凱博觀點／不動產如何轉給子女 ？
2022-02-08 23:14 經濟日報 / 杜茂弘
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凱博聯合會計師事務所會計師杜茂弘。凱博／提供
在協助客戶進行家族傳承規劃的經驗當中，不動產傳承往往是客戶關注的重點，惟台灣不
動產稅制相當複雜，如何能將不動產傳承相關稅負合理化，需縝密評估。故進行正確的不
動產移轉規劃為資產傳承規劃的必要課題。
過去進行不動產傳承規劃，大多是透過「繼承」方式進行，主要因為不動產係以公告現值
計入財產總額，有壓縮資產的節稅效果外，且透過「繼承」移轉免納土地增值稅及契稅，
另繼承後由繼承人出售，是從繼承日計算前次移轉現值，也就是說被繼承人持有期間的土
地漲價總數額歸零，不用再課徵土地增值稅，故若為早年取得的不動產，採用「繼承」的
方式可省下一大筆土增稅。
而在房地合一稅2.0上路後，規劃上更為複雜。由於新制是用實質收益來課稅，且短期交
易的稅率較高，故在進行不動產傳承規劃時，需要考量不同面向。
首要考量為不動產再次移轉可能性及時間點，若後代取得不動產後預計處分變現，採取「
繼承」或「贈與」規劃方式則以當時之公告現值計入成本，導致房地合一稅負擔較重，故
或許可考慮採用「買賣」的方式，避免未來要繳納高額的房地合一稅。但仍需評估若採取
「繼承」的方式，繼承後再出售之不動產可能適用舊制（土地所得免稅），且被繼承人持
有期間的土地漲價總數額歸零等條件，或若採取「贈與」的方式，利用每年免稅額度及稅
率差異分年降低財產總額進而降低實質稅率。故建議仍需通盤考量來進行傳承規劃。
不動產傳承規劃除需符合法令規定，尚應考量各種稅負影響，建議諮詢專業服務機構。（
作者是凱博聯合會計師事務所會計師杜茂弘）
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