新聞中的法律／管控新青安 兩點留意
2024-06-24 03:00 經濟日報／ 陳冠甫
https://reurl.cc/qVjxG0
新青安房貸近來屢遭外界質疑助漲房價，內政部因而出面表明立場，即使央行未來升息，
建議不再加碼補貼利息。 圖/聯合報系資料照片
新青安房貸近來屢遭外界質疑助漲房價，內政部因而出面表明立場，即使央行未來升息，
建議不再加碼補貼利息；財政部也邀集公股召開會議，強調落實貸前徵審、貸後管理並加
強稽查。政府接連出手遏止亂象，針對後續影響，有兩點必須留意。
首先新青安過去十個月以來累積的資金量能，以及這段時間產生的市場價格定錨效應，未
來靠著一張切結書能否拉住房市、回歸常態？後續值得關注；其次，新青安政策將要求新
戶簽切結書，不得轉租，是否會與政府包租代管政策、增加租屋市場供給的政策相違背？
也值得深思。
據最新統計，新青安今年5月撥貸8,273戶、金額635.99億元，創上路十個月來單月最高紀
錄。新青安房貸政策推出後，首購買盤剛性需求大量出籠，為管制衍生的轉租、人頭戶等
問題，政府近來召開跨部門會議，檢討相關作法。
政府一開始針對新青安，並未針對首購族實際用途是自住或投資，來規劃進一步因應措施
，如今亡羊補牢祭出的「重手」，相關行政查緝措施的效能受到關注。
例如，查閱登記謄本有無相關預告或抵押權登記，無法因此就能判斷人頭戶；再者，要求
新戶簽切結書，由於不溯及既往，上路十個月以來的新青安貸款所累積的資金量能，有部
分剛性需求，有部分或作為投資用途，將近一年的市場價格定錨效應已經產生。
青年有其第一間房屋，無論目的是出租或自用，並非千夫所指的大奸大惡，重點在於申貸
時該首購戶的還款能力實質審查是否遵守授信準則。
所謂首購，實質上不應區分自住或出租，否則與政府推動鼓勵房東釋出房源的包租代管政
策，恐有相違背之虞，政府往往只著重在房價太高，卻未實際觀察人口變化，強制第一間
核貸戶切結不得出租的公平性基礎何在？
至於住宅市場價格，仍受供需法則的控制調控，在嚴格執行《平均地權條例》限制私法人
取得住宅、預售屋禁止換約等規定下，已使不動產價格的實質公平性獲得確保。
此外，房地合一2.0重稅閉鎖期鎖住自用住宅六年免稅額的加持下，惜售心態一定程度助
漲市場房價，且政府機關也預期該住宅六年後合理的免稅額為400萬元，如果你是屋主，
在正常理性狀況下，難道六年後會賠售嗎？一般狀況下應該會加價400萬至500萬繼續賣。
政府的房市政策，追求的是一個完整健全的住宅市場，若在供給面無法創造出適合量能，
鎖住這些房源輾轉流通的最後下場，就是導致閉鎖時間一到，大量標的將一瞬間釋放到市
場上，進而形成「多殺多」的泡沫化。
縱然如此，不打算買房、只想租房的人依舊不會進場，因為他們的信仰永遠只有更低、沒
有最低。無論租或買都是選擇，沒有對錯，但政府一方面希望租屋市場供給足夠，一方面
要切結出租客用途，是否扭曲正常市場量能，實在堪慮。（宏道法律事務所主持／合署律
師陳冠甫口述，記者邱琮皓採訪整理）
https://udn.com/news/story/7243/8049842?from=udn-catelistnews_ch2