父送兒1200萬宅 這招「神操作」免贈與稅、房地合一稅
2023-12-09 10:04 經濟日報／ 記者游智文 ／即時報導
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示意圖／記者游智文攝影
房子移轉給子女，用贈與，可用公告現值計算贈與金額，且有免稅額，可節稅不少，但日
後小孩賣掉房子，會面臨巨額房地合一稅。如果用買賣方式，則要子女拿出錢來買，否則
會被國稅局認為是假買賣真贈與。
有沒有兩全齊美的方法？資深地政士表示，由父母先贈與現金當頭期款，把房子賣給小孩
，小孩另外申請房貸，銀行撥下來的錢交給父親，由小孩繳房貸，父母也可繼續贈與現金
幫忙小孩繳房貸，如此就可解決上述問題。
最近就有一個案。正業地政士事所務所所長鄭文在表示，一位民眾想將名下一間房子過戶
給30歲兒子，房子市價約1200萬元，房屋評定現值及土地公告現值合計約350萬元。
如果利用跨年贈與給兒子，今年12月31日贈與244萬元，明年1月2日再贈與106萬元（244
萬元+106萬元=350萬元），這個房屋就可以順利登記到兒子名下，免繳贈與稅。
缺點是未來兒子若以市價1200萬元出售，因公告價值僅350萬，將有850萬元的獲利須課徵
房地合一稅。即使自用6年再出售，享受400萬元免稅額、10%優惠稅率，以850萬減400萬
再乘10%，仍要繳納45萬元房地合一稅。
這對父子後來協議以1220萬元交易，其中包括2成自備款244萬元，8成銀行貸款976萬元。
自備款部分，由於244萬元可視為贈與稅免稅額，可主張免除債務，兒子並不需要付款給
爸爸。
至於976萬元房貸部分，銀行核准後直接撥款給爸爸，因有銀行撥款金流，再加上貸款契
約書，且兒子對銀行貸款976萬元，有償還能力，經國稅局認定，買賣順利完成。
鄭文在表示，這對父子如此「神操作」，由於買賣取得價格1220萬元，未來兒子即便在二
年內房地合一重稅期以市價1200萬元出售，因為沒有獲利，房地合一稅就是0元，既省了
贈與稅，也省了未來房地合一稅。
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