅法裡規定的. 但是現在新聞常報的電費規定之類的, 是在改起來很方便的應記載和不得記載還有定型化契約裡, 片面改掉很容易. 包租代管算是社會的過度政策, 所以不會太想跟這種沒幾年的政策.包租代管有分一般戶和弱勢戶, 一般戶就是一般的身分即承租, 租金不會有太大的優惠.包租的意思是, 業者為二房東, 換句話說, 他有沒有租出去, 有沒有收到租金, 租什麼房客, 都是業者的事, 時間到了他就必須要把錢給大房東(屋主), 然後他們如果遲交看契約上怎麼寫, 也可以申訴當地的主管機關.包租代管擺爛最大的新聞是永勝, 大概被解約了.
作者: higoodbye (哈囉!)   2020-09-29 04:34:00
感謝各位大大的詳細解說
作者: mimily0504 (鍋貼饅頭與包子)   2020-09-29 10:12:00
應記載和不得記載還有"定型化契約"裡, 片面改掉很容易我說的是行政院公布的定型化契約, 不是公證的契約定型化契約是範本, 但是因為有"應約定"和"不得約定"很多仲介和包租代管都會拿類似的版本來用然後租稅優惠, 在住宅法第15和16條, ".....免納綜合所得稅規定,實施年限為五年,其年限屆期前半年,行政院得視情況延長之,並以一次為限。這意思應該是稅務優惠政策"最多"10年所以說包租代管就是社會住宅的過度政策, 政府要調稅率就是可以調, 不要把一時的優惠當成經常性的優惠了https://tinyurl.com/v7xehts 這篇第二行有講到包租代管業者就不一定會跟屋主講清楚了
作者: rig2121 (阿中)   2020-09-28 12:00:00
其實就是政府的讓利不夠多,好租的物件也不會找,而且政策讓利能持續多久也讓人遲疑
作者: mimily0504 (鍋貼饅頭與包子)   2020-09-28 16:18:00
稅金的優惠, 是在住宅法裡規定的. 但是現在新聞常報的電費規定之類的, 是在改起來很方便的應記載和不得記載還有定型化契約裡, 片面改掉很容易. 包租代管算是社會的過度政策, 所以不會太想跟這種沒幾年的政策.包租代管有分一般戶和弱勢戶, 一般戶就是一般的身分即承租, 租金不會有太大的優惠.包租的意思是, 業者為二房東, 換句話說, 他有沒有租出去, 有沒有收到租金, 租什麼房客, 都是業者的事, 時間到了他就必須要把錢給大房東(屋主), 然後他們如果遲交看契約上怎麼寫, 也可以申訴當地的主管機關.包租代管擺爛最大的新聞是永勝, 大概被解約了.
作者: higoodbye (哈囉!)   2020-09-28 20:34:00
感謝各位大大的詳細解說
作者: mimily0504 (鍋貼饅頭與包子)   2020-09-29 02:12:00
應記載和不得記載還有"定型化契約"裡, 片面改掉很容易我說的是行政院公布的定型化契約, 不是公證的契約定型化契約是範本, 但是因為有"應約定"和"不得約定"很多仲介和包租代管都會拿類似的版本來用然後租稅優惠, 在住宅法第15和16條, ".....免納綜合所得稅規定,實施年限為五年,其年限屆期前半年,行政院得視情況延長之,並以一次為限。這意思應該是稅務優惠政策"最多"10年所以說包租代管就是社會住宅的過度政策, 政府要調稅率就是可以調, 不要把一時的優惠當成經常性的優惠了https://tinyurl.com/v7xehts 這篇第二行有講到包租代管業者就不一定會跟屋主講清楚了
作者: rig2121 (阿中)   2020-09-29 12:43:00
感謝m大講解,很清楚!
作者: higoodbye (哈囉!)   2020-09-29 18:56:00
感謝各位大大解惑!
作者: spmark (這就是幸運)   2020-09-30 21:41:00
重點:不要把一時的優惠當成經常性的優惠了
作者: rig2121 (阿中)   2020-10-01 10:28:00
真的,從公保勞保就知道政府的優惠隨時可收回

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