新聞中的法律／留意房地合一稅的豁免條款
2022-07-18 00:31 經濟日報／ 洪銘鴻
房地合一稅制自2016年上路，繼承不動產的稅負成本值得關注，若同時繼承高額房貸，發
生非自願性須出售不動產的情況，納稅人仍有兩大解方，可以好好運用。
實務上曾發生一位年輕男性因故早逝，留下市值約4,000萬元的房子，由於男子未婚，該
不動產由父母繼承，仍有2,000萬元房貸，若父母因無法承擔貸款而選擇變賣，因屬適用
房地合一案件，父母在繼承登記後兩年內就出售，併計繼承前持有時間，適用稅率可能落
在高達35%。
假設繼承時公告現值為1,000萬元，以此為取得成本，出售時價值假設為4,500萬元，簡單
計算房地合一稅，需繳納高達1,225萬元〔（4,500萬元-1,000萬元）×35%〕，整體來看
，房地合一稅負成本、當初購買不動產付出的自備款、銀行貸款等等，從前述案例可能會
發現，出售這筆不動產反而是賠錢。
這類非自願性出售不動產的案例，對納稅人而言可說是極不公平，所幸財政部已觀察到這
種情況，接連有兩大解方，可提供給納稅人運用。
首先，財政部在2021年6月11日公告，針對這種「因繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為
擔保向金融機構抵押貸款之未償債務、因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出
售該房屋、土地者」，出售持有期間在五年以下的不動產，可適用20%稅率課稅。
其次，財政部在2020年7月也發布解釋令，針對貸款餘額超過房地現值部分，視為「額外
負擔」，可自房地交易所得中減除，減輕稅務負擔。
前述案例來看，父母繼承取得的不動產，公告現值或評定現值僅1,000萬元，而貸款卻有
2,000萬元，繼承取得的價值，以不動產公告現值或評定現值來看，遠低於所繼承且實際
負擔償還的房貸金額，將可適用財政部解釋令，避免變賣不動產還賠錢的情況發生。
不過，該解釋令並非適用所有繼承取得不動產案例中。若被繼承人的不動產在繼承時，已
經清償貸款，繼承人繼承房子後又馬上出售，則仍會面臨35%或45%的房地合一稅。
目前房地合一稅制是以2016年做為新舊制分水嶺，如果父母親的不動產登記是在2016年前
取得，繼承發生後，繼承人再出售不動產，若該不動產在繼承前、後均自住，可在新舊制
中擇優申報。
若選擇舊制，由於土地出售不課所得稅，僅房屋需計稅，若房屋價值占整個不動產比例不
高，則發生高額稅負的機率不高，可免除房地合一稅困擾；但若父母是在2016年後取得不
動產，則繼承發生後，繼承人出售不動產就必須受到新制規範，從前述案例可發現，房地
合一新制之下，未來若考慮由小孩繼承不動產，且小孩繼承取得後非以自住為前提，並在
短期內出售，將面臨高額房地合一稅，父母進行不動產傳承規畫時，應留意稅負成本。
（本文由KPMG安侯建業家族稅務辦公室主持會計師口述，記者翁至威採訪整理）
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